211222此時，我對大直街無電梯老舊公寓的銷售建議
2021年12月16日，一名從未見過面的大直屋主也是LINE友，突然主動傳訊給我，
H屋主：我之前一直有追蹤您整理的每月大直不動產成交資料，今日有一事想請教，我們在大直街擁有一間二樓公寓，現在面臨繼續出租或者出售的抉擇點。
我：關於您的想法，我的想法是，並非選擇了A就得放棄B，而是「全都要」。所以我的建議是，找1名，願意配合房仲帶看的租客，邊收租，邊賣屋。
H屋主：陳先生早安，感謝您的詳細分析，這樣的分析讓我們更能做出決定。我在下週的上班日，想跟您先約碰面，不知道您是否方便？
於是，我與H便於21號周二下午，在大直街的《摩斯漢堡》碰面了，只是，摩斯的B1有漏水，我猜想，房客《摩斯漢堡》認為應該由房東處理，但，房東可能也擺爛只想收租金，所以變成，我與客戶坐在漏水旁的座位區，一邊欣賞壁癌漏水景觀，一邊與H屋主相談甚歡。
【賣房，你該這樣做】
以下是我給予H屋主的「台北市中山區大直街的房市分析與銷售建議」：
《對賣方而言》
房市處於相對高點，沒有一定的價位，肯定惜售。每位屋主都想賣高於實價登錄，因此，在這樣的心態下，必須要有 「賣得久、賣不掉也無所謂」 的心理準備。因為，想賣高，又想賣快，不常見也不容易。
《對買方而言》
房價越高，越下不了手，買家會更少；越來越多的買家，都期待台灣政府打房與美國升息將全球熱錢回收，讓房市反轉向下，於是都選擇暫時觀望。
說個真實數據，新聞報導房市漲翻天，但，全台灣，唯獨台北市於2021年的房價雖有漲，但，成交量竟然微衰退低於2020年，「價微增量卻縮」是擺在眼前不爭的數據。由此可見，北市房價基期已明顯過高。
《對大直街的無電梯老舊公寓產品而言》
有些人，買來只是為了設戶籍讓孩子可以就讀「大直高中附設國中部」，實際上根本沒打算自住，因此，對部分買家而言，帶租約的物件反而覺得省事。
但如果買家要自住呢？別擔心，跟租客1年1約即可，這樣，買了之後，也不用等太久，待合約到期，便可收回自用。
《結論》
我還是建議，帶租約賣，進可攻、退可守，找一位，可以配合房仲帶看的房客，實為上策。除非，
1.賣家心態，單價一坪低於65萬元 （含4%服務費），那就空屋賣，心態若高於65萬元以上，那就要有「銷售期拉長」的心理準備。
2.賣不掉，屋主也不會怪我，不會給我壓力，並且願意給我至少半年～1年的銷售期，那就可以空屋賣。
【菜鳥房仲必學訣竅】
第一、 每天上591網站，在自己經營的主商圈，設定「屋主自租／售」的條件掃過一輪，將聯繫方式儲存起來。尤其是租，因為會自己刊登售屋廣告的屋主沒有付費觀念，你很難從他身上賺到錢；而租的房東們，遲早，會將房子拿出來賣，因此最適合長期經營用。
第二、 說到長期經營，如果你也能像我一樣，每週發布「大直新聞」，每月發布「大直實價登錄」，為客戶提供你所整理、消化過、有價值且「免費」的資訊，再經由時間的累積，自然可以培養一群，縱使還沒見過你，卻早已對你相當熟悉並且信任你的衣食父母。
筆者為 東龍不動產／直營事業處／專任委託部／陳泰源經理
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