資金更活用！專家：寬限期無上限、善用科目四「周轉型房貸」

240619東森 資金更活用！專家：寬限期無上限、善用科目四「周轉型房貸」

【ETtoday房產雲】

不用轉貸，也能「無限寬限期」！最新一集《地產詹哥老實說》邀請法拍小哥陳俊廷，闡述買房貸款的秘密訣竅，首先是向銀行提出「理財型房貸」，可完全運用所有本金部分，另外針對多屋族的限貸令，則建議善用「科目一、四房貸」，一樣能貸到8成。......↓

陳俊廷表示，民眾想延長寬限期，大多會透過轉貸，但這除了過程中產生的費用，也不是任何情況下銀行都願埋單，因此更建議主動向銀行提出「理財型房貸」，這在各家銀行有不同名稱，像第一銀行是樂活型綜合房貸、合庫則稱為透支型房貸。

陳俊廷說明，理財性房貸會有主約、附約2帳號，其中一個是利息，另一個是本金，而在本金帳戶部分錢是可以抽出來用的，這適用於新購戶以及轉貸戶。

舉例來說，陳俊廷分享一位客戶的經驗，他過去在竹科上班，收入相當不錯，每月背10萬元房貸，不料突遭資遣，原擔心還不出來，但之後他就是轉貸並申請「理財型房貸」，過去繳過的600萬元本金通通拿回來用。

陳俊廷說，通常申請房貸時，要主動向銀行提出「理財型房貸」才會辦得到，但這種房貸模式也有缺點，就是利率稍微高一些，假如主約是2%，那附約可能是2.5~2.7％。

不過，陳俊廷認為，這利率實在也不高，反而可讓資金運用相當靈活，又屬長債，比起信貸好多了，但提醒抽出來的這些錢不能直接拿去買房，必須得「過過水」，像是買賣股票，拿賺到的錢再去買房。

另外，關於第二戶、第三戶的限貸令，陳俊廷也有撇步。他說，銀行房貸可分科目一、科目四2種，科目一是指購置型房貸，也就是在買房的當下貸款，科目四則為週轉型房貸，屬於全款買下後再貸款，而因為這錢本來就屬於個人，因此不受央行限貸影響。

陳俊廷舉例，先把第一屋房貸還清，將科目一貸款塗銷，之後用科目四貸款出來，購置第二屋走科目一，就可以貸到8成了，而且購置第二屋的資金也相當足夠。

ETtoday新聞雲→https://house.ettoday.net/news/2760662

記者項瀚／台北報導

【東森：資金更活用！專家：寬限期無上限、善用科目四「周轉型房貸」】

會有這則受訪，是因為前陣子有媒體採訪一位「法拍小哥陳俊廷」，針對其受訪內容，轉問我的看法。大體來說的心得是：我還滿佩服他敢講出這些資訊，甚至我內心的OS是「這……可以公開講嗎？XDDD」，反正不是我先講的，我只是引述、換句話說，讓我們一起鑽漏洞吧！ㄚ不是，是學習成長啦！哈哈哈哈

言歸正傳，

在房貸本利一起攤還時，突然發生經濟困難，通常，為了減輕壓力，會想透過換銀行，也就是「轉貸」，重啟只繳利息、不繳本金的寬限期；但，法拍小哥有教，由於轉貸會有解約金，而且下一家銀行也未必會同意，所以不如向原本的貸款銀行，提出「理財型房貸」申請。

以我自己為例，

當年買房，銀行就說，只要我願意跟他們購買一些理財商品，或是房貸本身的保險加價購，就能享受到3年寬限期，差不多就是這個意思。（我當年沒用就是了，因為我不是投資客，我打算長年持有，30年還房本金跟27年還本金還是有差別）

不過，

「法拍小哥」還教我們一個眉角，雖然我不是100%肯定確實啦！那就是，這個所謂的「理財型房貸」原來有分「主約」跟「附約」兩個帳號，一個是利息帳戶，一個是本金帳戶，而「已經繳過」的「本金帳戶」，竟然可以「再『全部』借貸出來」耶！

他舉例，假設過去長年以來，已繳足了600萬元的房貸本金，如果突然緊急需要用錢，是可以把過去繳過的本金，「統統」再借貸出來！太酷了！這到底真的假的啊？

缺點是，

利率比較高囉～會比此刻現行的房貸利率多個0.5至0.7%，以現在一般房貸利率近2.2%來說，若申請「理財型房貸」就會變成2.7至2.9%逼近3%。

但說真的，只要利率控制在3%以內，市場上往往會瀰漫著一股「借錢成本低、不借白不借、不缺錢也要借、就是要借來炒房炒股票」的風氣，畢竟仍遠低於信貸，所以說，央行自私自利不升息，間接讓台灣變成「投機炒房島」，真該為長期低率政策，向全民道歉！

另外，法拍小哥還提到，借貸出來的錢不能直接買房，要「過過水」，拿轉投資所賺到的錢，才可以投入不動產。→這資訊我以前就聽過了，算是複習。

最後我還學到，原來一般房貸還有分「科目一」跟「科目四」。

科目一：購置型房貸，也就是在買房的當下貸款。（我的理解是「一胎」）

科目四：週轉型房貸，屬於全款買下後再貸款。（我的理解是「二胎」）而因為這錢，本來就屬於個人，因此不受央行「購買第二戶限貸6成」的影響。

我試著理解並換句話說，

意思應該就是，購買第二戶時，一胎6成，還差2成，再用利率較高的2胎來補足，等於還是貸8成，對吧？……若是這樣，那限貸令不就跟屁一樣？這個漏洞是否要補足？

最後，

所謂的寬限期一到就換B銀行，以獲得「無限寬限期」，要記得，通常這樣的前提，必須要是，房地產指數往上走，也就是說，對接手銀行而言，必須要評估風險，判斷目前房市只漲不跌，才敢繼續給你寬限期；反之，若愈晚賣愈便宜（貶值），那恐怕就找不到轉貸銀行願意給你寬限期了。

東森原影→https://youtu.be/4QM4p2EBfZE

論述主播-李樺仙