2023年01月閱讀筆記：《破解黑心話術，購屋超級攻略》第177頁～第209頁

【2023年01月閱讀筆記：《破解黑心話術，購屋超級攻略》第177頁～第209頁】

1.買過比較多間房的人，真的比較懂房市嗎？真的不見得，「在瞎子的國度，獨眼龍就是國王」。他們只是剛好搭上低利率環境與聯準會QE的順風車罷了，去比較其他同時期也買過房的任何一位長輩，他們不也是傻傻買了一間房，然後就莫名其妙翻了三倍嗎？......↓

2.常買股票的就懂股市嗎？很多人天天盯盤當沖，績效遠輸大盤；有人買了股票就擺到忘記，二十年後回頭看收益率反而還比天天盯盤的人更好，我們也不認為這些擺到忘記卻在股市賺錢的人，能有多懂股票吧。

3.「買房抗通膨」這點並沒問題，問題是台灣的買方常拿這個理由騙自己。因為購買的資產，價格必須合理。以台積電為例，如果你股票成本是100元，那就是傳家寶；如果成本是688元，那就是燙手山芋。差別在你購入的「成本」必須合理，不能溢價，否則你買房還沒抗通膨，當下就現買現賠了。

4.大家高估建商對於房市預測準確度。根據2017年財訊的報導：《十大建商庫存賣壓超過三千億，房市恐盤整五到十年》。可以看到全台庫存量排名前十的建商，清一色全是知名上市公司。為什麼聰明的建商，沒有在2015年預測到房市轉空？為什麼搞到自己在2017年賣壓這麼重？還讓餘屋量衝到歷史新高，搞到自己不敢推案、不敢買地，直到2020年才因QE幸運解套。其實建商對房市的預測，真的沒你想的那麼厲害。

5.餘屋，就是預售案賣到完工都還沒賣出的房子。房子賣到交屋還沒賣完會有很多麻煩事。首先：樣品屋要不要拆？有底薪的代銷要不要撤？一旦餘屋過多，又遇到央行升息，就是建商最頭痛的事。

6.以2017年賣壓第一的興富發來算，有700億庫存總銷卡住，以土融八成來算就有560億，假設升息一碼0.25%，平均每個月就要多支出1166萬的利息。不要以為建商隨便賣一間房子就回來，也別高估建商的資金鏈，上市建商再有錢，在銷量差又要降價讓利的空頭，光每月的營運開銷就很苦了，再加上每月增加千萬元利息支出，絕對是非常沉重的巨大壓力。

7.「現在不買以後就買不起了、今年不買明年更貴」諸如此類，都是房產業者經典的恐嚇式行銷。尤其在多頭市場對買方販賣恐懼，真的是業績萬靈丹。但2022年第二季市場降溫後，對房價失去信心的買方，不但對喊多的論調感到麻木，也會對無腦喊多的業者感到反感。

8.房蟲說：「打房只會愈打愈高。就算造成稅務成本增加，再灌回售價裡就好，最終還不是轉嫁給買方和租客吸收。」全世界先進國家，都在極力避免高房價帶來社會問題與泡沫風險，因此會用法規和稅賦來限制短期炒作投資客，並鼓勵屋主長期持有房產來節省出售時的稅金。

9.比方說，日本房子只要持有超過五年，出售稅率直接減半，連房市制度還不健全的泰國，只要持有五年就能大幅減少3.3%的特別營業稅。馬來西亞也是持有超過五年，就能大幅降低售屋的資本利得稅。要是打房只會讓房價愈來愈貴，為什麼2016年實施房地合一稅，台灣房價反而大跌呢？2022年下半年開始，房價也沒有因為打房政策愈來愈貴。

10.如果政府祭出各種優惠來鼓勵民眾買房，就代表房價要漲了（例如2004年的台灣），政府開始祭出打房政策，而且愈來愈多、愈來愈凶，那就代表房價要反轉了，不要小看政府的打房決心，只要執政者和主流民意都支持大力打房，房價不可能打不下來，過去三十年都在炒房的中國就是最佳例子。

11.「升息讓台幣升值讓國外資金進場炒作導致房市上漲、降息讓購屋成本下降讓房市上漲、打仗讓通膨上升導致房市上漲、不打仗讓局勢安穩投資人安心導致房市上漲、通膨讓買房抗通膨導致房市上漲、通縮讓股市不景氣遭提款導致房市上漲、科學園區讓科技新貴大賺導致房市上漲、郊區的交通逐漸發達導致房價上漲。」說出這種荒謬言論的人，不少還是檯面上知名的「房產專家」。會告訴你「升息」是房市利多的人，不是外行就是黑心。

12.「沒有人會想賠售，所以房價不可能跌。」這個話術非常可笑，那要如何解釋法拍屋？連創下法拍量新低的大多頭2021年也至少還有4248戶的法拍移轉棟數。因此，沒人想賠售的心態是對的，但賠不賠售不是你能決定的，只要幾件倒楣事同時發生，經濟較脆弱的人，一回頭就會發現自己破產了。

13.「因為家戶數增加，所以少子化根本不影響。」過去八年已有12所大專院校停招或停辦，預計未來八年將有超過四十所學校倒閉、六千名教師失業，全國私校工會理事長尤榮輝還強調「這只是保守估計。」

14.竟然有專業的房產業者在媒體上對消費者說：「少子化不影響房市需求，因為總人口減少，但家戶數是增加的，代表市場還是需要更多住宅。」這是完全胡扯、把消費者當笨蛋的「不實話術」。

15.台灣每年的住宅供給量都遠大於家戶數的增加。依據國泰房價指數統計2021年平均年漲幅27.19%是歷史新高，這一年，需求的家戶數增加卻是近五十年的新低7.27萬；供給的建築發照量卻創下26年來新高的17萬戶，需求創新低，供給創新高，卻能創下史上新高房價漲幅、34.8萬戶買賣移轉棟數，難道這沒有問題？

16.以2011至2021年的平均數據，過去十年家戶數增加10萬戶，平均建照核准年供給量是13.3萬戶，不考量少子化、用最樂觀的數字相減，台灣每年供給都會比需求超出3萬多戶，十年就會多出30萬戶，當你繳完貸款的二、三十年後，就會多出60萬、90萬戶的供給。依據內政部於2021年統計，全台有890萬戶住宅，當中有81.2萬戶屬於低度用電空屋，空屋率9.13%，十年後11.9%，二十年後是14.7%，三十年是17.3%，搭配國發會推估三十年後人口銳減三百萬人，屆時空屋率可能超過20%，屆時就有蛋白區房價腰斬、蛋殼區滅村的風險。

17.業者為什麼不告訴你家戶數增加正在快速萎縮、不告訴你每年供給量遠大於家戶數增加、不告訴你未來空屋率的可怕、也不告訴你未來市場需求將會被繼承數量消化掉購買需求，你真的能安心將買賣房子的人生大事，託付給這種極力想誤導你的人嗎？

18.「台灣土地少，供給只會愈來愈少。」也是不實話術。除了2009年的供給量51104戶較低以外，接下來五年住宅供給量都是一年比一年高，直到2016年房市低點降至79490戶；接著又是連續五年供給愈來愈多，最誇張的是2021年竟核發17萬戶建照，沒有最多只有更多，供給幅度不輸給房價漲幅。因為市場為了滿足更多想買房圓夢的人，於是開始往腹地較大的郊區、重劃區移動，而且房子蓋的比過去更小（過去流行三至四房，現在流行兩至套房。）

19.「租房子就是在幫房東繳房貸、打拼十年最有成就感的事就是幫房東繳完房貸。」也是不實話術，事實上，房租支出，遠遠小於房貸支出。（舉例計算很細，自行買書看）透過理性數學計算，租屋不但不是幫房東繳房貸，還是「房東貼錢讓你使用這間房」。以台北市這種租金效益在全球數一數二低的城市，當然是最不適合當房東、最適合當租客的地方。租屋是一種低成本投資，只須付少少房租，就能一邊存錢、一邊靠投資放大本金。

20.「結婚生子就一定要有房子？」華人都有成家立業、五子登科的傳統思維，總覺得給老婆一個家才對岳父母有交代，即便當下還年輕、還在存錢。只要你財力雄厚，的確可以為了安全感而買下去，畢竟所有權還是比使用權顯得尊爵不凡。但萬一你不是呢？比方說，存了十幾年的頭期款瞬間沒了，沒有現金也會失去安全感，臨時出事怎麼辦？房子又不像股票可快速變現、如果房貸支出占家庭所得40%以上而感受到生活品質下降怎麼辦？