2023年01月閱讀筆記：《破解黑心話術，購屋超級攻略》第47頁～第72頁

【2023年01月閱讀筆記：《破解黑心話術，購屋超級攻略》第47頁～第72頁】

1.QE如何影響台灣房價？當氾濫的美元想要進來台灣，投資我們的房市、股市或台積電時，必須要用新台幣購買，於是無限美元就會開始大量購買新台幣，使得台幣需求上升，這就是為何2020年後台幣一路狂升、股市一路狂飆的原因。......↓

2.台灣的房價原本就因央行低利率政策的新台幣氾濫、被本土資金堆到接近天花板，再遇上QE帶來的資金派對，無限資金追逐有限房地產，讓房價脫離基本面，增加泡沫風險。

3.如果長期都用低利率的資金來刺激經濟，除了效果會隨著時間遞減，（例如怎麼印鈔都難以通膨的日本就是最好例子）。萬一在接近零利率的情況下，國家再遇到任何黑天鵝的經濟衝擊，央行就沒有籌碼可運用了，因此趁著市場熱絡時，各國央行都必須預防性地調高利率。而且用資金刺激經濟也是有副作用的，高通膨會讓資產產生泡沫風險，一旦破裂將會重創國家所有層面（例如日本），所以不能放任資金在市場上無限發揮乘數效應。

4.FED如何提高利率？就是反向操作，將原本QE時買進的債券賣回市場，讓市場資金收回到FED裡，也就是「公開市場操作」。

5.縮表的表指的是FED的「資產負債表」，資產與負債必須平衡。之前FED開始QE釋放美元時，QE出去的美元就是FED的負債，負債增加時，也同樣在表上另一邊增加相對應的資產（有點像是你花出去1000元的現金，就應該買回等值1000元的資產），FED為了QE而開始購買國債或公司債之類的行為，就是所謂的「擴表」，因為這些債券一方面增加了FED的資產，一方面也放出等值的美元到市場上，增加FED表上的負債。所以大家常講的政府印鈔票，指的是這樣的事，並不是FED真的開出了幾百台印鈔機去瘋狂印實體鈔票。

6.購買債券與釋放美元的擴表行為，導致市場上憑空增加了美元熱錢、發揮乘數效應來刺激經濟；縮表就是讓市場上流通的資金慢慢減少，抑制過熱的景氣與通膨。也就是減少購買債券、提高利息、償還債權（償還購買的債券，能讓債券這個資產被刪掉，放出去的資金負債也刪掉，減弱氾濫資金的乘數效應。）

7.升息加縮表看起來好像能解決QE的副作用，但也有可能發生QE刺激經濟的效果不彰，但高通膨的副作用卻不斷惡化，就有可能發生通膨沒有被抑制下來，反而將不夠好的經濟往下打，這就是「停滯性通膨」。

8.「你知道嗎？我們平均一間房子，只要投入約20%~30%的成本，然後買進到賣出至少要有15%以上的獲利才做，而且每個案子進出，最多不超過三個月。」、「哪來這麼多錢？」、「當然是跟銀行借啊！」、「可是房貸要還啊？」、「房貸至少有兩年寬限期，而且我三個月就賣掉了，哪需要繳什麼房貸，幾個月利息就好啦！」這真是恐怖暴利，在奢侈稅與房地合一稅施行前的台灣房產，搭配氾濫資金、銀行寬鬆房貸，就是這麼好炒作，而且完全合法。

9.如果你選在2015年第二季進場買房，你必須要等五年才能讓房價打平，而如果你選在房市最差的2016年底進場，你會連續五年看到自己家的售價在緩緩上漲，只是空頭階段，你很難短進短出獲利，因為交易量太低、買氣太差。

10.2017年的新聞還爆出，在台北與新北的預售屋，開價比中古屋還低的情況（中正區差0.8%、三峽價差8.8%、淡水差9.6%），空頭的房市，已經不是靠努力就能成交。

11.2020年3月23日，FED因疫情爆發四次熔斷後宣布量化寬鬆、無限量購債，導致後兩年半，聯準會的資產負債表規模整個翻了一倍，從4.2兆翻至8.8兆。2021年第二季到隔年2022年第一季，房價漲幅來到驚人的27.19%，使得蛋白區賣蛋黃價，2022年7月報導，台中預售屋平均總價為1714萬元，超越新北的1704萬元，成為全台預售屋平均總價第二高城市。

12.於是「今年不買明年更貴、現在不買以後買不起、房價不會等你、沒買房老了睡路邊、打拼十年幫房東繳清房貸」諸如此類的恐嚇式行銷席捲全台，民眾陷入羊群效應的FOMO情緒（錯失恐懼症），很多財力不足、不適合買房的，為了買房而信貸，完全將「危機入市、人多的地方不要去、擦鞋童理論、別人貪婪我恐懼」等基礎觀念拋在腦後。

13.台灣央行升息跟不上聯準會升息的幅度，導致與美國的利差愈擴愈大，雖然有利央行賺錢給國庫，但將使得資金持續從台灣市場內抽走，被外資當提款機，持續傷害我們的股市與房市，最終受傷的仍是廣大受薪階級。

14.2022年第二季平均房價沒有掉，反而微上漲，這種「有行無市、價量背離」就是房市的強弩之末。因為還是有少數搞不清楚市場狀況的買家，願意在這時候進場追價，讓少數追高的買方決定了最新行情，因此才微微又推升了房價。

15.業者們常說的謊話是：「房地產是經濟火車頭。」這個論述不能說它錯，只是這個影響被過度放大了。根據主計處2016年發布的產業關聯分析報告，房地產業中的不動產對於經濟的影響程度0.8332，住宅相關服務才0.537，營建工程也不過1.2474，真正影響力最高的火車頭產業反而是化學材料（1.5949）、基本金屬（1.5126）、電力設備（1.4122）、電腦、電子產品、光學製品（1.3772）或成衣及服飾品（1.3808），這些產業影響力都比房地產更大。

16.依據主計處2022年5月份的統計《全臺工業及服務業全體受僱員工人數》，總共有814萬2千人，平均薪資46593元，再把爆肝換的加班費與忍氣吞聲賺來的獎金加進去，大概是58517元。這時你肯定會說：「太扯了，一般人薪水哪有這麼高，政府一定有美化數字。」只要你的月薪超過46000元，你就贏過全臺六成的人；全台後50%收入的人，平均月薪大概落在27000元至41000元。別忘記現在物價有多高、房租有多貴、工時有多長。

17.根據國發會的預計，三十年後台灣將因少子化而跌破兩千萬人，整整少了超過三百萬，也就是新北市八成人口蒸發，2050年後的人口，將以高齡的老年人為主，缺乏年輕人將導致勞動力弱化、台灣市場規模縮小，使得經濟衰退、薪資降低，未來年輕人工時也將為了加班而拉長，未來更養不起小孩。

18.雖然少子化目前對台灣房市的影響還不明顯，但看一看你的房貸期限，等你三十年後繳完房貸，台灣人口不但少了300萬，房子卻一直蓋，我們真的還能樂觀認為：「房價不會受少子化影響嗎？」

19.房價所得比：該城市的居民需要不吃不喝幾年，才能夠買得起一間中價位（均價）的一般房子。二十年來翻了2~3倍，不但能看出房價被氾濫資金推升得有多快，也看得出我們的薪資成長慢得多誇張。依據世界銀行的標準，房價所得比大約3~6年內才是最健康的。

20.再看內政部的「房貸負擔率」，也就是平均月薪有多少比例花在房貸上，正常來說，我們都會建議每月房貸或房租的支出不要超過月收入的三分之一，40%是警戒，超過42%就是危險。以2022年數據來看，全台房貸負擔率為38.85%，除了桃園、台南、高雄還算合理，新北與台中已經明顯超過合理的每月負擔，尤其台北市的屋主，收入竟將近三分之二都得拿去繳房貸。