【250420真相曝光！《基泰大直》之「預售承購戶」及「損鄰都更案」最新進展！】
關於《基泰大直》，自從2023年9月7日因「偷工減料」及「人禍疏失」導致損鄰，不僅弄倒他人房子造成住戶流離失所，連預售案也遭台北市政府建管處勒令停工至今。
A.爭取損鄰之地主們共25戶百分百同意都更。
B.與預售案承購戶們解約。
然，近期有記者採訪了當事人與官方說法，報導此案最新進度（基泰發言人、損鄰都更案自救會之同意與基泰合建代表人、台北市政府都更處）。可由於該報導，唯二，少了「尚未解約之預售承購戶」及「不同意與基泰合建之損鄰戶」的說法，加上這兩群之部分受害者，已委任同一名律師處理，所以對於該報導內容，認為有補充必要。
【首先：報導更正】
報導原文……↓
台北市都更處主秘謝明同最新表示：「該都更新案，基泰於今年1月20日申請報核，同意比例為100%，於2月10日、3月4日退請補正，於3月17日申請續審中。」
最新進展……↓
A.同意比例並非100%，總共25戶當中，仍有3戶不同意。
B.台北市政府於2月10日第一次退補正、3月4日第二次退補正，補正後仍不符規定，於是在4月2日「正式駁回」該都更報核案。（證據01）
【再來：預售承購戶】
損鄰前，承購戶們均依基泰的通知按期繳付分期款，未曾延遲。
損鄰後，基泰非但沒積極爭取復工，反而寄發存證信函，指承購戶「違約」或「雙方已合意解約」等理由，聲稱承購戶與基泰之間的買賣契約「已經解除」（證據02），要承購戶前往信託銀行辦理退還已繳價金......？？？
而在價金信託履約擔保機制，若非「承購戶持法院判決」認定買賣契約因建商違約而解除契約之情形外，承購戶若想退還價金，通常須由建商與承購戶提出「雙方合意解除」之證明文件。於是，基泰公司人員私下不斷傳訊息，要承購戶「先」解約「再」談補償或賠償。
但是，基泰不承認違約，也尚未經法院判決，承購戶擔心有假藉「辦理退還信託帳戶價金」行拐騙承購戶「合意解約」、企圖免其違約責任之嫌。（證據03）就連之前辦理退款的其他買家，也已傳出埋怨信託銀行「為何未提醒」合意解約退款會「一併拋棄」對基泰的違約金請求權？
然而，
損鄰事件導致預售案遭勒令停工，是「司法認證」可「歸責」於基泰（證據04），基泰若無法如期依約交屋，違約方，當屬基泰。
加上基泰目前仍沒有、也無法辦理復工，又早已公然將此「預售」與「損鄰戶」兩塊基地合併成都更案整合中，顯然，根本已無繼續興建原預售案之意願，更不可能完成預售契約載明的「最晚於2026年9月30日前取得使用執照」之約定（證據05），已有無法依約完工與交屋的「客觀事實」。
可是，基泰卻只想著：如何免付違約金。
【接著：損鄰地主之同意都更、不同意與基泰合建戶】
該都更案，問題重重，絕非僅利益分配，也就是說，不同意與基泰合建，不等於反對都更，而是反對和沒有誠信的建商合建。
首先，各家媒體報導一直強調，「室內一坪換一坪」是業界之最，所以，地主不同意與基泰簽合建契約就是貪婪？事實上，這個「室內一坪換一坪」，有三大貓膩。
第一、「室內一坪換一坪」屬「固定坪數」分法，在地坪不變的前提下，容積率愈低，建商愈虧，容積率愈高，建商愈賺，甚至高到一定程度時，建商反而能謀取暴利，因為地主的分配，已被「固定」。
以該案為例，雖是住三容積率225%，但是，「中央和市府送的獎勵」容積加上同樣會稀釋地主土地的容積移轉／移入，加總起來可衝滿100%等於450%（225*2），……這樣的條件，若「室內一坪換一坪」是「內含應給地主的損鄰賠償」，其他任何建商，都能辦得到。
第二、損鄰戶們的土地持分，一樓約16坪，二至五樓約9坪，也就是說，一樓戶的土地持分是樓上戶的1.9倍。結果，一樓戶卻因有地下室，被基泰強迫扣掉三分之二價值。
你我都知道，不論建物是地下室、店面、住宅、低樓層、高樓層，各戶持有的土地坪效，都是一樣的，結果被基泰「偷換概念」，話術一樓擁有「建物」地下室所以「土地坪效」要扣三分之二，擺明就是「拿一樓的土地效益，拐來賠償給二至五樓，等於基泰沒賠」。
第三、假設基地100坪，A地主持有10坪，也就是占比10%；因此，不論建案蓋10樓、20樓甚至是101大樓，每一層樓，一樓到頂樓，A地主都有貢獻「單層」樓地板面積的10%。
所以，基泰話術「原地主住在低樓層，所以更新後的價值只能以低樓層計算」，等到更新後才恍然發現，原來「我土地貢獻高樓層的價值」已被契約陷阱的「水平、由下」給拉低了。
重點是，這個「室內一坪換一坪」的框架裡：
1.多少比例，屬於「地主的本來貢獻」之法定／基準容積？
2.多少比例，是中央政府與地方市政府「送的」獎勵容積？
3.多少比例，才是屬於基泰的「真正賠償」？
時至今日，基泰都不願意正面講清楚以上三點。
此外，
A.基泰始終不願意對都更案的公設比，給予「超%的補償機制」。並話術「只要把公設『灌』到市場能接受的上限，表示能賣的權狀坪愈多，對地主和建商都是雙贏。」（人證06）……問題是，不同意戶就是不接受高公設比的房子啊！
B.當時承諾平面車位，後來契約寫「如有平面，地主優先選」（證據07），公聽會簡報檔（證據08）亦明載一個車位價值308萬元（顯然是坡平），可是建築師於現場又承認有規劃機械車位（行情不到200萬）。預售案基地215坪都能規劃坡平了，如今合併變成478坪卻不願承諾坡平車位？這樣的條件，真的有比其它建商給的好？
C.已被駁回的都更案，規劃地上20層樓的建物，地下室竟只預計挖一層，還話術是「新加坡式建築」？……問題是，新加坡沒有地震啊大哥！縱使基泰、建築師、市府都更處皆拍胸脯保證安全無虞，身為房子被弄倒的受災戶，依舊不放心啊？
D.基泰「先前」給地主簽的合建契約，載明「鋼骨鋼筋混凝土／SRC」，如今改口說是「誤植」，「後來」公聽會變成「鋼筋混凝土／RC」。
E.基泰「先前」給地主簽的合建契約，載明「單層高度不低於3.4米」，如今改口說是「誤植」，「後來」變成「不低於3.3米」。
F.已被駁回的都更案，公聽會資料，都更案總費用高達17億6420萬元，簡報檔僅草草兩頁，17億的案子兩頁簡報檔就解決？倘若這是地方或中央的公共工程，市議會或立法院在審預算時，議員或立委會給過嗎？
綜上，請各位同理，看到基泰，不想賠錢給承購戶還說是買家違約、要損鄰戶簽的契約與後來有出入都可以聲稱「誤植」（證據09），許多疑問又問了很多遍卻始終被雞同鴨講，換做是你，會願意再相信基泰嗎？
【其次：台北市政府（都市更新處）】
基泰已無續建預售案的意願，可又偏偏尚未辦理廢除建照，且至今還有十餘戶承購戶尚未解約（約總戶數的三分之一），加上內政部實價登錄與台北市政府地政局網站仍均未有「無法依約完工」類似註記或公告，由此推測，台北市政府目前「仍認為」基泰有依約完工履行的義務及能力......嗎？
既然如此，又為何「同時受理」基泰「預售整併損鄰」辦理「都更」？市府的作法，有明顯矛盾與內部溝通不良。基泰將預售案相關糾紛、違約金爭議解決之前，就急著向市府都更處申請都更，更是本末倒置。
現在，無論是承購戶能否取得預售完工之新成屋或違約金？或損鄰受災戶能否獲得賠償？都更案能否順利？……種種不確定因素，恐釀日後更大災難，不可不慎！
【最後：呼籲】
1.信託銀行（臺灣銀行信託部）：a.請先認定該預售案已無法完工或交屋，再將信託受益權歸屬於承購戶、b.請評估是否仍有維持信託契約之必要，c.並告知信託存續期間到底至何時為止，以保障買方權益。（證據10：信託銀行最新回函表示：將洽主管機關函釋後研議辦理。主管機關應為金管會吧？）
2.台北市政府：在a.基泰與承購戶們相關預售買賣合約糾紛解決、b.廢除建照並c.於地政局網站公告「無法依約完工」之前，是否該讓都更案進行下去，請謹慎研議！（證據11：北市府法務局最新回函表示：請基泰向承購戶回覆。）
3.基泰：請基於「誠信原則」並「依約賠償」給承購戶。損鄰都更案的地主們，不論是目前同意的22戶，還是不同意與基泰合建的剩餘3戶，都在睜大眼睛看；如果簽了白紙黑字，都不願按照「違約條款」履行，還反過來誣指買方違約，地主怎敢跟基泰簽合建契約？
PS：其中一位同意戶反映，2024年11月9日上午10點，在基泰公司簽署合建契約之後，一式兩份的合建契約，基泰以公司用印為由，被拿走迄今近半年仍未收到基泰回寄。（證據12）
【補充與聲明】
本粉專，僅做為代發聲平台，加上，目前我仍在「基泰」與「不同意與基泰合建之地主」居間溝通；所以，本篇po文，應該看得出來，已滿婉轉，同時，為避免基泰與我聯繫時太尷尬，請眾媒體，若要採訪，別找我，請聯繫：
「預售之部分承購戶」及「損鄰都更案地主之不同意與基泰合建戶」的共同委任律師→鼎禎國際律師事務所／創所暨主持律師─陳建州律師。
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