饒河街危老爭議地主聯手銀行阻售屋 建商提告一審遭駁回

220506CTWANT饒河街危老爭議地主聯手銀行阻售屋 建商提告一審遭駁回

CTWANT於2020年報導知名房仲作家陳泰源的父母陳俊發、胡淑惠，因危老合建糾紛槓上建商大家地產，因陳俊發夫婦發函信託銀行瑞興銀行，分屋爭議解決前不應提供銀行虛擬帳號使建商可能一屋二賣，使得大家地產因無法辦理預售屋銷售業務，對陳俊發夫婦及瑞興銀行提告未履行契約，4日民事一審判決結果出爐遭法院駁回。......↓

2020年，陳泰源向CTWANT控訴，位於北市松山饒河街的一塊危老合建案，建商拿地主陳俊發印章私自申請危老重建條例，且爭議未平，建商不等地主完成選屋就搶先公開銷售。為避免「一屋二賣」，陳俊發也以合建契約之建物分配程序未完成，請瑞興銀行不得提供虛擬帳戶號碼給建商。因此大家地產向陳俊發夫婦與瑞興銀行提告。

判決內容顯示，該案原告依兩造系爭合建契約約定，請求被告陳俊發、胡淑惠就原告辦理所分得建物之公開銷售，不得有反對、禁止或其他妨礙行為；被告瑞興銀行應給予原告前述建物之虛擬帳戶號碼部分，均無理由，應予駁回。

法院認為，被告瑞興銀行本諸系爭信託契約，主張在原告與被告陳俊發、胡淑惠間之分屋爭議解決前，拒絕提供關於分屋協議之爭議戶別銷售虛擬帳號，並無非據。

理由有三：第一、選屋、坪數分配，尚有爭議，信託銀行不提供「有爭議的房子」的虛擬帳戶給建商銷售，以避免一屋二賣；第二、選屋是限制種類之債，由於契約沒有特定，應由地主、建商雙方合意特定，不是由建商單方指定；第三，合建過程，若中途申請危老，建商應據實向地主報告，是建商的的從義務、附隨義務。

其中第三點，合建案因申請危老條例容積獎勵，使得總樓地板面積增加，建商如有變更設計而有影響地主權益事項，應對其二人「據實報告之義務」，「此為原告於系爭合建案所應負之從義務、附隨義務，該等義務縱未明定於系爭合建契約內，仍為契約發展過程中基於誠信原則而應當然負擔者。」

陳泰源表示，法院最終駁回也坐實了建商的確隱瞞地主，建商拿「地主的」土地、房子、印章，去申請危老容獎，並私自侵吞，企圖免費稀釋地主的土地。

對此案有研究的都更專家彭彥祥表示，該案地主被私吞吃掉的坪數，價值大約值8000萬元，建商甚至願意花費3000、4000萬元對地主提告以及使用其他方式，只要可以不吐出已到手的坪數，任何招術或手段都會使出來。現在才一審結束，建商一定會繼續上訴二審甚至到三審。

他也建議，地主與建商簽定合建契約前，最好能委任專業人士把關合建契約簽訂或協助分配條件的洽商，除了支付的諮詢費用較划算，也不必事後因訴訟產生更大的亡羊補牢之費用。

【饒河街危老爭議地主聯手銀行阻售屋 建商提告一審遭駁回】

關於我老家的報導，被下架的新聞則數，目前累計起來，這已經是第6起了。細思極恐的是，記者是依據「判決書」的內容來寫，想不到這樣也能被下架。只能說，「成名整合行銷鍾依恬」和媒體「溝通」的能力太強，難怪黑心建商對她愛不釋手。

也因為做過壞事的人，只要願意付錢，都能透過公關公司去向媒體發假新聞來洗白、並抹黑對手；這樣的歪風，也能用來解釋，為何近年發生太多「人設翻車事件」的原因之一：只要有錢，你就能以好人形象來欺騙大眾，直到紙包不住火或報應到來為止。總之，希望NCC可以管管。

接下來，針對該則報導，做逐段內容之分享……↓

報導原文第一段，

記者只是鋪陳《松蔦青語》合建案的大致過往，因為我爸媽（地主）與《大家地產》負責人「卓家雄」於2020年爆發選屋糾紛，所以信託銀行（瑞興）為了避免建商「一屋二賣」情事發生，決定在紛爭解決前，不提供虛擬帳號給建商，導致我爸媽跟信託銀行都被建商提告，終於，2022年4月22日，民事一審判決下來，法院駁回了建商的請求。（真是典型的惡人先告狀）

講到這，不得不再次提起，鍾依恬曾幫卓家雄發布過的聲明裡表示「陳姓地主應分配房屋，大家地產皆已全數保留。」如今這段話，讀起來真是格外反胃！明明就是不管地主死活，想要搶著「一屋二賣」，然後信託銀行不給你賣，卻被說成是「建商（為地主）全數保留」，噁不噁心？

報導原文第二段，

這又不得不提到，不論都更或合建，建商都會要求地主簽一份「代刻印章授權書」，坊間的通案陷阱條文有：「一切跟本案相關、包含但不限於（無限上綱解釋授權範圍）」、「願負民事賠償（避掉刑事罪責）」、「授權申請獎勵容積、容積移轉（獨吞獎勵容積、免費稀釋土地）」、「不得向有關主管機關提出任何異議（有爭議了還不准靠北，只能啞巴吃黃蓮）」等等。而我父母中的陷阱，當然也有包括上述提到的部分項目。

報導原文第三段與第四段，

主要是先大致描述，法院認為，關於建商「單方面認為」屬於我父母的房子與坪數已確定，所以不得有反對、禁止或其他妨礙行為，以及信託銀行應該把「爭議屋」（應該屬於我父母的房子）的虛擬帳號，提供給建商銷售，這些，法院都認為，均無理由，應予駁回。（感謝法官蔡英雌）

報導原文第五段，

主要是為這次駁回建商的判決書內容，做條列式概述，重點有三：第一、選屋、坪數分配，尚有爭議，信託銀行不提供「有爭議的房子」的虛擬帳戶給建商銷售，以避免一屋二賣；第二、選屋是限制種類之債，由於契約沒有特定，應由地主、建商雙方合意特定，不是由建商單方指定；第三，合建過程，若中途申請危老，建商應據實向地主報告，是建商的從義務、附隨義務。

報導原文第六段與第七段，

主要是針對第三點特別加以描述，因為申請危老條例獎勵容積，使得總樓地板面積增加，建商如有「變更設計」而有「影響地主權益」事項，應對其二人「據實報告之義務」，此為建商所應負之從義務、附隨義務，縱然該等義務沒有明定於契約內，仍為契約發展過程中，基於「誠信原則」而應當然負擔者。

也就是說，縱然建商可以依據「代刻印章授權書」的條文陷阱用印無極限，並可規避刑事罪責，但是，屬於地主權益之民事部分，仍應該要按照「誠信原則」來處理。

我也特別針對這部分，接受記者採訪時表示：這也坐實了，建商「沒告知地主」就拿地主的土地、房子、印章來申請並獨吞獎勵容積，而「違反誠信原則」就是民事法院認證的「黑心建商」無誤！

報導原文第八段與第九段，

記者採訪這位號稱「都更專家」的「彭彥祥」，他的受訪內容，在當時，我讀起來，其實不太開心，我想應該是要「平衡報導」的緣故吧？

總之，內容完全沒有提到，本案糾紛的過程，有哪些「契約陷阱」或「黑心話術」要提醒民眾小心；反而像是在恐嚇地主，說什麼建商寧可付更多費用使出各種方式，也不願輸掉官司，也強調，一定要付費諮詢專家，……實在不懂這段受訪的營養價值在哪？

不過，在歷經今年初的「鑑定報告出爐」及最近的「提問鑑定人」之後，這段話，此刻閱讀起來，有更深層的感慨！尤其彭彥祥說的「建商甚至願意花費3000、4000萬元對地主提告以及使用其他方式，只要可以不吐出已到手的坪數，任何招術或手段都會使出來。」這段話，讓我心有戚戚焉。

到底是怎樣的不明原因，

可以讓一份鑑定報告，偏頗到錯誤百出？過往這些年，我們因為處於資訊弱勢，一直誤以為，危老獎勵容積354.82坪是28%，直到最近才悟出，原來是18%（危老條例8%與危老時程獎勵10%），而鑑定人卻因為掌握資訊優勢，選擇隱瞞而將錯就錯，寫了一堆充滿矛盾的數據，直到提問時，才被我戳破。

包含鑑定人「不小心」拿「容積率225%、政府標讓售、路寬僅1公尺的偏僻住宅區細長畸零地」、「容積率300%、政府標讓售、偏僻停車場工業區」、「容積率560%商業區、部分權利移轉的特殊交易之飯店」等三個比較標的，來推估我老家「容積率高達716.8%又人潮洶湧之完整土地的饒河夜市商業區」。

爭議還不只這些，包括鑑定人身為「建築師」，報告裡卻以歪裡使用「民法契約解釋」、「誠信原則」、「情事變更」、「不當得利」等諸多法律用語；這也不得不讓我高度懷疑，這份報告，到底是不是江文宗建築師一人獨力完成的？

此外，

打從今年2月初收到鑑定報告之後，我過年完全沒休假，每天日以繼夜，將報告裡的每「一段」文字裡的「每一句話」，花「一天」的時間與精神來徹底研究；包括5月底開庭後直到7月初提問鑑定人之前的這段準備期間，我也是每天忙到半夜來設計提問題目，其過程之辛苦，可謂一言難盡！

尤其是，應該協助我、理當與我同一陣線的人，竟不斷以無形方式，阻撓、擺爛、已讀不回甚至試圖誤導我，實在不解，也隱約有了答案。好在，阿公、阿嬤，在天之靈，讓我人生第一次在法院裡提問鑑定人，表現得超級好。所以說，都更專家彭彥祥受訪時講的話，雖然讀起來不開心，但他的提醒，如今讓我有恍然大悟之感。

說到底，

鍾依恬，你到底是有什麼樣的影響力，可以利用媒體第四權到這種程度？你把經過查證、報導無誤、只是對你的業主而言是負面的「真實、非假」的「新聞」給下架，你到底把人民「知的權利」放在哪裡？

被消失的CTWANT新聞→https://www.ctwant.com/article/182072

雅虎奇摩備份→https://tw.news.yahoo.com/饒河街危老爭議地主聯手銀行阻售屋-建商提告-審遭駁回-112437206.html

LINE備份→https://liff.line.me/1454987169-1WAXAP3K/v2/article/PGk20r7

【民事一審，黑心建商敗訴！】判決完整內文：https://reurl.cc/rr0yNx

周刊王CTWANT |林榮芳2022年5月6日