房仲自家危老改建大踩雷！集心酸大成吐「這種建商不要碰」

230524ETtoday房產雲 房仲自家危老改建大踩雷！集心酸大成吐「這種建商不要碰」

日前東區指摽危老案，地主與建商爆發糾紛，目前還在羅生門階段，各說各話。最新一集《地產詹哥老實說》邀請房市作家陳泰源，他以自身經歷為基礎，闡述與建商合作應注意的地方，其中最重要的是合作流程、以及契約擬定，以免吃了大虧。......↓

危老改建沒有基地規模限制，只要屋齡超過30年，房屋被視為危險建物就可重建，且花費時間普遍比都更快，近年可說是遍地開花，尤其是台北市精華區，但其中最困難一點是需達到100%住戶同意。

陳泰源表示，危老可分為建商合建、委建2種，委建通常較無爭議，是地主自己掏錢，再找建商、營造廠、或建經公司進行全案管理，基本上地主有近100%掌控權，分回的比例也較高，普遍來說可拿到8成。

而若與建商合建，出錢的是建商，他們的心態會覺得，「地主只是單純出土地，且已辦理信託，由銀行保管中，建案的規劃需以公司利潤最大化為準則。」地主在合建的機制中，比較沒有發語權，分回的比例約為6~7成，其中要取決於地段的精華度，若是在鍍金的大安、信義區，地主就能分回比較多。

陳泰源以自身經歷，分享與建商合建應注意的事項。他說，就算這家建商評價好，還是要請律師、審約專家，替雙方擬出公平對等的契約，千萬不要以爲自己看都看得懂，往往會掉入陷阱中，告上法院曠日費時，得不償失。

陳泰源舉例，當初他與建商的合建契約，白紙黑字承諾給平面車位，但最終卻是機械。對建商來說，可以少挖幾層地下室，相當省錢，之後若地主抗議，大不了就上法院，最後補上車位價差即可。

陳泰源也提醒，契約中不能只有「建商答應什麼」，一定要繼續逐條註記，若沒履約該如何處置，就像離婚協議書那樣。此外，他也強調，在建商整合期間，盡量跟他們簽落日條款，最好每半年簽一次約，免得被整合能力差的公司卡住進度了。

最後，陳泰源說，與建商合建正確的流程是：先拿設計圖選屋，把相關分回條件確定之後，再送信託，之後才搬家、拆屋，不然就可能像他一樣，家被拆掉後，才發現當初跟建商談好的條件不一樣。

【房仲自家危老改建大踩雷！集心酸大成吐「這種建商不要碰」】

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感謝《#地產詹哥老實說》的邀約，讓我可以針對「地主與建商打交道」來做知識分享。

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好奇妙？

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這篇報導，通篇沒有提到我的書名，可是為什麼google「#這個房仲太狠了」關鍵字並按「新聞」欄位竟然可搜尋到？……莫非，ETtoday房產雲也在幫我打書？太感謝了！（淚）

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說到東區指標性危老建案，地主與建商 #連雲建設 爆發糾紛，目前雖處於「羅生門」階段，

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但相信我，由於黑心建商們都知道，改建糾紛，沒有刑事坐牢風險，只有民事賠償責任，因此都「敢」不按照契約走；也因為房子在建商手上，還得由地主「先」拿出高額裁判費並「主動」提告，再經過「曠日廢時」的訴訟與「精神折磨」加「部份退讓」，最終才能取得「不完美正義」；

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而且，黑心建商都仗著憲法保障「言論自由」，記者又在「時間來不及」或「無法查證」的前提下，只能「平衡報導」；

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因此，黑心建商只要委託行銷／公關公司操作、對有正義感的記者恐嚇、對媒體亂講話、下預算發布假新聞混淆視聽、聯手房地產網紅鋪天蓋地抹黑地主，上了法院，還真的一點事情也沒有。

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以上，就是 #松蔦青語 之 我與爸媽 PK #大家地產卓家雄 鬥法過程中的血淋淋經驗！

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這次節目受訪，

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由於「#委建」比較沒爭議（其實坑也不小，只是我沒有機會接觸，無法幫大家揭開陷阱），所以我主要針對「#合建」來做解說，

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合建：顧名思義就是「合作」，理論上，地主與建商應該是「對等」關係。

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但，許多不肖建商的腦袋有洞，認為地主只是「單純」出土地「而已」，建商是出錢蓋房子，營建成本的風險由建商承擔，因此總認為「建商說了算」。→→→這絕對是錯誤的觀念，也難怪每次爆發糾紛，幾乎都是建商 #不按照契約走。

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第一、錢，去借就有；土地，若沒有，建商就是變不出把戲；所以，地主還是比較大！

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第二、建商可以不按照契約走、亂蓋房子，信託之後，也可以從銀行端取得授權，拿「地主的土地」去申請「獎勵容積」進而「#免費稀釋」地主的土地（難怪建商不愛買斷，這樣坑騙掏空才賺啊！）。

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第三、倘若房市反轉向下，建商發現無利可圖，便宣布倒閉斷尾，但房子又已經被拆了，地主則流落在外租屋、還得自費把房子蓋回來的窘境。

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所以，合建，地主的風險也不小；合建，應該是，

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針對「分回給地主的部分」還是得「客變」處理；其餘屬於建商的坪數，基於「銷售、去化速度」等考量，則／才可依市場分析來做規畫。

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總之，大家要記得，中小型建商的口袋就是比較淺，沒有買斷的實力；

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加上蓋房子這塊領域的水很深，政府、內政部長林右昌 又漠視不願推 #定型化契約，放任黑心建商大搞 #資訊不對稱 來進行「五鬼搬運」；

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所以，「賣斷」才是最省煩惱、也是最有智慧的決定！

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但若你就是想分回房子住在原地，就請你努力將自身的專業度提高到跟建商同等級（但還不夠，因為，建商被建商騙，也有發生過），或者花錢找專業的不動產律師把關條文、審約，以及該篇報導裡提到的合建SOP、順序不能走反；

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如此，你家才能避免發生類似我家的慘痛教訓。

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ETtoday房產雲→https://house.ettoday.net/news/2505056

記者項瀚／台北報導