220324升息又如何？缺工又缺料，照漲給你看！
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近半年來，我們總是頻繁地聽見類似的說法：
「因為營建成本的上漲、政府還沒開放外勞，導致缺工、缺料嚴重，所以勢必調漲售價，甚至祭出『限售令』，慢慢賣，價格滾動式調整，才能越賣越高。」
這樣的論調，老實說，一開始，我也信了；後來我想到，過去有屋主曾經說過類似的話：
「抱歉，當時我買貴了，成本就是這麼高，所以一定要加價賣，不然會虧本。」
當我把賣方的話轉達給買家之後，買家回：「那如果當時屋主買便宜了，是否就該便宜賣給我呢？」
換句話說，如果「因為營建成本一直漲，所以必須調漲房價」的說法成立的話；那麼「未來營建成本逐年下降，房價也勢必調降」的說法也該成立。
營建成本的高低，跟當下房屋的價值，根本無必然關係。
再幫大家回憶一下2015年至2018年，當時買氣低迷，還曾發生，預售屋的價格竟比周邊的中古屋還便宜！所以，庫存過多的建商一旦急售時，讓利空間，往往也比單一屋主來得多！
【建商，你是不是這樣想？】
影響定價的兩大因素：「營建成本」與「市場接受度」；所謂的市場接受度，指的就是「買方對於房價的認知」與「追價的意願」。
正因為你清楚，買家不可能無限追價，而營建成本上漲又是不爭的事實，所以才要祭出限售令並拉長施工期，拖延到明後年、營建成本逐漸下降之後再復工。
這也是為什麼，「限售令」往往與「延後交屋」的情況並存於同一個建案中，這也犧牲了買家的權益，原先契約載明的交屋時間，都被拖延個幾年，打亂了許多買家的人生規劃。
【買房，你該這樣做】
對於已經賣光光的建商而言，面對一邊蓋房子、營建成本一邊漲、一邊獲利被吃掉，最後可能出現「賠本交屋」的窘境。
如果是口袋深的大型建商，不暫緩工期、不延後交屋，又不想虧錢，這時，恐有「偷工減料」的隱憂；若是體質不良的中小型建商，當發現蓋完必虧時，則寧可擺爛，於是「爛尾樓」的風險就此產生。
所以，我建議，近年正在蓋的房子，除非建商口碑極佳，否則盡量別碰；至少，等蓋好之後，確定已入住的住戶們都沒有反映問題時，再買；不然，寧可選擇（中古）成屋。
【美台雙升息 加 禁止換約，329檔期，業者恐量縮利無（可圖）】
這陣子，你我每天都會看到建商大撒幣置入媒體，高唱「買房抗『通膨』」！原本計畫好可以狠撈一筆的業者，偏偏「時不『建商』與」：
美國當時為了刺激經濟，祭出了「史上最強」的無限QE，導致全球資金氾濫；這次為了抗「通膨」，沒意外地升息了一碼，還強勢表明必再升六次，明年也要繼續升；這次為了降通膨，美國收回世界游資的力道恐將也是「歷史之最」！這勢必影響到「賣未來價格」的預售屋市場。
除了美國熱錢抽回的「拉力」之外，台灣央行也是史無前例同步跟進升息一碼，再加上未來生生不息的「房貸壓力」預期心理，也必定重擊「成屋市場」！
再加上內政部於七月份極可能通過預售屋「禁止換約」，現階段，滿手預售合約的投機客們，也都會選在329檔期之後、七月以前「與建商互搶買家」趕下車，形成「有成交量，業者卻無利可圖」的格局。
接下來，可以預見的是，2022年第二季，絕對是年度成交量最多的一季，然後，逐月量縮，直至房市反轉向下。
所以，如果你是非買不可的剛性自用買家，若想趁機搶小便宜，或許可以等到六月份、禁制換約前夕再出手；當然，如果投資客還堅持平盤甚至小賺出場，你也可以選擇，不接，掉下來的刀子。
筆者為 東龍不動產／直營事業處／專任委託部／陳泰源經理
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