220206虎年，我的房子，該長期持有？往上加價賣？還是趕緊獲利了結？

220206虎年，我的房子，該長期持有？往上加價賣？還是趕緊獲利了結？

面對2022年，絕大多數的品牌仲介對房市的看法偏向「價量雙穩」格局，我則逆風提出「量必縮，價微跌」的看法。

理由如下……↓

【目前，中古住宅 之 市場概況】

2021年，眾所皆知，房市過熱，原因很多，人人會講，在此就不贅述了。

然，由於待售房屋已經去化了一大半，目前在市場上剩餘的房源，不是屋況很芭樂，就是價格太芭樂。

【所以，對買家而言】

看來看去，都是早已看過的芭樂物件，真不想衝動砸錢下去，卻只能很「勉強地」買到、而且還是「心目中低於60分」的房子；所以，選擇觀望，甚至感到失望而暫不買房。

於是買家的心態就變成：或許有買的「意願」，但沒有買的「衝動」。

這樣的情況，在「正常的、新物件」的供給數回升、補足市場之前，買氣，理應低迷。

【虎年三大變數：資金退潮，買家變少，年底選舉】

全球各國房市飆漲的主要原因，就是美國無限QE、熱錢外竄造成；而由於美國自己也受不了通膨的壓力，並打算要「縮減資產負債表」，勢必回收氾濫的游資。

然，原本2021年底，美國Fed宣布預計2022下半年（六月份以後）才要開始陸續升息三次；沒想到，2022年初，幾乎確定，將比預期的還要提早至三月份就要升息，且多位財經專家更加碼預測，今年升息的次數可能高達七次！

由此得以推論：

一、資金退潮，假性需求消失，投機風氣降溫。

二、由於房價飆升，年輕世代的相對剝奪感加劇！年底全國縣市長、議員選舉，政客勢必操弄「居住正義」議題以獲得選票，連帶推動囤房稅、囤地稅、預售屋禁止換約、炒房有刑事責任等立法的通過，輿論壓力影響房市交易量，實有可能。

三、上半年，還能撐，買賣雙方持續拉鋸，下半年，房市可能出現反轉訊號，整體而言屬於「量先縮，價微跌」格局；明年2023年，賣壓出現，買方市場來臨。

所以，2022年是房仲的寒冬；2023年才是房仲的春天，開始進入「（因為）價跌（好議價，所以）量漲」階段。

【店面，鹹魚翻身，買房，你該這樣做】

疫情發生至今已兩年多，持有店面的屋主們，信心早就個個潰散。

於此同時，疫苗覆蓋率提升，陸續已打第二、三劑的國人，對於染疫不再感到恐慌，甚至無感；這個訊號顯示：「與病毒共存的時代」即將來臨，解封，指日可待，國門即將開啟，報復性旅遊潮正在醞釀中。

這時，若想投資不動產，店面可能是值得「逢低進場」的好時機，所以，如果我有閒錢想投資不動產，我會選擇買「起漲的店面」，而不是「起降的住宅」。

【菜鳥房仲必學訣竅】

從眾效應使然，人們總是選在市場過熱的時候才要進場展店或轉職做房仲，形成「粥少僧多」的情況。所以，大品牌房仲與往年業績不賴的頂尖業務，他們的業績，沒意外，也會劣於2021的表現，這也會連帶排擠到其餘大多數的普通房仲們。

在房市交易量降溫的同時，房仲同業的競爭數卻變多；2022年，恐是多數房仲最難熬的一年。

所以，我提供幾個建議：

第一、做足心理準備，久沒冒泡，不要慌張。

第二、若你是零底薪的制度，又沒有存錢的習慣，千萬別用「賭運氣」的心態硬撐，你可以暫時兼差，當外送員之類的。只要不偷、拐、搶、騙，做什麼都不丟臉，清楚自己在幹嘛，就好。

想當年，我經營的大直商圈，因違規住宅議題爆發，頓時大半的房源都不能賣也賣不動，我也曾有長達半年，利用週末的晚上，在饒河夜市的餐廳當時薪150元的洗碗工。

第三、禍兮福所倚，福兮禍所伏。這絕對不是房仲的危機，你該藉此「轉機」，在你的商圈裡，好好地透過不花錢的網路工具，經營「個人品牌」以累積專業度、知名度、指名度。

待賣方逐漸沒信心了，剛好你的「個人品牌」也差不多具備影響力，屆時（下半年或2023年）就是你絕地大反攻、冒泡連連的時刻。

筆者為／東龍不動產／直營事業處／專任委託部／陳泰源經理