2023年01月閱讀筆記：《破解黑心話術，購屋超級攻略》封面～第32頁

【2023年01月閱讀筆記：《破解黑心話術，購屋超級攻略》封面～第32頁】

1.2021年全台共34.5萬筆買賣移轉棟數，其中申請房貸的有18.4萬筆。18.4萬筆中，年收40至80萬的最多（6.6萬筆），其次是80至120萬（4.3萬筆），如果再將年收入40萬以下的（2.6筆）加入，就占了房貸族群的73.8%，他們的購屋金約落在880萬～1100萬之間。......↓

2.這2.6萬名年所得不到40萬的屋主，平均購屋的鑑價約980萬，比年收40至80萬的族群購買平均值880萬元還高！且這2.6萬位屋主平均月收入35000元，將近三分之二的月收入都要拿去繳房貸。這群7.5%的屋主，不但不適合動買房念頭，而且大多買了不適合自己的房子，卻天真以為可以靠買房翻身致富。

3.台灣的房仲業制度徹底的腐爛，比方說充斥著「做狀況」的文化，必須靠一些高超的說謊技巧，誘導屋主降價、勾引買家加價。還有「踩線」的基本功要學，就是仲介必須要學會如何惡意搶同業的買方、破壞同業跟屋主簽的委託。亂象層出不窮，但業內人員不但沒有改善意願，還非常推崇這種說謊與搶客戶的行徑。

4.如果我有欺負弱小的能力，我為什麼就要去欺負弱小？如果我有騙人的技巧，為什麼一定要去當騙子？同樣，既然我具備炒房的能力，為什麼一定要去炒房？大家應該反思：「『炒房』這種惡劣又不公不義的行為，為什麼在台灣，可以變成值得炫耀的事？」這是台灣人價值扭曲的地方。

5.一般消費者，真的無法判別業者是否在說謊，因為你缺乏辨別這些謊話的專業能力與從業經驗。而且其實天天處理房屋買賣的房仲，也並不懂房市。

6.第一次預測：疫情讓房價必漲，這是我從業以來，首度對消費者說出必漲的承諾。後續預測：我在2021年7月拍影片告訴大眾，聯準會升息將重挫房市，目的是希望幫助經濟能力不足的那7.5%買方，不要在最高點進場導致未來賠售房子。尤其是升息的頭一年，會遇到供給量大增、投資客拋售、買氣大減，但屋主價格卻持平的情形，接著租金會慢慢上揚。

7.用專業說話，而不是用立場說話。2020～2022年初，看多派就很囂張，但2016～2019年，看空派就很得意。兩派專家對於「未來」房市預測，就會變成「看漲說漲，看跌說跌」。因為房地產景氣總是交互循環，只要同一立場繼續喊到底，這些「房產專家」總會有喊中的一天。

8.代銷是台灣獨有的產物，其它國家幾乎沒有代銷這個行業，因為國外的預售案也是交給房仲公司來銷售；營造商是實際負責蓋房子的公司，通常房子都是由建商負責設計，但也有部分建商有自己的營造公司；左膠是過於崇高又不切實際的理想主義者；房蟲是會在網路上打壓不同意見的無腦多。

9.央行：每個國家負責掌管貨幣與經濟政策的機構，目標是穩定經濟、促進就業率，但台灣的央行非常特別，竟然必須想辦法營利賺錢給國庫。負利率：將錢存在銀行不但拿不到利息，甚至還要繳保管費給銀行。實質負利率：雖然有利息可以領，但利率小於通貨膨脹率，等於實際上沒有賺到利息還虧錢。

10.通膨：指物價往上漲，通常政府都會維持微幅的通膨來刺激民眾及早消費，避免東西愈來愈貴。通縮：指物價往下跌，當物價慢慢變便宜後，因消費者預期未來東西會更便宜，就會降低消費意願，對經濟殺傷力很強（例如日本）。貨幣貶值：因通膨的因素，讓現金購買力下降，導致現金愈來愈不值錢。

11.公設比：全球只剩下台灣、中國、香港、柬埔寨還保有公設比的計算面積方式。坪數：是台灣與日本獨有的計算面積單位，平方公尺乘上0.3025或平方英尺乘以0.02809，就會是台灣的坪數面積。一般約（一般委託）：是台灣房仲業的亂源之一。專任約（專任委託）：先進國家的房仲公司只簽專任，以保障房仲公司與屋主的雙方權利。斡旋：國外通常稱為Offer。

12.成交量比成交價重要，要查「建物買賣移轉棟數」來了解成交量、進而了解房市。影響房價的四個基本要素：供給、需求、資金、利率。

13.台灣的住宅供應量是非常充足的，市區房子愈蓋愈小，就是用低總價掩蓋高房價的問題，也能讓建商蓋的戶數更多。基本上光看供給和需求，就能決定價格走勢，但房地產具備「資產」價值，也就具備投資屬性，所以另一個相當重要的因素就是「錢」，影響錢的就是「資金」和「利率」。

14.所謂的資金，就是經由央行發行出來現金，然後像活水一樣流入市場內，當現金愈多，而商品供給不變，人人手上的錢變多了，消費需求更強大，需求大於供給就會讓價格上升。「利率」則是要知道資金是有「趨利性」的，也就是資金會流向利率更高的地方。

15.利率低，大家都把錢領出來買房，大量現金都去競爭數量有限的房子。假設房價一個月的漲幅等於放在銀行一年的定存利率，有錢人當然更想把錢放到房地產裡；而沒錢的人，也會想跟銀行借錢去買房，導致更多湧入的現金把房價水位再往上推。

16.氾濫資金如何刺激市場？假設印刷公司賺了100元，然後將這100元發薪給員工，員工再把100元給孩子當零用錢，孩子再拿這100元去買漫畫，漫畫店又拿100元給印刷公司，一連串過程，等於這100元被使用了5次，產生了500元效益，也就是「乘數效應」。如果100元變100億？5人變數百萬人，就可想像氾濫資金帶來刺激市場的效果會有多強。

17.銀行的低利率就是一股強大推力，將資金從銀行推往市場的力量，而利率更高的房地產或股市，則具備強大的吸力。

18.保持適當的低度通膨，例如每年1~2%，反而能刺激經濟、讓經濟變得更好，這是全球每個國家的目標，因為商品只要能一天一天慢慢變貴，民眾就會想早點消費，進而刺激經濟，物價也較穩定。

19.升息，因為放在銀行的錢幾乎零風險，如果利息又不錯的話，大量現金從市場回到銀行體系內停止流動，停止乘數效應、降低通貨膨脹。利息變高，貸款成本就會變高，民間和企業借錢意願就會降低，消費意願就會減弱，市場降溫，購買需求降低，就會讓價格進入下降的通縮階段。最後又因升息讓市場太冷，使得央行再次注入資金刺激經濟，不斷重複的歷史，就是我們長聽到的「景氣循環」。

20.景氣循環中的「升息階段」，扛房貸的屋主壓力會變大，屋主不是盡快把貸款繳清，就是想出售以解決壓力，當需求不變，卻有愈來愈多的屋主因房貸壓力將房子釋出，供給量提升，買方因貸款成本變高而降低購屋意願，買氣降低，於是房價就會有下修壓力。

21.如果想買到合理房價，選在升息階段入場是最聰明的規畫，雖然乍看房貸成本變高，但你的砍價幅度也變得更大，房價省下的成本，遠高於升息的利息。