2023年01月閱讀筆記：《破解黑心話術，購屋超級攻略》第132頁～第154頁

【2023年01月閱讀筆記：《破解黑心話術，購屋超級攻略》第132頁～第154頁】

1.天龍國台北市，房價漲幅竟然落後給台中、台南、高雄等條件比台北差的地區；原因有二，一是外縣市房價基期低。二是即便台北市居民所得較高，但高房價仍讓台北上班族絕望。受限於薪資天花板的台北房價，確實已經接近天花板，即便QE氾濫資金，也很難將台北房價再往上推升多少，這也證明房價不可能無條件地無限上漲。......↓

2.怎麼起來的房價，就會怎麼回去，我也認為中南部脫離基本面的價格，遲早在2024年後得面對價格修正，尤其是台中新重劃區、高雄楠梓區和非六都地區。

3.許多人樂觀地認為，就算2022年房市開始轉空，沒關係，反正房市跟經濟一樣，是會不斷循環的，每5~10年就會循環一次，這是大迷思。

4.以經濟來說，降息刺激經濟導致通膨，讓政府等經濟回穩後再透過升息抑制通膨，這是景氣循環的必然常態。但回顧台灣房市，從2004年到2015年走了十二年大多頭（中間只有2008年小跌一陣子），而2020~2022年只走了兩年的大多頭，這很明顯就證明了房價走勢並不是單純固定幾年就會循環。

5.比方說：2000年營造低利率環境，當時房貸利率在短短一年多，從7%多降至2%初，降了整整5%的巨大幅度，刺激房價瘋狂上漲，可是2022年後升息壓力極大的台灣，還能用更低的利率刺激房價往上嗎？現在利率這麼低，哪裡還有5%可以降，每次只升息半碼，屋主就偷笑了。

6.第二，2015年以前，台灣沒有有效的打房政策，現在已經有房地合一稅2.0。過去台灣房地產持有成本異常的低，但2022年7月六都已經陸續要讓囤房稅上路了，只要高房價與少子化問題不解決，打房不會停下腳步，更不可能像2004年那樣大幅放鬆信用管制，目前只要被認定為豪宅的貸款成數都被限制在四成，而且還沒有寬限期。

7.第三，美國FED在2008年與2020年兩次黑天鵝事件，都用QE減緩經濟衝擊、替台灣房價帶來飆漲，但也帶來嚴重通膨、甚至是停滯性通膨的副作用，產生美國與全球經濟面臨衰退風險的代價，而QE帶來刺激經濟的效果越來愈差，高通膨的副作用卻愈來愈強，未來美國、歐洲的央行，是否還會持續濫用QE，也要打上問號。

8.過去二十年台灣房價瘋狂飆漲的因素，未來已經不可能再被複製，沒有空間大降息、打房趨勢無法停下、再度QE機率渺茫。

9.一九七〇年代的上班族薪資，平均都在1～1.3萬起跳，當時光復北路和南京東路的預售屋單價一坪才2.8萬元，出社會努力工作、存個兩三年錢就能買房，還可以正常吃飯；現在北市上班族則至少要「不吃不喝」16年才有機會買房。

10.少子化問題嚴重，9歲以下的人口數僅是40多歲人口數的約一半。以2022年30~59歲的購屋主力來說，人口約1704萬人，但二十年後的購屋主力總共只有842萬元，等於二十年後，市場上最大的買房需求直接「腰斬」，更別提還沒將死亡率、年增住宅供給量、低薪、高物價等問題列入討論。因此拿「因為過去房價長期都在漲，所以未來房價也會繼續漲」的邏輯來預估之後的房價發展，就是典型的倖存者偏差，也是外行的見解。

11.屋主又是挑成交價最高的來當底價，屋主不會在意是不是那一筆景觀特別好、裝潢超高級，屋主只會認為：「對方都能賣到那個價格為什麼我不行、你又還沒試過怎麼知道賣不到、你不是說你們公司很厲害，你不是說你會很努力嗎？你就先努力看看嘛！」於是，你內心抱持著：「先把委託簽下來再說，價格之後再慢慢議就好。」就讓屋主寫了一個高於最新成交行情的售價、讓屋主有很高期待，這就是房仲的簽委託日常。

12.實價登錄在多頭是地板、在空頭是天花板。站在房仲視角，因為有實價登錄參考，屋主才會貪婪地想往上加，誤以為是實價登錄才推高了屋主的開價，而不是怪房仲自己一開始就給屋主過高的期待。

13.台灣在2021年的實價登錄2.0，終於把行情的揭露從區段落實到個別門牌，但是美國的實價登錄，揭露門牌只是基本，還會將該區域的行情分為五等級，除了平均值的中位價，還有前50%、25%和後50%、25%的房價平均值，讓消費者可以知道，較好或較差的物件行情大概多少，避免豪宅跟舊公寓混淆一起評估。

14.店長說：「抓住一個邏輯，同社區你要先報一個比較高的行情，才能吸引屋主委託給我們，然後再報幾個一般行情的價格，讓屋主知道行情在哪，最後再報一個最低行情，這樣我們之後才有殺屋主價的理由，才能跟屋主說：『我沒有說一定賣得到那麼高啊，我也讓你知道行情最低在哪哦。』」

15.房仲哄抬與投機客炒作，只是飆漲房價的錦上添花，並非本質主因。為什麼2016和2022年，房仲跟投資客就不繼續炒高房價了呢？房仲不但不是高房價的原因，反而是社會上唯一認真打房的行業，房仲要的不是價，而是量。站在屋主立場，明明把委託簽給仲介，給的服務費比買家高，仲介應該要捍衛屋主的價格，怎麼整天跑來幫買家殺價、一直幫買家說話，一直要屋主降價？

16.沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格，屋主的售價高低，就是決定仲介成交率高低。價格優勢就是最無腦的成交密碼。有經驗的房仲，會在第一次跟屋主碰面簽委託時，就先進行第一次殺價，讓屋主心態別那麼高，議價議的不是價格，而是屋主的預期心態。

17.如果你今天是買家且成交非常順利時，不要懷疑是自己價格出太高，或是房仲賺得太輕鬆，就沒Sense地反悔出價或回殺仲介服務費。你可以馬上遇到價格划算的房子，是仲介已經先花了好幾個月甚至半年時間的努力殺價。價格便宜的物件，是房仲犧牲陪伴家人與子女的時光，替你換來的。

18.我不反對原物料上漲與通膨嚴重導致房價上漲的看法，只是不準確且以偏概全，更是個被誇大的話術。原物料漲，干中古屋什麼事？你家的房子也不可能因為通膨而長大八坪。

19.業者不願意告訴你的真相是：「建商的利潤率」。用麵粉漲價所以麵包變貴是「偷換概念」技巧。大家都以為原物料漲三成，所以房價跟著漲30%很合理，但你曉得原物料占建商的「總銷」多少比例嗎？總銷就是整個預售案全部售價加起來的金額。一戶一千萬、一坪25萬的售價，主要由三大要素組成：土地成本、原物料與其它、建商利潤。建商的最終營收，必須將總銷扣掉土地成本與原物料等其它成本，最終才是建商的利潤，因此這三大要素各自占的「比例」就非常關鍵了。

20.土地成本最高，大概占總銷的40~50%，也就是我們花100元買預售屋，有將近一半是支付在土地成本。建商的利潤率是依照景氣浮動的，空頭市場就賺少一點，可能落在20~25%，瘋狂大多頭則會落在25~40%，也就是你花錢買房子有大概三分之一到四成是建商賺走的利潤。假設土地占40%、建商利潤抓35%就好，那原物料工人之類地成本，僅占總銷的約25%而已。所以原物料漲三成，是25%的三成，不是房價漲三成。