2023年01月閱讀筆記：《破解黑心話術，購屋超級攻略》第306頁～第330頁

【2023年01月閱讀筆記：《破解黑心話術，購屋超級攻略》第306頁～第330頁】

1.自備款準備40~50%。低消是20~30%頭期款，但買房還有2%服務費成本，以及林林總總的規費、代書費加一加也要1%就用掉3%，稍微布置、粉刷、清潔打掃、添購家具電也要花2~3%的錢。這時原本存款有數百萬現金的你，因買房後瞬間全空，又要面對比房租更高的房貸壓力，會讓你在住進去後的第二個月逐漸冷靜下來，因此你要多準備半年的生活費做緊急預備金，用在繳房貸與意外支出，例如遇到房子漏水但前屋主又遲不處理，這大概抓5%房價左右。......↓

2.房貸占月收入30%以下，你的生活品質會很好；35%左右你會覺得有點吃力；40%左右就會明顯感受到省錢的壓力；萬一超過50%就得放棄一切娛樂與致富機會的屋奴生活。有時破產真的很容易，只需要糟糕的一天就夠了。

3.以房養老：當你老到只剩下一間房後，將這間房拿去銀行辦貸款，銀行再將這筆貸款像是養老金一樣，在接下來的三十年內，分360期每月固定撥款給你。畢竟也是貸款，期間一樣有房貸利息，所以會從每個月該撥給你的錢中扣除。等到銀行撥給你的錢（債務）愈來愈多，或是貸款者身故後，如果沒有繼承者（子女）去清償這些債務，銀行就會向法院聲請拍賣這間房來清償，拍賣的錢如果有多就退給繼承者，如果不夠清償，就會往貸款者的其它財產去追償，不然就成為繼承人的負擔。

4.加加減減計算下來，等你三十年後要進行以房養老時，屆時台灣的空屋率可能已高達30%，是目前9.1%的3.29倍以上，屆時你的房子還有多少價值？銀行會願意給你那間老房子估那麼高的價嗎？

5.你有想過三十年後的物價嗎？依照「台北市消費者物價指數」網站，1992年與2022年的物價指數相差了54.11%，也就是1992年用1000元能買到的東西，2022年得花1543元才買得到。假設你現在認為每月5萬就有不錯的退休生活，那麼到了2052年就得花77000元才行。

6.萬一有幸活太久呢？內政部統計，2021年台灣人平均壽命80.86歲，女性84.25歲，男性77.67歲。可以申請以房養老年紀是60歲，假設你從65歲退休第一天活到平均80歲，這15年每年以2%通膨來算，大概增加34%，等於80歲拿到手上的41000元只剩下2022年18000元的生活水準。80歲的你每月只有1.8萬元可以花，這是你想要的退休生活嗎？萬一你活到95歲呢？96歲開始沒有錢可領，房子也被銀行收走了，你該怎麼辦？

7.年輕時被帶風向勉強硬買房，省吃儉用十幾年才湊到頭期款，在高房價時代買一間小窩，為了房貸繼續省吃儉用三十年，公司壓榨只能忍、老闆欺負只能吞、客戶再芭樂還是得服務，看到賠售房子也沒錢撿、看到更好的工作機會不敢換、看到創業翻身的商機也只能放棄，只因你害怕收入中斷，你的資金與未來都全部卡在這間小房裡，生活經濟脆弱，禁不起任何風險。

8.好不容易房貸繳完了，65歲也可退休了，發現身上沒存到多少錢，以房養老能拿到的錢也沒你想像的多，屆時老人那麼多，國家又因缺乏年輕人導致內需很差。接著再繼續過幾十年的省吃儉用的退休生活。最後才發現原來當年勉強買房竟讓自己成了下流老人。這輩子會這麼苦，就只是因為身邊的人一直跟你說：「反正房價只會漲，你要趕快買房。」

9.「因買房放棄的機會成本，就是你最大的風險」，想讓自己過得富有，光靠一間房根本不可能。就像蓋瑞•范納洽說過：「阻止你買下法拉利車廠的方式，就是你先買了一輛法拉利。」租屋讓你存到第一桶金可以創業或投資，看到更好的工作機會也有底氣一試，不會讓你的現金流支出成為投資與創業路上得半途而廢的原因。你得知道，有時「致富」這件事，得看你氣夠不夠長，有沒有資金讓你撐得下去，將大大影響你的成功機率。

10.屋奴錯過的機會成本。買大盤的平均漲幅至少都有5~6%，連股神巴菲特都有知名的十年賭局（十年下來，基金經理人主動選股策略輸給大盤表現。）因此，光是將買房的錢拿去買股票大盤，理論上都比房地產的租金投報率的2%多了3%利潤，幾乎是兩倍租金。只要別在財力不足時硬買一間房，就有機會讓你二十年後有兩間房，就算投資創業輸了，頂多再打開人力銀行網站，至少你已經比別人有更多避開失敗的經驗。

11.高本金要低風險、低獲利；低本金要高風險、高獲利。手上有5億現金的你，只要有3%穩定的租金收益就夠了；手上只有5萬的你，給你30%租金收益也無法改善什麼。一般上班族省吃儉用十幾年的百萬頭期款，也是典型低本金，太年輕勉強買房，屬於「低本金，高風險卻低獲利」的布局。這是非常失敗的投資策略，就像我們不會為了握住銅板，然後讓右手卡在花瓶裡面吧？況且就算你家房價漲了，也不過是紙上富貴，你的生活品質也不會因此提升。也讓你在最需要堅持與試錯的創業路上，更容易提前出局。

12.因此，若是想靠房子養自己一輩子，你需要的就不能只有一間房。一間自用，其餘房子用來養你。投資房地產，地點不是最重要的，進場的時機點才是關鍵。選在房市大空頭進入北市房產，頂多保值；如果選在大多頭去淡水新市鎮買房，就可以無腦賺價差。選在市場最蕭條的大空頭、身邊的人都說「現在買房都是白痴」的時間進場，你才有機會買入被低估的價格（例如2016年），然後在市場大多頭、身邊的人都說「現在買保證賺」的時機出場，你才有機會賣到被市場高估的價格。（例如2021年）。

13.利潤，在進場時決定。難在你有沒有正確判斷市場的能力，以及機會來時敢不敢進場的人性。而且空頭期好房子很容易找。從被低估到回彈至舊行情的「回彈空間」，再加上長時間持有所累積的「低度通膨漲幅」，就會是台灣未來房價上漲的最大機會。只是在空頭市場，買急售屋主的八折價，再到多頭市場，比行情多賣個10%，這應該沒什麼困難吧？

14.利用「市場情緒」所創造出的投資機會，因為空頭買過於低估的房價，多頭大家會高估房價，讓你賣得比別人高一些，透過長時間的自住換屋來創造利潤，搭配持續正常繳的房貸本金及長時間累積的低度通膨，就能讓累積出的利潤多滾出第二間幾乎沒貸款的房子，來照顧你的退休餘生。

15.將進出場的時機點，融合你的換屋需求。空頭買，多頭賣，過渡期租屋。

16.我們都聽過擦鞋童理論，既然連你公務員的親戚都跟你說楠梓和竹北適合投資了，你還覺得這兩地的價格會被低估嗎？我們也知道「別人貪婪我恐懼」，2021年的市場，是呈現無比貪婪，還是異常恐懼？

17.為什麼我不斷提要找「急售屋主」？因為空頭市場要屋主降價割肉會很痛，所以只有急售屋主能割得下去。用實價登錄九折價買到根本不用技術，甚至有機會買到八折、七折，這就是你未來的利潤空間，當大家還在等房價慢慢下跌時，你就已經先把未來十年的跌幅都到手了。

18.急售屋主在哪裡？當然只有房仲會知道。一種是屋主在初期就直接明講；另一種則是屋主雖然不說，但是仲介透過平時的回報、互動與觀察得知屋主積極關心銷售狀況。

19.A級買方：成交機率最高最快的客戶（相當於這個月的收入來源）B級買方：數量最多的普通客戶（需要花時間慢慢經營）C級買方：成交機率極低的客戶（真的沒客戶才會去聯絡的那種）。

20.如何得到急售資訊？身為買方的你，要做的只有兩件事：一是將自己調整至A買狀態（你隨時可以買）。二是讓仲介知道你是A買（你就是這個月的業績）。