2023年01月閱讀筆記：《破解黑心話術，購屋超級攻略》第238頁～第260頁

【2023年01月閱讀筆記：《破解黑心話術，購屋超級攻略》第238頁～第260頁】

1.「只要買賣雙方同意的價格就是行情。」意思是「反正你們買賣雙方都同意這個價了，那就是你們自己的責任。」一旦這個扭曲的觀念深植於房仲與代銷，就會讓第一線業務員在銷售上什麼都敢講，因為成交行情合不合理是消費者認定，跟自己沒關係，業者先前用任何誤導行情的伎倆，也在簽約當下瞬間變得合理。......↓

2.如果你被業者騙了，害你嚴重買貴或賣低，你氣沖沖找業者討公道，對方卻說：「只要買賣雙方都有同意的價格就是行情。」將因資訊不對稱而吃虧上當的詐術，變成「誰叫你自己笨」的結論。

3.很多買方可以接受買貴，但業者也必須客觀說出為什麼買貴的理由；很多屋主也可接受降價，但也必須說明降價的原因。只要業者願意誠實做生意、具備足夠專業知識，就能避免每年高達兩千件的房產糾紛。

4.「薪水都回不去了，房子怎麼會跌」但他們無法解釋為什麼有人被法拍、被裁員；「愈晚買，房愈貴」卻不告訴你有些屋主在2022年的售價比2014年還差；「大型建商還在蓋，你覺得他們會讓房價掉下來嗎？」會，空頭期很常看到建商降價；「原料這麼貴，建商有可能賠錢賣嗎？」不至於賠錢賣，但空頭期建商會讓利給買家，而且原物料價格是波動的、會降回去的。

5.「房價不會跌，因為銀行借款不能倒」房價泡沫才會讓銀行倒，過去房價跌那麼多次，哪間銀行因此倒了？「現在建材跟以前不一樣，材質先進又高科技，怎麼跌？」房地產不是海鮮，不是原料好就會一直漲。「竹科工程師很有錢，新竹房價不會跌」當年無薪假對工程師的陰影？到底有多少比例是工程師買的？

6.「好物件比較難殺價」理論上沒錯，但真正影響好不好殺價的是「人況」，也就是屋主售屋的動機與急迫性，很多舊公寓屋主漫天開價，也有很多高級社區屋主因缺錢周轉所以大降價，以數據來看，高總價的跌幅通常比小坪數更大。「有錢人都買這住這，風水一定好，跟著有錢人買就對了」難道你沒看過仁愛帝寶被法拍的新聞嗎？

7.「屋主光是裝潢就花了三百萬了」但是現場根本看不出裝潢哪裡值三百萬，屋主自己花冤枉錢，不能要求我買單吧！「現在建商都不二價」除非是大多頭，否則一般預售屋都有四個底價：業務知道的底價、櫃檯小姐底價簿裡的底價、專案權限內的底價、建商能決定的底價。

8.「政府會把比較貴的行情隱藏起來，實價登錄不準。」這已經是公然散布假消息囉。「為什麼房仲每次帶我看房，都會看到固定幾個買方」沒錯，去看看他們公司尾牙大合照，說不定這幾位買方還穿著一樣的制服。

9.內政部統計，2022年第一季全台房仲與代銷共有7227間，不動產營業員（房仲與代銷）總計49576人，近十年來最差的2017年第一季也有35516人，再根據2020年「比薪水薪資查詢平臺」統計，全台不動產業者平均月薪43317元，比全台平均月薪高了一些2719元。信義與永慶旗下業務平均月薪是49286元與42456元，均高於普通上班族。

10.高專店的教育訓練大多非常薄弱，甚至不少是直接放羊吃草，讓新人自生自滅。業務單位的目的是賺錢不是教學，一切都是結果論，房仲業的教育訓練都聚焦在「房產物件、開發客戶、談判技巧」，完全沒有任何總體經濟學的課程，以致於不會談到低利率市場的形成原因、低利率市場會造成高房價環境，也不會談到聯準會的量化寬鬆會對台灣房市造成哪些影響？如何影響？甚至使新人在最重要的養成階段就吸收太多有毒的觀念。

11.房仲變成業績掛帥、唯利是圖的行業，公司不斷灌輸「業績才是一切」的老舊觀念，要是新人太在意客戶的利益與感受，會被認為是「客戶情節」而被主管教訓，也才會讓「踩線」這種國外認定的違法行為變成房仲業的例行KPI，讓房仲業失去「顧問」原始角色。

12.直營總部依賴的是業務的業績收入，加盟總部則是依賴店頭的月費收入；2015~2019每年底房市新聞，可以查到幾乎所有房仲總部的董事長、CEO、發言人，他們每次對於隔年的房市預測幾乎都一樣：「價量齊揚，明年比今年更好。」這些分析，每年都槓龜。為什麼理應最專業的房仲總部，每年預測都失準離譜？要嘛為了營收故意對消費者帶風向，要嘛總部的專業沒有你我想的那麼好。

13.不少房仲總部和建商都跟媒體關係甚好，將媒體與記者作為帶風向幫手。當時連我的觀眾都知道2022年中旬就是房市要A型反轉的時候，但不少媒體與房仲總部仍不遺餘力地帶風向。例如某位相當資深卻外行的房產記者在2022年初發表《年輕人要買房，才能走向財富自由》的文章，強烈暗示只有買房才能翻身致富的偏激觀念，卻隻字不提聯準會升息伴隨的風險，也不提過度槓桿買房的延伸問題。

14.你知道海外代銷與本土房仲是冰與火的對立關係嗎？如果你跟海外代銷打過交道，就會發現他們無腦看空台灣房產到一個極致，完全否定台灣房產的價值，以吸引投資者前往海外置產。

15.雖然台灣房地產體質差沒錯，但也沒那麼不堪，例如2016~2019這幾年，雖然北部、中部房價下跌，但南部與蛋白區卻因補漲導致漲幅不錯；學生套房與隔間套房的租金效益完全不輸海外房產，更別說我們台灣人在國內購屋還享有超低利率與七成起跳的貸款優勢。

16.海外房產「高獲利」的背後，隱藏相對的「中高風險」，而且這些風險大多超出一般台灣人的常識範圍。通常本土房市愈冷，海外房市就愈熱，可能會有大量習慣投資房產的客群，會想將這套台灣房產投資模式套用在海外房市因此我得趕快向你說明風險。

17.首先是貸款，在澳洲買房，2015年最寬鬆時，上限也只有七、八成、利率約3~4%；以升息後的美國來看，2022年第三季平均房貸利率已來到5~6%。

18.持有成本，台灣低到不可思議的房屋稅和地價稅，除了東南亞以外，幾乎各國的持有成本都是台灣的2~3倍以上，因此當海外代銷跟你宣稱投資數據多亮眼時，你一定要請對方把所有的成本一筆筆列出來給你看，務必請業務把「淨租金」粗算出來，你才不會被毛租金與淨租金的巨大落差給嚇到。（通常毛與淨投報率可差到1~1.5%左右。）

19.許多在台灣有房地產僥倖成功經驗的投資客，對自己過於自信，買一些售價非常便宜、未來會有大型建設在旁邊、捷運經過的地段，結果明明買到外圍郊區，還以為自己買到下一個信義計畫區。（海外代銷最愛的說詞：「這裡就是下一個信義計畫區」）。

20.海外房地產真正的風險是人。在台灣投資房地產成功的經驗，往往讓你比初學者更容易掉進陷阱中，變成海外孤兒。舉例：泰國曼谷，一看到售價只要兩百多萬台幣，可能旁邊300公尺明年就有捷運站，就認為未來漲幅空間一定大。卻不知道曼谷從2015年就開始瘋狂增加捷運線，新捷運如雨後春筍般冒出，到處都是這種新捷運站旁的低總價社區，同質性商品供給量高到難以上漲。

21.布里斯本，看到中國建商蓋的社區有華麗公設、陽臺全部外推出去、讓室內發揮到極致，蓋的還是台灣非常搶手的兩房一衛型。但台灣人卻不知，澳洲人其實很少用公設，當地人認為與其在社區內泳池游泳，不如開車去黃金海岸或陽光海岸玩，澳洲人也非常在意陽臺空間，跟台灣人偏好陽臺外推相左，更別說兩房一衛會讓他們覺得缺乏隱私，澳洲人只買兩房兩衛的房型。