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240629東森 都更合建「先過戶」很罕見？專家：「交屋前」糾紛風險高
眼前這一整片66戶舊公寓未來將朝252戶的新大樓，都更總成本估計花上36億元，如今面對屋主指控建商落跑，山岳開發副總陳先生也無奈發聲：這個案子在一月底就已經送件了，我們為了讓地主放心，我們就找上市公司來蓋。
求證新北都更處，在今年初「山岳開發」就更換實施者「美亞鋼管」且重新送件，目前正在查核中。
新北都更處事業科長鄧涵瑛：目前產權都已經做信託，全案都已經取得全體同意，採協議合建方式。
不過住戶有所隱憂，似乎也不是沒有原因，看看這回山岳開發的合建模式：是以「高於市價的金額」給屋主「保證金」，並要求屋主先將產權「過戶」給建商，等到房子蓋好之後，屋主再將原先的保證金退回，山岳再依照合約分配戶數。
山岳開發副總陳先生：我不用去擔心（地主）在建案興建的過程中，是不是有其他的想法？這是我們當時要這樣做的一個初衷。（都已經信託了能有甚麼其他想法？）
雖然看起來相對有保障，但似乎也有專家認為，當所有權人變成建商，對於原屋主來說風險太高。
聯勝房屋專任委託部經理陳泰源 表示：這個所有權人的姓名，已經過戶移轉變成建商的名字，（如果說）N年以後從整合→蓋房→到最後竣工，房地產增值遠遠高於當初給地主的保證金，那會不會想要反悔？
過去想到合建大多都認為，地主出地，建商蓋房；這回蓋房前多了過戶的程序就怕有風險，也難怪住戶有所隱憂。
對此都更處也表示，若原屋主有相關疑慮，可在審議中提出，避免後續糾紛。
【都更合建「先過戶」很罕見？專家：「交屋前」糾紛風險高】
有在跟建商打交道的地主，尤其是報導裡該都更案的地主，看到算你賺到。本篇文章，總共分成三大塊，一是報導播出後，我針對新聞內容的逐段拆解、二是自稱該案地主之不同意戶的匿名私訊分享、三是新聞播出之前，記者給的採訪題目之我的回答。
第一部分，
新聞畫面得知，該建案，基地面積為1176坪，顯然走的是「都更」模式。有趣的是，新北都更處事業科長鄧涵瑛卻表示，本案採「協議合建」。……其實，這樣的情況，很普遍，包括裡頭的「門道」，也很氾濫。
強調，我現在不是講個案，而是講通案……↓
常見的黑心話術：先跟建商簽署合建契約，這樣一來「條件可以談得比較優」；否則，等建商整合達標都更門檻後，地主就「沒得選擇」，只能採用「分配條件較差」的「權利變換」來分屋選屋。
破解：事實上，由於合建契約不給「擇優」選項，再加上「其它契約陷阱條文」做搭配，其最後結果，往往協議合建的分配條件「劣於」都更的權利變換。我光問一點就好，「合建」契約裡，有讓地主享受得到「都更獎勵」嗎？
再來，報導內容，記者求證新北都更處，該都更案，在今年初，原來的建商「山岳開發」就更換實施者「美亞鋼管」且重新送件，目前正在查核中。
通則非針對個案，
黑心建商會利用「看似優渥條件」來跟利誘地主，先簽合建契約；之後，再以各種名目表示經營不善，換手接續本案，然而，原建商與接手的，有沒有特殊關係，不得而知，但劇本往往這樣演下去……，
接手建商通常會這樣說：前建商之所以倒閉、落跑、放棄本案，就是因為地主的條件太好（地主太貪心），所以，分配條件要重談，或者配備要降級等等……於是，有些地主被話術得不要不要的也就答應；有些地主，則是因為房子已經被拆了，只能被迫讓利，否則就變成爛尾樓。
而該新聞報導描述，建商是先用「高於市價」的「保證金／非價金」先支付給地主，同時「以買賣的形式，先過戶」給建商，直到房子蓋好以後，地主再退還保證金給建商，同時，依據當時的契約約定，再來進行房屋分配。
為何要用這樣的模式呢？山岳開發副總陳先生（該都更案的前手建商）表示：我不用去擔心（地主）在建案興建的過程中，是不是有其他的想法？這是我們當時要這樣做的一個初衷。
我想說的是：都已經信託了，縱然地主有1萬個其它想法又能怎樣？顯然，這只是一種「話術」（應該）。
事實上，這類模式，叫作「買賣附買回」，風險極高，尤其，建商並沒有跟你「買」，但你卻已經「賣」給建商了；因此，已採取這樣做法的地主，建議趕緊找都更專家來研究當時的契約內容，以免後悔莫及。
最後提醒，都更發生糾紛時，官方單位，通常只會以「民間私契」為由來卸責、踢皮球，找民代也沒用，因為你的政治獻金絕對不會比建商捐得多，最終只能自力救濟，所以，千萬不要自以為看得懂合約，也不要等到「發現」吃虧上當了以後才來補救。
第二部分，是某位自稱該建案的地主私訊，各位參考用，我看完之後，毛骨悚然：
這是建商在汐止地區推出的「附買回」模式，我剛好就是不願配合的地主。主要陷阱是......↓
1.他們以「所謂的高於市價」，其實沒有多兩成，是他們老闆在雜誌上（下預算）宣傳的；（三成現金）買下你的房地，再多一筆大約房價七成的「權利金」（這筆以本票支付），兩筆總價，未來當作新房屋的價金。
陳泰源補充：原來這個號稱「高於市價的保證金」，不是全額現金！竟然有高達七成是「本票」！這會不會太可怕？
2.在簽下舊房地買賣契約的同時，要簽定「附買回契約」，保證未來可以購買新房地，但是，地主要先支付一筆大約舊房地七成的「簽約金」（是現金喔）。
陳泰源補充：不會吧？舊屋時，已經過戶給建商了，而且價金的七成，使用的還是本票，新屋時，竟然還要另外支付一筆舊房地約七成的現金才能分屋選屋？為何不能拿當時的七成本票做交換？還得另外再拿七成現金來分配房屋？倘若網友私訊屬實，這會不會太奇怪？
3.所以你手中，實際拿到的是，一筆大約舊房地3成的現金及一張7成本票，然後，你的房地，就過戶到建商名下了……。建商拿到你的土地可以做什麼？土地融資啊！簡單的說，建商就要你「出土地」也要「出資金」，萬一爛尾了！你只拿到少少的三成價金，沒有續建的資格。
陳泰源補充：天啊！這位不同意戶，實在聰明！這才是黑心建商的盤算！只花三成價金就能成為地主，等於七成價金送給建商；然後再拿地主的土地去融資貸款、大開財務槓桿，一旦變成爛尾樓，七成本票根本討不回來，土地也已經被貸好貸滿又被捲款潛逃，你也成為「負債地主」，等著面臨土地被法拍，太可怕了！
後半段風險就如同你（陳泰源）預測的，大致手法是：
1.建造取得60日內，地主需與建商簽定「預售屋買賣契約」，若未能在60日內完成，視同放棄，建商可以沒收先前「附買回」的簽約金。
2.建造取得後60日內，建商需支付地主先前的「七成權利金」，地主將「七成本票」歸還建商。
問題在，因為預售屋內容目前尚未知曉，如你提醒大家的，在行情大好時，可能在條約中百般刁難，讓地主簽不下去，超過60天，當作地主棄權，沒收先前的「簽約金」，再以這筆金額支付「權利金」給地主拿回本票……地主這麼幾年來的等待，最終拿到的僅是當時賣舊房地的總價（真的沒有比市價多兩成，實價登錄都可查得到交易金額），
自稱該案不同意戶的網友最終下的結論是：地主只是幫建商承擔風險，然後跟建商跑都更流程，可是最終，都更的果實，根本沒有份。
第三部分，是新聞播出前，記者給我的採訪題目及我的回答……↓
Q：危老合建，地主與建商之間，出現新的合作模式了嗎？建商先拿一筆高於市價的保證金給地主，要求地主先過戶給建商，等到房子蓋好後，再依約分配、過戶房子給地主。這有什麼風險？對彼此的好壞處是？
A：通常「合建」模式，適合口袋淺、買不起土地的建商，因此，出現這種「給予保證金，先過戶」的「類買賣」模式，確實罕見。
對地主而言：由於是「保證金」不是「買賣價金」，但「所有權人姓名」已經「過戶、移轉」成為建商的名字了，萬一房子蓋好了以後，分配交屋時發生糾紛，恐怕風險不小。（補充：其實整合與蓋房期間風險也很大，因為你的土地肯定被建商拿去貸款花用了）
對建商而言：如果N年後建案蓋好，「房地產增值」遠高於「保證金」，會不會想要反悔？退還「保證金加計利息」就好，而獨吞改建所有利益？（感覺建商沒想要把房子蓋好，只想提前拿地主的土地去花用，花完了就消失）
因此，這類模式，為了避免「整合→營造→至蓋好共數年期間」所產生「某一方反悔」的風險，建議委請律師審約把關，搭配見證人及信託制度，以保障雙方權益。
東森原影→https://youtu.be/-V6yitM1PEE
記者-蔡咏恩、洪則睿、張允曦、盧志杰、王國霖、黃健翔
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我是陳泰源！