2021年11月份閱讀筆記：《是誰偷走你的房子？》
1.瘟疫蔓延時，我們也許都在無止境的恐慌裡做過悲觀的算計，比如說，工作保得住嗎？存款留得住嗎？然而你我皆凡人，世界運轉、經濟溫差與瘟疫去留，怎麼也算不準，唯一能做的，就是讓自己擁有更強大的應變能力。
2.幸運的是我手上有一支筆，一台筆電，成就不了千秋大業，至少還能大鳴大放，為通常是弱勢一方的購屋消費者爭點方寸之地回來。
3.大部分房屋仲介經紀人都是競競業業，為了追求自己的人生自由，同時也幫助別人實現買賣房屋願望的一方俊彥，能夠在一波波市場競爭的潮汐沖洗後留下來的房仲品牌，都是好品牌。
4.浸淫媒體二十多年，我很瞭解「輿論」有時候是被製造的，尤其在類似房地產這種具有高度專業性與封閉性的產業，擁有資訊優勢的顯然是業者一方。
5.業者與媒體的關係是多層次的，你聽過「廣告要是花錢買，就太遜了」的說法吧？
6.企業要宣傳，新聞媒體要賺錢，不論買廣告，或用置入性行銷的手法就可以操縱言論走向，是非曲直由廣告預算多寡明斷，真相也能造假，只要閱聽人相信了，造假的也能成為真相。
7.西元2014年的空屋量為84萬9869戶，2018年空屋量為91萬6383戶。龐大的空屋率似乎沒有嚇阻遞延回歸的買氣。
8.利率，降息1碼=降0.25%。
9.如果因為房價太高，你不得不放棄買在台北市這個購屋不敗之選的話，交通路網與大眾運輸便捷與否，就很重要。
10.紙包不住火，也攔不住水。房子只會越來越老，只要漏了水，問題只會越來越嚴重，然而，仲介經紀人是公親，不是事主啊！
11.看房前，先準備好兩種東西，一是看屋時用得上的工具，像彈珠（測傾斜）、文武尺（量家具比例）、硬幣（測裂縫大小？），二是了然於胸的建商背景與身世，有幾樣功課，是非得做不可的。
12.到「經濟部商業司 商工登記公示資料」查詢服務平台，在檢索框框裡鍵入公司行號名稱，就查得到這家公司的資本額、代表人、董監事、經理人等基本資料。
13.你在網路上找到的，很可能是一間「釣魚物件」，我給它一個定義，叫「望之鮮美，買之不到，想要買之，換間看看」的假物件。
14.先斬後奏：經紀人知道某物件要賣，但是沒有簽到委託，就先弄來物件的照片上網賣，真的有買方打電話來詢問了，才找屋主說，我手上已經有客戶了，想賣，就和我簽立委託銷售契約吧！
15.官網「地質資料整合查詢系統」，你可以很清楚地查到幾個東西：我想買的房子是不是在斷層帶附近，是不是在土壤液化潛勢區，或者有沒有順向坡的疑慮？
16.土壤液化問題可以透過補強地基等技術解決，建物設計不良與偷工減料的問題，危害其實都大於土壤液化本身。
17.行政院環保署的「公害陳情網路受理系統」，無論是鄰居喜歡在家唱卡拉OK、養的狗三天兩頭又吠又叫、小吃店油煙味太重或是亂倒垃圾，都可上此網站反應，環保署會在7天內前往處理，這個平台也可知道某個地區曾有哪些公害被檢舉，可以初步了解環境品質與鄰居素質如何？
18.一案建設公司、借牌營造公司盛行的當下，除了營利掛帥外，容易在設計、施工上造成疏失及瑕疵，民眾更應該仔細檢視廠商的專業能力。
19.最危險的興建時期：民國63年以前。因為當時台灣的建築法規是沒有抗震要求的。
20.次危險的興建時期：民國63年以後～88年以前。雖然有地震力的設計規定，但尚無耐震設計及抗震施工細節規定。混凝土粒料的品質、含泥量、扁平率、吸水率、氯離子含量等項目都沒有嚴格要求。
【《是誰偷走你的房子？》，第52頁～第86頁】
1.最危險的建築物型態，有騎樓或一樓變更（或取消）梁柱、牆壁的大樓、四、五層樓公寓及沿街透天厝。結構系統較差：不規則L型、ㄇ型、T型的房子（台南維冠大樓、花蓮雲翠大樓）
2.民國63年以前的房子，建築物一般都以房屋重量的0.1倍做為地震的水平力，63年以後修正為0.23倍，89年以後除了輕震區，其餘調整為0.33倍。
3.地震時，很需要牆壁的設置來協助抵抗地震力，牆壁除了和梁柱共同抵抗、分攤地震力外，也提供梁柱有效側向支持，增加梁柱的軸向承載力。
4.由於商業進展，很多老舊建築物的一、二樓為了內部的淨空間需求，牆壁被任意拆除，使得底層變成整棟建築物的軟弱層。
5.違章加蓋後的房屋，四、五層樓的老舊公寓，通常基礎型態就不好，加蓋一層，柱子的負載（受力）至少增加30%，若加蓋兩層則增加60%負載，若作為隔間雅套房，則負載更重！
6.如果你在房仲公司網站或經紀人帶看時赫然看到一間窗明几淨有燈罩，餐桌上有桌巾搭著乾燥花小盆栽，你應該雀躍三尺嗎？別高興太早，甚至，你的心理還得拉起警報，因為這很可能是投資客或投機客經手的物件。房子脫胎了，但沒有換骨。
7.如果你買的是新成屋，交屋後漏水了，一樣有人幫你修繕嗎？不會。因為，根據成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項裡的規定，你只能依民法規定請求減少價金，或解除契約，不能要求建商修補瑕疵。（這段讀者覺得有一點怪怪的）
8.在國民黨執政的2011年12月13日，距離總統大選只剩下一個月的時候，立法院三讀通過了「地政三法」>平均地權條例、地政士法與不動產經紀業管理條例的修正案，成為推動實價登錄的法源，可惜馬政府版本原本主張「除涉及個資以外，得提供查詢利用」，在利益團體運作下，最後通過的版本裡，出現了「區段化及去識別化」的規定，本來該揭露的完整地址交易資訊，被簡約成50號一個區段。
9.在「實價登錄2.0」修法通過前，預售屋只要在銷售結案「後」30天內完成登錄就行，這可給建商「海一樣大的操作空間」，賣不好的，2~3年後再登錄就行了，想拉售價的，就先登錄單價高的成交戶，建商全權掌握作價權。
10.用高價登錄實價，登錄後再退戶，已登錄的高單價戶一定都賣掉了嗎？那可不一定。假交易是建商把房子賣給熟人、子公司、交叉持股公司或人頭，把房價做高，登錄後再辦退戶。（登錄後可再辦退戶？想不到竟然還可以這樣）
11.附贈裝潢家電，墊高房屋單價。用此法撐住房價。
12.中古屋作價手法多，不良房仲虛構實價登錄。利用塗改等法加工，把行情較高的非同型態或同區位物件成交價格出示給買家。
13.資訊被隱藏或選擇性揭露。在不同目的驅使下，「剔肥撿瘦」或「剔瘦撿肥」，只讓買賣方看到部分行情資訊。當房仲把不動產說明書交給你時，建議多問一句：「裡面附上的是『完整的』實價登錄行情嗎？」
14.虛構成交價做假合約，也就是「技術合約」或「AB約」，一份真契約，一份灌水假合約，假合約可用來向銀行超貸，也能做為實價登錄的依據把行情拱高。
15.左手換右手墊高房價，過個水再降一點點價錢出貨（還可漂白凶宅），讓買家沾沾自喜。
16.高報房屋總價、低報車位價格。藉此拉高房屋單價。
17.虛構裝潢費讓買家出高價。裝潢費是一個黑洞，把30萬的裝潢費浮報成100萬元，不過是一張嘴和一張裝潢報價單的事。
18.買賣房由「自己」查詢實價登錄開始。
19.實價登錄制度裡最難釐清的就是車位面積，也最容易被業者操弄。某位不具名的直轄市的地政局長直言不諱地說，灌水車位就是實價登錄最大的陷阱。
20.若要讓房價變高，就把車位變便宜，若要把房價變低，就把車位變貴。
【《是誰偷走你的房子？》，第87頁～第119頁】
1.房仲經紀人不宜也不應該讓自己變成買或賣當中的一個角色。
2.經紀人會把實價登錄中單價較低的物件挑出來給賣方參考，壓縮賣方出價期望值，相對的，也會把單價較高的物件篩選出來，提供給買方參考。
3.把四樓成交行情找出來，從四樓往上推算，每三個樓層加價百分之二到三。（每三個樓層加價2%~3%為作者看法）
4.內政部頒布的「不動產委託銷售契約書範本」上，只付了要約書範本，顯見官方較傾向推廣要約書。但實務上，由於斡旋金是一筆錢，屋主的議價意願會高一點。
5.要約書雖然同樣具有法律效益，但是對某些屋主來說，「誠意」就打折了，不過如果違約了，仍要賠償你出價的「3%～5%」當作違約金。（3~5%是作者的看法）
6.單一斡旋不會有兩個以上買方、兩個以上斡旋同時洽談的情況，比較能防範一屋二賣的情況出現。但是對賣方來說選擇較少，會壓低售價。而多方斡旋選擇的人多、買的人多，較有機會賣到屋主想要的價錢。（讀者想法：怎麼很少被客戶問我們公司是那種斡旋制度？一般仲介公司應該都是多方吧？）
7.斡旋的時間，建議以48小時為限，最長也不要超過3天。
8.簽約時：
A.建物門牌須和妳看的房屋一樣。
B.土地及建物謄本必須是當天的。（避免產權途中發生借貸或異動諸如假扣押、假處分等限制登記情事）
C.確認簽約人是否為所有權人本人，不是，應提出授權書。
D.了解是否有租約存在，以免因買賣不破租賃而無法交屋。
E.各項稅費與其他費用須記載清楚。
F.附贈設備須記載清楚。
G.交屋日應約定清楚。（「最晚」交屋日）
9.根據《民法》354條規定，賣家須負起物之瑕疵擔保責任。擔保出賣物不會滅失、或出賣物不會減少價值，海砂、壁癌、漏水、 凶宅等都會讓出賣物減少價值，賣方都必須負責。
10.但很多賣方都會在特約條款中約定「現況交屋」企圖撇清責任，雖然法院有過判例，即使契約上有加註「現況交屋」，只要買方在交屋後5年內發現瑕疵、並在半年內通知屋主，還是可以依法要賣方負責。不過，買方必須有充分的理由，證明自己被隱瞞，有構成「陷於錯誤」的要件。
11.第三方驗屋公司的經驗、專業與精密儀器，可以讓驗屋做得輕鬆而全面，但通常要花1~2萬元。你也可以自行驗屋，網路上google一下定能找到好的「驗屋檢查表」，照著上面的項目逐一檢視勾選，也能把驗屋程序走完，要不，帶著你的專家朋友一起去吧！
12.自售，小心房子賣到不見，福利汽車董事長林茂樹2018年6月賣大同區自宅、知名「沈姓代書」就是經典一例（此例講的是價金信託，非履約保證）。
13.如果賣方不肯配合搬開家具、撬開天花板，或刻意隱瞞物的瑕疵，仲介公司也無從探知實情。但很多狀況是仲介經紀人與屋主是一掛的。
14.詐騙集團鎖定591房屋交易網上的自售屋主為對象，因為自售屋主為了省仲介費，不透過仲介公司居中撮合，相對也就少了安全裝置。其次，被鎖定物件的貸款必須已經清償並塗銷抵押權設定，如此一來，銀行審核這個安全裝置也會被拆掉，且過戶之後要準備一筆錢代清償，一旦賣方被通知去領清償證明，事情馬上就會穿幫了。
15.簽約時，詐騙集團的假買家，會要求由他們所指定的代書，辦理所有產權移轉事宜。
16.如果沒有透過仲介，買方又指定代書，還說交屋要等3個月後，就要有所警覺，因為詐騙集團之所以拖3個月，是因為他們得要辦理抵押權設定、信託給抵押權人、向銀行或錢莊借錢，然後從容地逃之夭夭。
17.提醒自售屋主，買家出高價，不要見獵心喜，要觀察買家真實的購屋動機，勿被高價蒙蔽。
18.沒貸款的房屋，建議設定房屋抵押權給自己親人，依照期望賣價做房屋抵押設定，可避免落入詐騙集團鎖定的危機。
19.務必使用信任的代書，買屋登記人若為第三人，非買家本人，須了解買家與其之間的關係，若非二等親時，絕對要提高警覺。
20.要求過戶前通知買賣雙方、非特殊原因，勿同意買方自行過戶及拉長交屋的時間。也不同意買家用房子向民間業者貸款，僅可向銀行做貸款。並且堅持尾款收齊再交屋。
【《是誰偷走你的房子？》，第120頁～封底】
1.自售的，繳完了貸款又辦抵押權塗銷的，房子最容易偷。
2.就算貸款都還完了，也不一定要辦抵押權塗銷。建議依照你期望的賣價，來做房屋的抵押設定登記，把房屋抵押權設定給自己的親人，也是防範自己落入陷阱的妙招。
3.若買家指定代書，賣方也可以找自己的代書，用雙代書的方式進行，自己信得過的代書，可以協助安全把關。另外也要辦理價金信託或履約保證，讓款項入專戶。
4.除了不同意買家自行過戶外，合約中要約定，買家的自備款付清，且金融機構貸款金額確認，完成對保作業，才可以過戶跟貸款設定併件辦理。
5.壓低賣方出價的手段很多，仲介行話裡就包括「前殺、側殺、借刀殺」等不一而足，但這些都是議價的基本手段。（為什麼我沒聽過這些什麼殺來殺去的招術？）
6.宰殺賣方的兩種方法，一是利用塗改等方法加工，虛構或以模糊手法扭曲實價登錄數據，二是隱藏或選擇性揭露實價登錄資訊。
7.履約保證是因應不動產交易糾紛過多而產生的一套制度，以往，你如果買一間房子，付了部分款項，結果屋主的債權人在買賣交易完成之前就查封了不動產，導致你無法取得產權，因此1985年時才有仲介業者引進（第三方託管）制度，成立專戶，專款專用。成為國內成屋履約保證制度的濫觴，建築經理公司這個角色也應運而生。
8.有一個仲介經紀人當朋友，一定勝過沒有一位經紀人朋友。
9.重視形象，把加盟店當成自己生命經營，進而重視人員素質與培養的也不少。但不能否認的，許多加盟總部對全台灣各地加盟的控制力是有限的，加盟店繳了月費，穿上制服，享用店務管理及物件管理等數位系統後，與總部間的關係，大概也就只剩店東大會、績效表揚大會一類的集會上打打招呼而已了。
10.目前，除了永慶房產集團旗下的加盟體系之外，很多加盟總部不會知道他的加盟店用了什麼樣的人，成交了什麼物件。（作者寫的，非讀者認為）
11.我喜歡搬家，一如我喜歡旅行，在不同的國家與城市之間移動，從來是我最耽溺也難忘的體驗。每一間房子我最多不會住上六年，就想搬家了。
12.做為一位新聞人，我們掌握了資訊優勢，不能既想當裁判，又想當球員，既要評述房市，又想要袒護房市，一味做多，同時擁有兩個身分的時候，你的報導心態和角度還會公允嗎？
13.對一個處在政治置入與商業置入嚴重的新聞環境，第四權被擱置、被棄守、被買通、被扭曲之下的新聞從業人員來說，壹週刊的「『真實』是最大的力量，『誠實』是最佳的策略」的信念，卻是逐漸被孤立的正義力量最大救贖。
14.剛剛還在長窗外的月亮與火星，已經爬上了中天。我俯瞰著午夜時分腳下稀稀疏疏的小城燈火，放任自己嘗了幾口寫作時一定要放在電腦邊的可口可樂，品味孩子不在身邊後難得的幸福滋味。
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我是陳泰源！