2023年01月閱讀筆記：《破解黑心話術，購屋超級攻略》第278頁～第305頁

【2023年01月閱讀筆記：《破解黑心話術，購屋超級攻略》第278頁～第305頁】

1.無腦空專家會不斷放大房地產的缺點來誤導你，然而，大多數民眾都只是一般自住客，一直灌輸房子太貴不要買的思維，會導致有自用需求並真正負擔得起的自住客，錯過很多適合進場撿便宜的時機。例如錯過了2000年的SARS、2008年的金融海嘯、2016年錯過危機入市、2022年下半年市場降溫了，又繼續喊要崩盤泡沫的末日論。......↓

2.我認為真正有料的房產專家，應該是鼓勵民眾在蕭條時進場撿便宜，然後鼓勵想賣房的屋主在熱絡的多頭出售；買方想在多頭進場，也要讓他知道現在市場很熱，只要能小幅加價買到就不虧，盲目追高不明智；假設賣方想在空頭賣房，也必須讓對方知道現在市場太冷，及早小賠止血就算賺，過於堅持價格反而錯過出場機會。

3.這些房產背景的KOL，絕大部分的本業或收入，都離不開房地產，或是本身就在銷售房子、代操房地產、業配預售屋、當房仲的中間人、開線上課程教網友如何買房致富。隨著知名度提升，原先客觀有料的KOL，漸漸也因為離不開房地產的收入而過於看多市場、脫離不了不動產業者的財源，又要養自己團隊或公司，即便房市轉空的數據浮上水面，他們為了自己的口袋，也不得不盡量樂觀解讀。

4.「不賺錢的最大」。我在2020年9月離開房仲業，靠教業務員使用「個人品牌成交」的線上課程維生，沒有開房地產課程、沒幫任何公司賣房，不少建商找上我的預售案業配機會，我都推出去了，因為我希望保持客觀，別被廠商主導我的觀點。

5.不少房仲、投資客、房產KOL都會開LINE群組或社群讓粉絲加入，將消費者拉進來洗腦，業者再不定時PO一些「會賺錢」的物件，將自己持有或委託進來的物件倒貨給粉絲。

6.電視和網路新聞資訊，全都將「炒房致富」奉為真理，炒房者不但不會受到法律的懲罰，還贏得知名度與財富，讓民眾窮盡一切資源也要擠身有房一族，讓自己陷入財務捉襟見肘的生活，並在意外來臨時落入賠售的局面。

7.房仲的本質是「顧問」，我們賣的應該是正確資訊與專業意見，誠實為不同客戶打造房產規畫；例如把祖產賣到只剩兩間透天，我就會強烈建議他不要賣房了；必須靠信貸才能湊足自備款的買方，我也會強烈建議租屋就好。每個私訊我該不該現在買房的網友，我給每一個人的答案也都不同。

8.然而大多數的房仲公司卻灌輸業務員什麼觀念？「有委託上門為什麼不簽？買方自己心甘情願信貸買房，為何不讓他買？客戶是成年人了，他們得為自己的決定負責，關你啥事？消費者自己不用做功課嗎？你是來賺錢還是做慈善？」再怎麼替客戶著想的新人，不斷經公司洗腦，再加上下個月房租壓力，最終不是離開就是同流合汙。

9.前老闆揚言要將「國際超級房仲」收編公司所有（理由是國際超級房仲在網路的知名度太高，搶走公司的客源），並且還動用全公司所有主管，一起開一場討論「我個人品牌做多爛」的批鬥大會後，我終於意識到「愚忠」是多麼傻的事，我不想再將自己的能力繼續浪費在這迂腐的環境。

10.我經營「業務品牌學院」的目標就是：量產各行各業的「正直業務員」。我的核心觀念是：你可以搞錯、弄錯、看錯，但絕對不能說謊，一旦說謊，你經營再多年的個人品牌都會在一夕之間崩塌，因此誠實比什麼都重要。

11.免費分享誠實內容。免費在網路上分享這種讓自己喪失「資訊不對稱」優勢的內容，幫助到的搞不好還是別人的客戶，這種無私的利他付出，被我定義為「給予」。而不是只顧賺錢而推銷的「索取」。

12.內容不只要有料。不能只是濫竽充數的虛應故事。比方「買房流程、購屋稅賦項目、公寓與大樓的差別」實在粗淺，對消費者沒幫助；但如果是「某區的隱藏風險、首購族常忽略的錯誤、為何2022年別投資房產」這就是很好的呈現。而且必須長期免費提供，我會讓學生知道，你想無私幫助客戶的心必須是「玩真的」，才能靠誠實走得長遠。

13.市場肯定才算數。我的學生幾乎都是屋主自己上門主動給委託，不少還是專任委託，我教所有學生將網路的聯繫方式統一改成「LINE官方帳號」，讓主動上門的客戶都是透過這個平臺找上自己。因為它無法主動加別人的LINE，所以都必須是「客戶自己主動加入」，也就是說，消費者願意給這名業務員有騷擾自己的機會。

14.我的理想是，只要正直的業務能夠被市場看見，並且贏得消費者信任，消費者可以得到正直房仲的安心服務，正直房仲也能因為來客量大，能賺得到錢繼續生存下去，形成良性循環。而那些不懂得尊重又愛剝削的芭樂客戶，就必須學會「尊重專業」，否則就有很高機率只能選擇滿嘴謊話的傳統房仲，而一般房仲，如果不想常遇到芭樂客戶，就必須改掉說謊、做狀況和踩線等陋習。

15.由小換大的前提下，房價跌，你才要買。以購屋成本、房貸金額、房貸支出這三大方面來看，全都是房價下跌對你更划算。

16.購買第一套房，要準備約四成以上的自備款較有餘裕，這就是為什麼我不斷告訴所有人：「經濟實力不足，就不要動買房念頭。」

17.「房價漲跌對自住客沒差」是真的。正確的長線觀念：你這輩子，不只會買一次房。一般人一生通常至少買三次房。第一次結婚、第二次有小孩、第三次你老了小孩搬出去住了。只有到你準備退休了、孩子也都成家立業搬出去的最後一次換屋，剩下你跟另一半廝守到老時，才可能是你唯一的一次大換小的情況。

18.一般人普遍認為空間較大、社區較高級的豪宅較保值，但以數據跟歷史經驗來看，每次空頭期房價修正最大的往往是「高總價物件」，反而小坪數跌幅弱很多，如同大多頭期小宅漲幅往往輸給大坪數一樣。

19.某些情況，就算賠錢也該買房。也就是具有「強烈急迫的自用需求」。例如：從伯母變岳母，女友媽媽說：「沒房就沒門。」婆媳問題，老婆跟老媽處得不愉快。照顧父母，你必須買一間就近照顧爸媽又能兼顧工作的房子。金屋藏嬌，你出軌有小三怕被家人發現。

20.自住客的重點：賠售VS代價。我們人生往往在不同階段遇到很多「不得不被逼著買房」的情況。比喻：孩子被綁票，綁匪說得支付10萬元贖金，確定能讓孩子100%毫髮無傷回來。這時，你還會覺得10萬元是虧錢嗎？簡直划算！因此，買房前，你必須先問自己：「我現在有不得不買的急迫需求嗎？」只要賠售金額小於付出的代價，只要你「主觀覺得值得」可以買，就是標準的「早買早享受」。