【2023年01月閱讀筆記：《破解黑心話術，購屋超級攻略》第100頁～第131頁】
2.台灣房仲四年得複訓一次的制度雖然合理，但一樣只要乖乖坐在位子上3~4天，玩手遊、刷IG，只要人在位子上就好，有沒有聽課不是重點，因為複訓沒有任何筆試測驗。
3.一般委託過於氾濫。台灣屋主賣房幾乎99%都是簽一般委託，但先進國家的屋主，全部都簽「專任委託」。專任不但保障買賣雙方也保障房仲，是個三贏的制度，國外的房仲，他們可能沒聽過、甚至不理解台灣為何有一般約的存在。其實一般約的好處，就只是可以給很多仲介公司賣而已，但壞處卻非常多。甚至有些國家還有所謂的「專任買方約」，也就是買方委託期間，只能透過單一房仲獨家購買房子，讓房仲可以更專注替買方找到適合的房子。
4.不該合法的踩線文化，搶同行客戶等不道德手段，讓房仲辛苦經營已久的消費者，有極高風險隨時被同業搶走，把你的努力整碗捧走。「你的承辦業務把你的房子估太低了、多簽幾家一般約你才更有機會趕快賣掉啊！」各種話術詆毀同行、破壞屋主與同行間的信任。
5.踩買方的線也是，「你被騙了啦！那公司報的底價太高，屋主底價才XXX萬元而已。我不跟你收服務費，我只跟屋主收。」使得老實幫屋主守價的房仲、幫買家殺價的仲介，辛苦全被踩線同行整碗捧走。
6.在美國，如果這樣做，不但會重罰款項，且屢犯還會被拔掉房仲證照，以後就不能賣房。踩線在美國是違法，在台灣卻合法，有房仲公司甚至會要求房仲新人將不道德的踩線作為必學的教育訓練。
7.做狀況，利用說謊、講假故事的方式去誤導消費者，讓消費者做出錯誤判斷而簽委託、下斡旋或簽約。例如：這物件很搶手，有兩組買家正在談，快要被買走了。有時甚至為了欺騙而偽造假斡旋。做狀況這件事，就是房仲業呈現說謊的「具體樣子」。
8.房仲這行是個「不是一就是零」的零和市場，有成交就有收入，沒成交就是做白工，於是房仲公司經營者也會傾向「先成交再說」。總而言之，先騙到委託再說、先騙出來看屋再說，其它風險？消費者抱怨？先拿到服務費再說。
9.只會喊漲的恐嚇式行銷，消費者都喜歡房價上漲，於是房仲業特別喜歡「喊多、今年不買明年更貴、房價長期只會往上漲」。新聞媒體一堆專家帶風向、網絡一堆網友說自己買房漲了多少%、親友也說房價不可能跌，被這種三人成虎的氛圍給影響，陷入了羊群效應。
10.一旦房仲都習慣憑一張嘴喊多、靠誤導來達到成交目的，失去原本「顧問價值」，無法替消費者客觀分析買賣利弊、無法實際替客戶解決房產問題，整體素質就愈來愈低。
11.房價下跌，叫人買房等於害人？其實，自住客買房，正確觀念應該是「解決自住問題」。只要解決自住問題大於賠售代價，加上經濟充裕，自住客隨時買都不會是問題。
12.利用資訊不對稱的優勢，常見的就是「亂報行情」把篩選過的行情給客戶看，拿低的給屋主看，拿高的給買家看。或是放大屋況瑕疵，進而使屋主低估房價。故意三個月不帶看、不廣告，然後對屋主洗腦：「我們很努力，但價格太高，所以才沒有客戶願意來看。」
13.鬆散的房仲管理制度，保險跟房仲都是台灣業務人數最多的行業，但保險的消費糾紛卻少很多，除了保險商品都是超大型保險機構提供、而非房仲加盟店這種小資本獨立經營，金管會對於保險業的限制也非常嚴格，像是不能強調投資性、不能自行製作銷售資料、不能在網路上公開銷售與比較保險商品，只要觸法，就會讓業務和業者一同受罰。
14.但房仲業呢？各地方政府的地政局，完全沒有管理房仲業行銷話術的措施，連房仲總部及發言人，都可以公然在媒體上發表錯誤知識，胡說八道帶風向。房地產是食衣住行中金額最大的民生必需品，有些人結婚次數比買房還多，法律制度不應放任房產業者拿「言論自由」大搖大擺對百姓亂帶風向。
15.第一次下跌：1989年房市管制，查稅、選擇性信用管制。第二次下跌：1996年台海危機。第三次下跌：1999年九二一大地震。第四次下跌：2003年SARS爆發。第五次下跌：2008年金融海嘯（雷曼兄弟，次級房貸）。第六次下跌：2015年聯準會縮表。先預告你一個好消息：最近一次讓你有機會進場撿便宜的空頭期，即將在2023年後到來，我預測第七次的房價下跌，而且極大機率是全台六都一起跌的盛況，將要在2023年第二季發生了。
16.一般人都只關心表面「價格」，真正懂投資的人會告訴你，重點在成交量。市場熱，買氣強，買家就會不理性追價、成交量增，多頭市場「價量齊揚」。房市變冷，買氣變弱，剛需買家就會更小心謹慎、價格砍得狠，初期會是價量背離的「價漲量縮」，直到追高意願的買家慢慢消失，正式進入冰冷空頭後，市場將處於「價跌量縮」。這就是「量先價行」。
17.我預計2023後五年的房市，除非又遇到QE或大降息，否則2023至2027年在量價修正幅度上，絕對比2016至2018年的空頭更大。在不考量資金氾濫因素下，價格要一直下降到交易量開始增加的階段，價格才會V型反轉，交易量大回升就是價格落底的證據，表示價格已經符合剛性需求的市場認同。只要你看到交易量大減，價格卻還緩緩上漲，就代表此時有行無市，價格不值得參考，沒有量的價就是虛的，是典型的多頭末升段。
18.屋主要割肉賠售很痛苦，因為屋主的成本是降不下來的，所以降價幅度有限。但沒有量支撐的價，就是虛的。只要選在交易量低的空頭進場，競爭對手少、屋主價格軟、業者服務態度積極，我們就可以在空頭市場慢慢找急售屋主，進而撿到趁火打劫幫自己省血汗錢的便宜物件。記得，進場時機點比地點更重要。
19.我們真的那麼樂觀認為，因為過去房價長期都會漲，所以未來房價也只會往上漲嗎？其實這個邏輯有很大的盲點，就像過去也從來沒有發生過知名大學私校，竟然也會有招生嚴重不足的情況。
20.正常情況的房價，應該被住宅供給和買方剛需所決定，但氾濫資金與制度問題，導致過去二十年房價不合理地畸形上漲，讓房價慢慢脫離實際的價值，否則為何每當聯準會升息與縮表，房市就立刻A型反轉呢？
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