｛250525訴願成功！《建商》與《建管處》聯手欺壓善良住戶破功？｝
最近有個「訴願成功」的案例值得關注，因為，只要有申請或耳聞過的人都知道，訴願的成功率極低，約10%至20%。
再加上，該事件可讓你：A.學習「區分所有權人會議」運作方式、B.認識《公寓大廈管理條例》部分條文、C.初淺了解《訴願法》、《行政程序法》、D.探究「都更合建機制漏洞」之建商可使哪些暗黑手段，順便E.給已購或考慮買《松江阡語》預售屋的消費者一個參考。
【前言】
北市《松蔦青語》社區有個因《區分所有權人會議》之「爭議」所衍生的糾紛，目前有兩個戰場。
一是法院：「第一屆主委陳必鋼」與「第二屆主委劉如芸」互告。而劉告陳的委任律師「翁偉傑」，就是蓋該棟大樓的建商《大家地產》負責人「卓家雄」的御用律師；因為卓告我《妨害名譽》的律師也是同一位。
二是台北市政府《訴願審議委員會》：《建管處》向「陳必鋼」祭出4萬元罰鍰，「陳必鋼」提起訴願成功！原處分撤銷，打臉《建管處》。
由於法院戰場仍在進行，因此本篇文，僅就「訴願案」分析。
然，《訴願審議委員會》決定撤銷《建管處》對「陳必鋼」的裁罰，理由為何？就讓我來翻譯這份《決定書》吧！
【《訴願決定書》之白話文】
查：2024年，
9月11日，「劉如芸」向《建管處》申請報備為《松蔦青語─管理委員會》第二屆主委。
10月23日，《建管處》要「劉如芸」補正後再提出申請。理由為：a.會議出席委託書不齊全、b.簽到簿欄位簽章不全、c.區權會議紀錄主席未簽名。
10月30日，「劉如芸」向《建管處》陳情，說她已催告「陳必鋼」提供資料但不給。
11月5日，《建管處》通知「陳必鋼」要與「劉如芸」辦理交接。可是，《建管處》早在10月23日發函要「劉如芸」應補正資料再重新提出申請。換言之，《建管處》怎麼會一邊要第一屆交接，同時又要第二屆補正資料重新申請？這不是自相矛盾？
既然，
《建管處》已發函給「劉如芸」重新提出申請報備，那要「如何認定」劉如芸已是透過《區權人會議》票選出來的第二屆新任主委？又「如何進一步認定」第一屆主委陳必鋼有「移交義務」？
雖然，2025年，
4月18日，《建管處》答辯說去年10月23日僅是認為「部分文件不齊全」，通知「劉如芸」補正資料「而已」。
但是，2024年，
9月11日，「劉如芸」在報備為第二屆主委時，就已經文件不齊全，《建管處》才會在10月23日發函要求補正，這不是僅僅單純通知補正，還要求「劉如芸」得「重新提出申請」。也就是說，「劉如芸」在9月11日就已遭《建管處》退回了。
12月10日，「劉如芸」才又重新向《建管處》再次申請報備變更主委，重點是，檢附的資料，還是「後來12月8日」第二屆區權會議紀錄及出席人員名冊簽到簿，以此「追認8月24日」的區權會議之選舉結果。也就是說，《建管處》是直到12月17日才發函同意「劉如芸」為第二屆新任主委。
由此推論，
「陳必鋼」主張「8月24日的區權會議因出席人數未達法定人數，其決議不成立。」應該不是謊言。
所以，
11月5日，《建管處》發函命令「陳必鋼」移交資料給「劉如芸」。在那時，《建管處》就認定「劉如芸」為第二屆主委的「憑據」到底是什麼？
縱使，
《建管處》後來有補充答辯，但對於《審議委員會》提出的疑問，仍未有補充解釋。審議委員們，查遍全卷也無相關資料可供審閱、研究，確實有進一步釐清之必要。
因此決議：撤銷處分。
【換句話說「時序表」】
2024年，
08月24日，《管委會》召開「人數與比例皆不足、非合法」的第二屆區分所有權人會議，並強勢推選「劉如芸」為第二屆主委，「第一屆主委陳必鋼」主張會議無效。（證01）好笑的是，劉如芸本人沒來開會。（證02）
09月02日，申請調處。（證03）《建管處》明知幫忙「劉如芸」的是建商《大家地產》「卓家雄」而不是劉本人申請調處。
09月11日，「劉如芸」向《建管處》申請報備，將其變更為第二屆主委，但是，報備文件不齊全。（證04）。
09月27日，《大家地產》發函「陳必鋼」，要求儘速向「劉如芸」完成交接。（證05）建商強勢介入《管委會》運作，絲毫不在意社會觀感？
10月07日，調處不成立。（證06）列席人員當中，包括《建管處》「梁家源」科長，還有建商《大家集團》的代表之「王得明」、「曾永承」，反而當事人「劉如芸」沒到場。調處社區管委會交接，到底關建商X事？
10月18日，建商《大家地產》「卓家雄」向《建管處》陳情，表示從8月24日第二屆區權會議後，「陳必鋼」仍未移交相關文件給「劉如芸」，請《建管處》命「陳必鋼」儘速辦理移交給「劉如芸」。（證07）……你沒看錯，陳情的是建商，不是「劉如芸」，都不用避嫌？
10月21日，《建管處》請建商《大家地產》叫「劉如芸」先催告「陳必鋼」七日內移交，逾期仍未移交，再送相關佐證給《建管處》來處理。（證08）你沒看錯，《建管處》並非指導當事人「劉如芸」該怎麼做，而是發函教「問題公設尚未點交的建商」該怎麼做。
10月23日，《建管處》以「會議出席委託書不齊全、簽到簿欄位簽章不全、區權會議紀錄主席未簽名」等理由，請補正後再重新提出申請。（證09）
10月30日，「劉如芸」發函《建管處》，說她已於10月24日向「陳必鋼」限期移交管委會資料。（證10）
11月05日，《建管處》通知「陳必鋼」，表示「劉如芸」已完成第二屆改選，迄今仍未完成交接，涉違反《公寓大廈管理條例》，請協調交接事宜並於文到20日內陳述意見。（證11）對此，《建管處》被《訴願審議委員會》打臉，因為10月23日已發函要劉應補正資料再重新提出申請，那要「如何認定」劉已是透過《區權人會議》票選出來的第二屆新任主委？又「如何進一步認定」第一屆主委陳有「移交義務」？
11月22日，「陳必鋼」書面陳述意見，主張8月24日的區權會議無效。（證12）
11月28日，建商「卓家雄」的配偶「陳思婷」竟公然在社區住戶LINE群組裡表示，大意為：我（陳思婷）跟劉（如芸）主委「一起去見」梁家源科長，並得到梁科長的「直接建議」。「梁科長也認為」選舉有效。請陳必鋼「限時」交接的也是梁科長。退回報備只是因為少了陳必鋼的簽名，但是「梁科長希望再重開一次」區權會，「他會審核報備」。（證13）
顯然，《建管處》梁家源科長已多次介入管委會糾紛，還選邊站、偏袒建商，他們之間到底有什麼不可告人的關係？如此公私不分，難怪會被《訴願審議委員會》打臉。
12月08日，「劉如芸」召開「第二屆區權會議」，將「會議紀錄」及「出席人員名冊簽到簿」備齊，以此「追認」8月24日的區權會議選出「劉如芸」為第二屆主委。（證14）……這不就坐實8月24日的會議是無效的嗎？所以12月08日「非合法召集人」所召開的會議，不也是「不合法」？
12月10日，「劉如芸」申請報備變更為主委，並檢附12月08日的區權會議資料。（證15）……所以8月24日的會議到底哪裡有效了？
於此同日，《建管處》也發函「陳必鋼」，雖然，陳有書面表示意見，但是《建管處》不管這個爭議，《建管處》就是單方面認定「劉如芸」為第二屆主委，要陳必鋼，有意見，去訴訟，該移交，還是得移交。（證16）想不到《建管處》的立場如此不中立。
12月11日，《建管處》向「陳必鋼」裁罰新台幣4萬元罰鍰，並於文到15日內改善並報備，逾期未辦理，連續處罰，直至改善為止。（證17）
12月17日，《建管處》發函同意「劉如芸」為第二屆新任主委，並備查在案。（證18）《建管處》開罰「陳必鋼」比核准「劉如芸」來得有效率耶！
12月18日，《管委會》的交接日期約定30號，建商「卓家雄」的太太「陳思婷」卻拿《建管處》發的《核准函》要求《管委會》「18號當天，馬上」交接。（證19）好強的氣焰哦～
2025年，
01月06日，「陳必鋼」向台北市政府《訴願審議委員會》提起訴願。（證20）
04月18日，《建管處》辯稱，2024年10月23日管委會的報備文件，僅認為部分不齊全，所以才通知「劉如芸」補正「而已」。（證21）
05月14日，訴願成功！《訴願審議委員會》對《建管處》的說法不採信，撤銷原處分！（證22）
【糾紛前，外傳】
撰文者的父母，也就是我爸媽，與《大家地產》「卓家雄」有合建糾紛，所以，《松蔦青語》目前有49間「產權歸屬不明、不曉得哪一間最終屬於誰」的「訴訟中之爭議屋」。
因此，這些房子的「所有權名義人」登記的，目前，既不是地主，也不是建商，而是《安信建經》。照理說，《安信建經》必須秉持中立，地主與建商，都不可使用這些爭議屋，直至雙方訴訟結束，再依據判決書內容，執行分配。
沒想到，「卓家雄」不僅將其集團子公司們登記於此，還爽爽免費使用中；對比我父母，自費在外租屋、燒錢繳律師費、裁判費、曠日廢時訴訟的心靈折磨，實在落差太大……唉！
2024年08月22日，
《安信建經》竟然出具「法人代表委託書」，將這些爭議屋，總共高達22間、也就是社區總戶數114戶的五分之一，授權給「大家公司的員工─王得明」參與8月24日的《第二屆第一次區分所有權人會議》。（證23）
為何不是授權全部49間呢？
因為同一位所有權人，投票權上限為五分之一。所以，雖然《安信建經》握有49間／114間，至多也只能投22張票／114間。
重點是，
這22間爭議屋，在民事二審期間，有9間，是我父母選的房子，而在判決出爐後，原本我父母選的9間，有部分，是法院認為不屬於我父母的，但也有「我父母沒選的」部分，是法院認為，屬於我父母的。
看到沒，
這就是我說的「產權歸屬不明」，也是為何必須登記在《安信建經》名下、不能過戶的理由，目的在，防止被「一屋二賣」。
總之，
後來法院判總共有10間房子屬於我父母的；也就是說，《安信建經》拿了近半10間／22間、屬於地主的票數，授權給建商的員工去投票。這是不是明顯的「機制漏洞」？
建商這麼做，目的很清楚，就是要選出「建商人馬的管委會」以「強勢點交問題公設」。
【糾紛主事件：區權會議之到底發生什麼事？】
2024年08月24日，《松蔦青語》召開《第二屆區分所有權人會議》，「建商員工─王得明」取得《安信建經》授權共22張票，也就是社區的五分之一「戶數」，讓其掌握絕對優勢，選出建商人馬「劉如芸」擔任管理委員。
重點是，該會議，瑕疵重重：
第一、建商員工─王得明，不是《安信建經》的「配偶」或「直系血親」，王在社區裡，沒有房子也無承租，既不是「其他區分所有權人」更不是「承租人」。也就是說，王得明他，什麼也不是，憑什麼代理《安信建經》參與區權會投票？
第二、從會議簽到簿來看：
A.《安信建經》的欄位，均僅打「勾」而已，無從識別究竟何人出席，再加上前面所述「王得明」的身分不符，所以應扣除22戶。（證24）
B.其中十一樓戶，所有權人共兩人，也未出具由哪「一位」出席並行使表決權之文件，再扣1戶。（證25）
C.簽到冊序號39號，周大O雖有委託周小o出席並簽章，但周小o並不是周大O的配偶、承租人、直系血親、區分所有權人身分，所以再扣1戶。（證26）
D.簽到冊序號67黃oo委託陳oo出席並簽章、序號70廖oo委託劉oo出席並簽章、「序號71劉如芸委託康oo出席並簽章」、序號94陳oo委託李oo出席並簽章。這四位，均未出具「書面」委託書，再扣4票。（證27）PS：看到沒？「劉如芸」沒參加區權會，而是授權他人投票。
再來個加減乘除，
《安信建經》掌握訴訟中之爭議屋高達49戶、比例占45.93%，根據《公寓大廈管理條例》單一區分所有權人比例上限為五分之一，也就是說，有效比例至多20%，其餘25.93%為當然無效，換算戶數，就是22張票。
所以，
E.「可出席總戶數」不是114戶而是87戶。【計算式：總戶數114戶減掉（安信建經49戶扣除有效22戶=27戶無效）等於87戶】、
F.「區分所有權比例」不是100%而是74.07%。【計算式：100%減掉（安信建經的45.93%扣20%有效=25.93%無效）=74.07%】
因此，
G.此次區權會之開議門檻應為44戶【計算式：87除以2（規定為二分之一）=43.5】。
H.區分所有權比例為37.035%【計算式：74.07除以2（規定為二分之一）=37.035%】。
而這次開會的人／戶數與比例，共計28人、占比23.03%，根本「未達開議門檻」的44人及占比37.035%。
因此，這次的區權會的決議，根本就不成立，選出的第二屆管理委員們的資格，當然無效，「劉如芸」更不可能是第二屆管委會主委。既然劉不具管委會主委身分，那麼，事後以管委會名義召開區權會議，也屬「非合法召集人」召開之會議，後續決議，當然也，自始無效。
退步言之，
假設，該會議有達開議門檻，劉仍不具主委身分。因為，區權會的決議僅能選出管理「委員」，不能直接選出「主委」，也就是說，要先選出委員們再透過「互相推舉」產出「主委」。而該次會議，選出第二屆委員們之後，根本尚未互推主委，何來「劉如芸已是主委」這檔事？
「劉如芸」無視8月24日的區權會無效，竟仍以「管委會主委」身分自居，繼續「非合法身分」發號施令，形同越權；「問題公設」倘若「未確實修繕完畢」就「點交」，種種作為，又涉嫌觸犯哪些刑事罪責呢？
【糾紛至今，後續】
一、地下室漏水嚴重，至今修繕未果。
我認識的建築師說，之所以漏水無法解決，依他專業判斷，應該是當初建商在施作連續壁時「厚度過薄」所致（證28）；他指出，若非「沒按圖施工」就是「偷工減料」，以《基泰大直損鄰案》為例，《大家地產》或《大家營造》恐涉犯《偽造文書》、《違背建築術成規》等罪嫌。
而「自稱也是工程背景」的「劉如芸」（證29），顯然看得出問題出在哪兒，卻沒打算以「管委會主委身分」提告、請求鑑定、替社區向建商求償，連帶要求建商得用「治本」方式處理；反而，毫不避諱表示跟建商是好朋友，讓建商用「打針」的「治標」方式，企圖蒙混拖過保固期，罔顧全體住戶權益！
二、社區管理費，「劉如芸」接手後，就從原本單坪120元調漲至150元，一次調漲30元、漲幅高達25%。（證30）
三、社區公告系統的「最高管理者」，竟也有建商《大家地產》「卓家雄」的太太「陳思婷」，扯不扯？（證31）
另外1：想要進一步認識「陳思婷」他老爸？可點這篇→https://reurl.cc/Dq7NVE
Ps2：「陳必鋼」如何被《建管處》無理欺負？可點這篇→https://reurl.cc/VYgGAR
看完以上種種，你是否質疑，
#卓家雄 是 #黑心建商？
#陳思婷 違反 #利益迴避？
#劉如芸 涉嫌 #圖利？
#建管處 違反 #行政中立？
#梁家源科長 疑觸 #官商勾結？
我不敢肯定，就留給世人公評。
【什麼叫做「訴願」？】
救濟程序的一種，當人民對於行政機關的處分不服，認為自己的權益受損時，可依法向「原處分機關的上級機關」申請撤銷或變更該處分的行為。簡言之，就是你覺得政府機關對你做了不合理或違法的決定，你可以透過訴願來請求重新審查、改正。
關鍵字→「原處分機關的上級機關」。
這樣，你就懂，為何提起訴願通常失敗的原因了吧！畢竟不是像法院這種第三方戰場，上級機關總在「自我打臉」與「自我防腐」之間糾結，若非《建管處》的作為確實有高度爭議，否則《訴願》又怎會成功？
【本案用到的法規】
《公寓大廈管理條例》：
第27條第1項→各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者，該表決權應推由「一人」行使。
第27條第3項→區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以「書面」委託「配偶」、有行為能力之「直系血親」、「其他區分所有權人」或「承租人」「代理」出席；受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部分不予計算。
第29條第2項：公寓大廈成立管理委員會者，應由「管理委員互推一人」為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。
第31條→區分所有權人「會議之決議」，除規約另有規定外，應有「區分所有權人三分之二以上」「及」其「區分所有權比例合計三分之二以上」「出席」，以「出席人數四分之三以上」「及」其「區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上」之同意行之。
《行政程序法》：
第9條→行政機關就該管行政程序，應於當事人有利及不利之情形，一律注意。
第36條→行政機關應依職權調查證據，不受當事人主張之拘束，對當事人有利及不利事項一律注意。
《訴願法》第81條：
第一項→訴願有理由者，受理訴願機關應以決定撤銷原行政處分之全部或一部，並得視事件之情節，逕為變更之決定或發回原行政處分機關另為處分。但於訴願人表示不服之範圍內，不得為更不利益之變更或處分。
第二項→前項訴願決定撤銷原行政處分，發回原行政處分機關另為處分時，應指定相當期間命其為之。
管委會之通常《社區規約》：
第七條、第四項→「區分所有權人」二分之一以上及其「區分所有權比例」合計二分之一以上出席，使得開會（議）。
第十二條、第二項、第（二）點：「主委由委員互推」、委員之選任，於區權會議中辦理。
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