【2023年01月閱讀筆記：《破解黑心話術，購屋超級攻略》第210頁～第237頁】
2.「只要一直轉貸，就能一直無限寬限期」。這個模式的前提，是建立在「房價永遠往上漲，愈來愈值錢」以及「自己本身收入也會同步上升」的極度樂觀基礎上。
3.所謂的「轉貸」，就是我們偶爾會聽到的「借新還舊」，例如你今天欠了利息3%的信貸100萬、2.8%汽車貸款200萬、1.7%房貸300萬，通常就會建議有房子的你，直接找一家銀行幫你清償舊銀行600萬貸款，然後將你房子做為這600萬貸款的抵押品，並用房貸行情利率（例如1.6~1.9%）作為利息，這樣實際還款金額就會輕很多。
4.而房地產的轉貸，常是房子在A銀行那邊設定一筆利息較高的房貸，然後屋主可以選擇利息較低的B銀行幫忙清償，讓屋主改繳比較便宜的B銀行房貸利息，於是那些異想天開的人就認為：「每次辦房貸，頭幾年都可爭取到寬限期優惠，所以只要不斷找新銀行轉貸、不斷借新還舊，就可以終身只繳利息。」這套模式最大的盲點，在於銀行不是笨蛋，銀行只要打開你的「聯徵紀錄」就知道你在搞什麼花樣，只要看到你在玩躲避還本金的花招，就會認為你的財力有問題、感覺風險高，當然不敢批准寬限期給你。
5.銀行評估貸款成數時，除了房屋價值，還會考量你的財力，例如今天陶朱隱園打對折賣，但你的月收入只有6萬元，就算你信用良好，銀行也不可能放貸給你。
6.「等中共接收台灣，就會很多中國人來台炒房，房價就會暴漲。」原本我以為是什麼哏圖笑話，沒想到還有不少民眾信。當戰爭爆發時，你心裡想的肯定不是「摸底買房」，而是如何活下去。更別說戰爭期間，你要去哪裡找房仲帶看、找代書幫你過戶、找銀行幫你貸款。說不定交屋時新家都被炸成廢墟了。
7.目前中國人來臺購屋是合法的，但你卻看不太到有物件是中國屋主持有，因為受限「五四三條款」：貸款不能超過五成、每年在台停留不能超過四個月、三年內不得轉售。以2015年7月規定，一個社區內不能超過10%戶數賣給中國人，加上台灣高房價、超低租金投報，使得中國人一直沒有來台炒房意願。否則中國人愛炒房，台灣房價怎麼可能不被他們炒爆？每當我問到各國房仲，哪個國家的人去你們那買房最多，無論是美、英、澳、泰、日或葡，所有國家的房仲給我的答案都是同一個：中國人。
8.依據2022年8月美國的軍推中，在美軍支援下的台灣是有戰勝的可能性，希望台灣人不要被迷思嚇壞，未戰先敗。何況烏俄戰爭後，中共開戰的機率極低，除了得跨過台灣海峽天然屏障，還會受到西方社會強烈的經濟制裁，習近平真的敢在全球反中情緒中冒險嗎？
9.不要忘記，台灣的防空飛彈密度僅次於以色列，排名全球第二，因此當中共飛彈進入防禦範圍內，很快就會被密集的防空飛彈攔下。加上全球反中情緒高漲，也跟日本、韓國、印度等鄰國關係惡劣，連之前許多與中國合作建設的小國家們，也陸續因身陷一帶一路的債務風暴而與中國產生隔閡。美國為了自身利益，一定也會協助台灣，否則第一島鏈位置被中共占領，未來就可從台灣直接開核子潛艇進入美國領海、抵達夏威夷，美國不可能放任敵國在自家門口集結軍隊，更不可能忘記當年珍珠港的教訓。
10.有如聖盔谷的台灣，戰勝機會相當高，如同當年所向無敵的拿破崙與希特勒，都無法打下擁有海峽地理優勢的英國。否則就會如英國前首相邱吉爾的名言：「在戰爭與屈辱面前，你選擇了屈辱。可是，屈辱過後，你仍得面對戰爭。」
11.假設中共打下台灣，看看香港，「五十年不變」還不到一半就歷經了雨傘革命、魚蛋革命、反送中運動，2020年美國撤銷香港特殊地位與相關商業優惠措施。別忘記2017年的「房住不炒」是習近平的政策，這讓房市冰冷連QE都炒不起來，反而為了抑制高房價，中共祭出嚴厲措施讓房價硬著陸，同時將所有不動產收編國有，只給你50年之類的地上權，我們是戰敗的一方，又怎能跟極權政府談公平？
12.「開放外國人來台購屋，房價就會炒上去？」台灣一直以來都有開放外國人可購屋，依據法規是土地法第18條的《平等互惠原則》，早在民國35年就頒布，還經過44年與64年兩次修正，也就是對方國家給台灣人什麼購屋條件，我們也會給對方同樣的條件購屋。
13.比如美國開放台灣人可以合法到美購屋，一樣擁有100%產權，無特別限制，因此美國人來台買房也一樣；泰國不允許外國人持有超過49%土地面積的不動產，因此台灣人去泰國只能買土地持分比例小的電梯大樓（且外國人總共持有社區土地的比例，不能超過全部的49%），也就是說像透天別墅這種100%持有土地的類型，台灣人不能購買，所以泰國人來台購屋時，同樣也只能買電梯大樓。
14.外國人早就能來台買房了，但為何不炒？因為台灣房產，對外國人來說一點價值也沒有！只有台灣人愛炒台灣房產，根據國際房地產權威機構《全球房地產指南》，以亞洲來看，得到四顆星高評價的是馬來西亞、蒙古和泰國，台灣只有一顆星的超低評價，跟近年慘澹的中國、2022年破產的斯里蘭卡同等級。
15.毛租金投報率效益最高的前三名分別是：印尼7.09%、菲律賓6.13%、柬埔寨5.33%，台灣只有2.06%。歐洲38個國家中，僅8個國家拿到一顆星，只有土耳其的效益比台灣低，非洲12個國家中，僅1個國家拿到一顆星，沒有一個國家租金效益低於台灣，加勒比海區21國中僅3個拿到一顆星，沒有任何國家租金效益低於台灣，太平洋區3國與中東10國，沒有任何一個國家拿到一顆星，南北美洲17國僅1國拿到一顆星，沒有任何國家租金效益低於台灣。
16.台灣房產的購入價值與租金效益，都是世界級的差、世界級的糟。外國投資客為何要來台灣炒房？連我們台灣自己的金融業與壽險業，也都拿資金去投資海外房地產。
17.「香港政治動盪，會有大量香港人來台定居，因而造成房價上漲？」我們看移民署於2022年統計，雖然港人來台居住的人數逐年增加，而且到2020年甚至翻倍，可是成功申請到「定居許可」的總人數，平均每年也才一千至一千五百人左右而已。就算每年有兩千名有錢的香港人來台，也不過占每年購屋需求兩千戶，以台灣近五年平均的買賣移轉棟30萬戶來說，不過占總交易量的千分之6.6，連1%都不到，就像你今天賣出十張台積電股票，也不可能因此讓台積電大跌。
18.如果在曼谷、馬尼拉、胡志明市和雅加達，他們拿100萬現金能買到什麼？先不提東南亞本地人很容易貸款九成或全額貸的事情，也不提近年東南亞隨著東協（ASEAN）與未來RCEP讓東南亞發展愈來愈好、大型建設愈來愈多，就光看2022年就好。他們以同樣貸款八成，買500萬台幣的房子來看，可以在自己國家首都買到市區內全新的高級套房，租金效益至少是台北的2~4倍，附贈公設又新又多，幾乎都有高樓無邊際泳池，公設面積免費送，因此，東南亞移工怎會有理由將血汗錢來買貴、舊、沒投資價值的台灣房產？
19.「每個房子都是獨特的，所以價格當然不同。」同一個社區，雖然不同戶型會有差異，但這一點點的差異，就可以無限上綱，去合理化不合理的售價嗎？同社區房屋的同性質相當高，因此裝潢、視野、風水、樓層等因素能夠影響的價格只會在「一定範圍」內。
20.房仲人員應該是專業的顧問職，賣的是資訊而不是房子，既然賣的是資訊，就應該將房子所有情況與優缺點毫無保留地誠實告知，而不是抱著：「反正你問的我都講，剩下就是你自己的事」的不負責任心態，將所有風險丟給資訊弱勢的消費者承擔。
21.「只要買賣雙方同意的價格，就是合理價。」我放在不實話術的分類裡，因為我不希望業者將這話術，作為合理化自己能使用詐術銷售的擋箭牌。
留言
張貼留言
我是陳泰源！