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220522蝦咪！房客讓房子變凶宅，房東求償竟敗訴？
說到房屋出租，房東最怕遇到的其中一件事，應該就是房客讓房子變成凶宅；按照過去諸多判例，房客若在租屋處自殺，房東向亡者的財產繼承人求償，往往是勝訴的，只是賠多賠少的問題，理由很簡單，因為凶宅確實會造成房價下跌，通常為市價的七折左右。
《法院是個依法論法的地方，卻也埋藏法官的心證》
根據新聞報導，法官是以民法第184條作為依據，判房東敗訴。根據條文：因故意或過失，「不法」侵害他人之權利者，負損害賠償責任。「故意」以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。
白話文的意思就是：自殺不太能定義為「故意或過失」、自殺也不太算「用不法手段」侵害房東之權利、自殺也不太算「違背善良風俗」；更重要的是，屋況並沒有造成物理性的變化、結構完全沒有受損，依舊安全可住人等等。
其中包含，法官可能基於同理、同情房客的遭遇（人都死了，還要向死者的家屬求償，於心不忍），也包括家屬確實有試著努力挽回租客的生命（媽媽有表達過關心與（請死者的好朋友）陪伴），所以判房東敗訴。
《凶宅不是法律用語，內政部定義凶宅，那是內政部它家的事》
翻開六法全書，沒有一個條文有提到「凶宅」二字，顯見「凶宅」不是法律用語；可台灣人確實認為，基於風俗民情，凶宅的確會造成房價的減損。
因此，內政部才會特別將「凶宅」作出定義：賣方於產權持有期間，其建築改良物之專有部分（包括主建物及其附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死意志與行為而致死（如從專有部分跳樓輕生，而死在其他樓層或中庭）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）。
簡言之，每個人、每個單位，對於「凶宅」的定義、解釋的寬嚴程度都不同；因此，內政部對於凶宅的定義，法官當然也只是參考用。
《與江經理鬥法：房東該如何自保？》
東龍不動產法務經理江銘偉表示，雖然我們無法左右法官的判決，但只要多做一道防線，便可「大幅降低」房客欲在屋內自殺的機率及「提高」房東勝訴的機率，最終判向房客之繼承人求償成功。
也就是在租賃契約中加註特約條文，俗稱「珍／愛惜生命條款」：禁止房客或同住者有自殺行為，若因此造成房屋成為凶宅，其繼承人須負懲罰性違約金賠償。
只要在租約裡附加這一條，並在簽約時如實告知且強調讓房客知道，便可產生嚇阻作用，日後若房客真想輕生，地點也比較不會選擇在屋內；而將來上法院時，法官也省了天人交戰的同理心煩惱，直接依據租賃合約條文判房東勝訴。
順帶一提，目前內政部版本的住宅租賃契約書中，並無此條文，如果房東希望獲得更全面的保障，請務必自行加註，或使用「東龍不動產版本之住宅租賃契約書」。
筆者為
東龍不動產／直營事業處／專任委託部／陳泰源經理
東龍不動產／法務／江銘偉經理
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