痛批蔣萬安二次傷害 基泰災民控訴：市府已變「都更失速列車」！

240502三立 痛批蔣萬安二次傷害 基泰災民控訴：市府已變「都更失速列車」！

基泰大直塌陷案有了新進度，基泰建設涉「違背建築術成規及偽造文書」等罪嫌，共5人遭起訴，然而，當初遭受鄰損的東、南側2個「公辦都更案」卻傳出變數，災民在不滿「房產價值低估」情況下，2案同意比例皆出現滑落，且已有住戶另尋建商自行談合建，公辦都更之路恐將破局。......↓

根據台北市政府2023年10月更新處資料，東側鄰地(儒林園+5%其它土地)共108戶，95戶繳交同意書，參與意願88%；坍塌戶南側鄰地共136戶，123戶有意參與公辦都更，意願比逾90%，兩側鄰地皆通過受理公辦都更75%門檻。

據了解，此次公辦都更採特殊專案，一般公辦都更會有三階段通關，住戶可三次表達意見，但此次僅採第一次意向書統計後，就一路通過，住戶來不及反應「換回比例」，故逐漸出現反對聲浪。

根據住都中心最新資料，截至4月29日，東側鄰地同意比例自8成多下跌至7成3，南側鄰地同意比例自9成下跌至6成9，2案不同意比皆明顯攀升，公辦都更之路，隱約有即將破局跡象。

不同意參加「公辦都更」的受災戶們也一一表達心聲如下：

林先生表示，2023年10月，受災戶們才受到倒塌、鄰損驚嚇，多數採「暫時同意」方式同意參與公辦都更，如今經過半年時間沉澱，加上後續才得知公辦都更條件，受災戶們進行二度表態意願，不同意比明顯攀升，主要還是對於公辦都更換回比例不信任。

李小姐則指出，「我們當初同意第一階段，是以為還會有第二、第三階段，誰知道這次的『專案』一次同意後就一路衝到底，完全沒有煞車規則，猶如失速列車，讓我們覺得私有財產沒有受到尊重，如同『被迫都更』。」

徐先生進一步說明，我們這次公辦都更的「實坪對換」條件之差令人訝異，一樓以上是室內坪1坪換不到0.7坪，一樓住戶所擁有的地下室，則是1坪換約0.1坪，整體地主分回比例僅約57.6%，創台灣都更史上新低。

談到氣憤處，他還直言，「市府目前計算方式，根本是利用或故意忽視程序漏洞，對我們這些受災戶進行第二次傷害與掠奪，不知道良心在哪裡。」

林先生也透露，「目前其實已經有『誠實建商』拿出真心與我們洽談合建事宜，給的條件明顯比市府條件優渥，如一樓以上，市府約是『權狀坪』1坪換1坪，該建商則是『室內坪』1坪換1坪，還送車位，且1樓住戶的地下室部分，還給予室內坪1坪換約0.22坪，整體條件明顯都比市府好，受災戶們參與公辦都更意願當然會持續下滑。」

聯勝房屋專任委託部經理陳泰源表示，如果不是地主戶們自己操作的「自辦都更」，估價師由建商或住都中心委請，「實際價值被明顯低估」相關情事時有所聞。

他進一步指出，以目前受災戶提到的「誠實建商」，明顯是在1坪換1坪條件下，仍有利潤，且願意給予住戶誠意；況且地下室空間雖然沒有土地持份，以市場還情來說，通常是市價的1/3或1/4，市府僅願以1坪換0.1坪試圖讓地主吞下，不同意還被某房產名嘴扣上貪婪、釘子戶的標籤，既沒同理心也不公允。

陳泰源說，目前已經出現了「誠實建商」，給予條件明顯優於市府，住戶們也明顯開始出現「不同意比例持續走升」現象，相信其他受災戶們，看到建商可給予的更優渥條件後，將持續倒戈，「強烈建議市長蔣萬安，如果無法給予災民們應有的公平對待，就請放過他們吧！」

面對受災戶諸多控訴，台北市更新處表示，本案係民眾表達高度意願，始啟動公辦都更程序，並透過權利變換公開透明方式進行，估價及程序皆依法行政，住戶意見將持續蒐集住戶意見積極溝通，並尊重多數人意見，作為協助招商的基礎。

【公辦都更瀕破局？條件差還被講貪婪，傳住戶不滿已與其它建商簽約？】

基泰大直損鄰戶、儒林園社區的不同意戶們，前陣子在新聞輿論上被嘴「貪婪、噁心、哀哀叫幾點鐘」之後，因深感委屈且猶如啞巴吃黃蓮，於是找上了我，希望能協助發聲，於是有了以下的採訪文章，與大眾分享。……↓

近日基泰大直東側以及南側兩塊公辦都更案件，在這次「原定截止日期」為4月23號的「模擬選配程序」，傳出因部分住戶不滿自家房產價值被刻意低估而放棄參與導致「有意願比率」大幅下降，使得住都中心至今仍未宣布「正式截止」日期。

根據住都中心最新資料，截至4月29日，東側鄰地同意比例自8成8下跌至7成3，南側鄰地同意比例自9成下跌至6成9，兩案「不同意比」皆明顯攀升，公辦都更之路，隱約有破局跡象。

由於住都中心延長模擬選配的截止日期，導致統計仍不是最終正確數據，但仍可從這些統計的變化看出意願趨勢確實往下掉。許多住戶在去年10月驚慌失措的情況下選擇「暫時同意」參與公辦都更，在經過將近半年的時間沉澱思考後，如今做出二度表態，可以說是打臉公辦都更機制。

「大直專案」猶如強迫住戶參與公辦都更。當時住戶們是在「茫然又不具專業知識的前提下」同意第一階段，原本也以為會跟其它一般的公辦都更一樣，會有「第二跟第三階段同意門檻須達90%以上」的煞車規則，沒想到大直專案竟然沒有退場機制，一開始簽了「意願書」之後就好像得一路同意到底，讓部分住戶覺得私有財產沒有受到尊重，這不叫做「被迫都更」什麼才叫做「被迫都更」？

在一個預估「未來非現在預售價、N年更新後」房屋單價為130萬元的大直地區，如此低的換坪比實在不符市場行情。公辦都更其中最大問題之一就是地下室的換坪比僅0.1，將心比心，誰會答應這樣的條件？就連二樓以上換坪比也從當初意願調查時的0.8大幅下修至剩0.7甚至更少，創台北市都更地主分回比僅約57.6%（建商分回至少42.4%），堪稱業界新低！這還不包括萬一未來預售價格倘若賣至150萬元，其中單坪20萬元的價差統統被建商免費賺走，這難道不是利用程序漏洞、資訊不對稱來掠奪人民財產嗎？

長年以來，一樓住戶往往排斥都更最主要的原因就是，一樓的與二樓以上的「實務上價值」是截然不同，都更的「權利變換之價值估算」的遊戲規則，是由「建商或公辦都更的住都中心」委請的估價師，並非來自地主方，因此明顯低估地主的土地價值，再利用「多數暴力」話術來欺壓「相對少數、但也應當受到保障及尊重的不同意戶」總是時有所聞。

這種「只單看土地持份」來計算地主戶可分配權值的計算公式確實有其修正必要，畢竟每戶的價值確實會因為樓層、景觀等種種因素而影響「房屋價值」；以《大直儒林園》案舉例，房仲銷售有地下室的房產時，「實務上」會依據「建坪而非土地登記」或「實際使用空間」並以「市價」的三分之一或四分之一來計算，可是此次公辦都更的住都中心卻「完全排除」地下室在現況的應有價值，竟以1坪換0.1坪的條件試圖逼迫地主戶吞下，若不同意就被扣上貪婪、釘子戶的標籤，既沒同理心也不公允。

目前傳出部分住戶已與其他建商簽約，且分回權值「確定高於」公辦都更的低估條件。公辦都更聲稱拿了100%的容積獎勵，但地主分回卻與市場行情相差甚遠顯不合理，不同意戶們已成立自救群組另尋建商簽屬「協議合建」且分配條件甚優，為了讓自己財產效益極大化，此舉恐讓其他原本參與公辦都更的同意戶紛紛轉向。

三大技師公會曾出示報告證明《儒林園》建築物無安全疑慮，近期也安然挺過403大地震，說明住戶的房產並無立即迫切都更的必要，既然公辦都更不能給予住戶符合市場行情的分配，如今模擬選配也沒有達到應有的90%同意，整體意願不升反降又差距頗大，過去反映過那麼多不公不義仍置之不理，那就懇請市長蔣萬安放過他們吧！

三立新聞→https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=1462173

記者陳韋帆／台北報導