【2023年01月閱讀筆記：《破解黑心話術，購屋超級攻略》第261頁～第277頁】
2.澳洲的中古屋只有澳洲人能買，表示海外投資者要出場，只能賣給澳洲人。
3.「房地產的利潤，是在進場時決定，而不是出場。」如同台積電股票的利潤高低，決定在你用100元還是688元購入，關於海外買房被加價灌水的情形，幾乎都發生在東南亞的小建商上。例如當地售價只要台幣120萬，即便海外代銷用180萬賣你，台灣人也會覺得180萬便宜，但成本已比當地貴50%，也有相當高比例是分給海外代銷的佣金。
4.以海外開發商（建商）給海外代銷的佣金來說，一般先進國家大概給2~5%，東南亞大概3~6%，佣金高低取決於建商規模、社區熱門程度。但我曾遇過有海外建商說，只要我們願意代理他的物件在台灣銷售，佣金起跳10%，如果自己現買一戶取得區域總代理資格則是15%，如果能押一筆訂金包盤，保證賣完一定數量，佣金可高達20%；有高達20%是給代銷的利潤，房子的實際價值到底剩多少？這還沒算入建商自己的利潤喔！很多海外代銷能夠不向台灣消費者收2%服務費原因的門道可能就在這。
5.保證出事的保證型物件：那種保證給租金，而且時間到了還保證買回的物件，還說「有什麼風險都跟建商白紙黑字寫下來就好了。」所以2017到2019年才爆出這麼多保證型的海外房產吸金新聞。
6.假設建商給的保證租金很低，只有3~4%（符合周遭行情），而且只保證半年一年，風險倒是不高；可怕的是保證五年十年、而且每年以5~10%以上的超高淨租金、時間到了以原價或加價買回的那種，風險極高，幾乎全都出事。
7.全球利率普遍不高，建商若需要資金，直接找銀行更快速划算，為何大費周章銷售給一般民眾？還付出比融資利息更高的租金？這種保證型物件，建商反而零風險，風險都在自認零風險的消費者身上。建商在初期時，就把定價拉高至30~50%甚至3~5倍，銷售時早已連本帶利賺走，然後再將投資者溢價購買的錢，用保證租金的形式一點一點退給買家，一直退到建商給不出來或不願再退為止，也就是說，消費者是拿自己的錢付租金給自己，典型的龐氏騙局。
8.2018年馬來西亞時任總理馬哈迪曾說，柔佛州的伊斯干達特區供給過剩、房價太貴，當地馬來人根本不可能買得起，要求禁止中國開發商繼續在這推案，但台灣的代銷業者卻輕描淡寫成「政治問題」；或從2015年開始，柬埔寨金邊的住宅供給量已經逐漸超過市場需求，平均租金快速下修、空窗期愈來愈長，但台灣代銷始終堅稱當地投報率很高、未來發展好、房價基期低。
9.台灣大多數海外代銷，都沒有在國外當地設立代租代管（物管公司），因為在國外開設物管公司的成本太高，必須燒錢燒很多年才有機會損益平衡。
10.先進國家的物管收費行情，是月租金5~8%；東南亞則因為房租總金額低，行情落在10~15%。對還沒物管概念的台灣人來說會覺得這樣抽成太貴，加上仲介費等於被扒兩層皮，這也導致台灣的海外代銷不願在當地設物管公司，結果就是客戶買了房子交屋後，代銷就隨便轉介給當地物管公司，惡劣一點則是擺爛倒閉，半年後再開新公司另起爐灶。
11.海外代銷，幾乎沒有在幫消費者轉售出場。投資者往往忽略「進場要先看出場」的投資觀念。主要是銷售海外中古屋的流程比預售屋麻煩太多了。而且你五年前買的案子，現在的業務員也不見得熟悉，海外代銷業務員流動率超大！加上海外中古屋買賣，還會遇到愛砍服務費的問題，於是業務更傾向銷售不會砍佣金的預售屋了。
12.千萬不要飛出國直接找建商買，無腦名嘴常在媒體上宣導，但這麼做除了省2%服務費，完全沒有任何好處；不要用自己的品味做裝潢，以免租不掉，投報率過低，要符合當地人品味；別妄想石頭變黃金，別只看「便宜加話題」就買蛋白區，很多國家不像台灣這麼密集，太郊區的地方連房仲跟物管都不願服務。要買就買蛋黃區、上市建商蓋的房子。
13.零元購屋，不過就是要客戶用信貸借到頭期款，再用「AB約」的方式讓銀行高估行情而給出更高貸款。就有機會全額貸或超貸。之後帳面上賠售（實際上還是有賺）藉此節省、免繳房地合一稅。這會觸犯刑法的「使公務員登載不實罪」，銀行發現後也會追回「不當得利」，以後你也都會被銀行拒絕往來。假設用AB約加信貸，學員的資金還是不足，業者也會主動用高利率借錢讓學員買房，等於是讓沒有財力的購屋者開了極高槓桿購屋，落入極大賠售風險與還款壓力中。
14.有些惡劣的老師，直接將用人頭買的物件倒貨給學生來買，老師能下車、兼賺學員的學費、及成交的服務費與獲利價差。請記得：詐騙要騙的對象，永遠不是笨的人，而是貪心的人 。仔細想，如果你是業者，看到一定會賺錢的物件，你會自己想辦法買下來，還說打廣告開課叫人買、借錢給學員買？
15.定期定額買房領配息。教投資者用定期定額的方式付款給業者，業者再根據購買的金額，給付「固定配息」給投資者。舉例：業者有間市價一千萬的房子，你可以購買每月3000元的方案，依照月繳、季繳或年繳，給予投資者固定4~5%的利息，這個定期定額的時間非常長，幾乎要繳五至十年。業者會用「無順位抵押權」的方式讓每位購買者都是這間房子的抵押權人，只要被業者偷偷轉售也沒關係，因為賣得的每分錢，都要優先清償給每位購買者。
16.總之最後所有購買者將一起陷入「資不抵債」的風險，而且投資者一點掌控能力都沒有，例如：有200人買了總額18萬的方案，1000萬的房子該怎麼償還3600萬的債務呢？風險等於一屋好幾十賣、幾百賣。出事了，業者只需掏空資產倒閉，之後再換殼捲土重來。
17.無知就是力量，這種菜鳥很敢講、又很聽公司的話，打從心底認同這種「聰明」的商業模式，還會在社群媒體上捍衛公司的名聲。
18.理性思考，台灣平均租金僅2.06%，除非是分租套房，一般普通宅的租金收益有毛投報率3%就要偷笑了，業者卻可以給到4~5%，這種模式真的健康嗎？如果台灣房產能做到保證4~5%又零風險的淨租金收益，那銀行何必還跟央行買定期存單？這種定期定額收錢，再配發利息給客戶的模式，已經涉嫌違反銀行法了。
19.老師拿學生的錢，直接幫忙代操房地產投資。先對學生營造自己非常厲害又有錢的形象，接著開設便宜講座來引誘學生加入，再讓學生付費參加更貴的進階課程，最後提供投資機會來吸金，畢竟老師都這麼有名了嘛！時間一到就會捲款潛逃，從此消失。
20.為什麼學生會這麼信任老師，主要是老師多年的投資成果、教學經驗豐富、學生眾多，還會附上合約、本票或借據讓學員放心，降低戒心，屬於典型的「米爾格倫效應」。愈糟糕的詐騙手法，就愈會鎖定沒什麼社會經驗或房產菜鳥客群，這種族群真的是「比較好騙」。
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我是陳泰源！