【2023年02月份閱讀筆記：《一次看穿都更X合建契約陷阱》第109頁～第121頁】
第四條約定雙方合建分配比例及分配方式，其中一項規定：「若甲方選屋不足或超過面積時，雙方同意於交屋時按公開銷售之底價九折互為找補。」
第五條約定甲方的選屋時機為：「乙方應於取得本案建照執照後20日內通知甲方選屋，甲方於接獲乙方通知後10日內應完成選屋手續及簽妥選屋協議書。」
2.這幾條規定，應該是以「協議合建」方式實施都更，否則如果是「權利變換」方式的話，在「檯面上」定有「選屋」程序，所以不至於等到建照執照取得後才選屋。
但這合約又在第八條「稅費負擔」規定：「本案依都更權變方式處理，乙方應依都更條例第46條規定，代地主申請減免地主應納之土地增值稅與契稅。」
而且在第4條約定有關停車位分配，也有寫到「甲方分得停車位以權變方式取得」。
所以到底是協議合建，還是權利變換？
3.為什麼和建商簽了合建契約，約定了分配條件與分配方式，之後卻還有一份權變計畫書？而且上面記載了關於自己的分配結果，跟合約寫得不太一樣，到底是以合約為準，還是以權變計畫書為準？其實，不僅地主搞不清楚，有些建商也沒區分清楚。
4.都更合約的封面或名稱常記載著「都更合建契約」，但基於稅捐或其他考量，往往不是以協議合建方式實施，兩者雖皆名為「合建」，但內涵、實施方式、程序卻不一定等同。
在條文的用語上為求精準，宜參照都更條例規定，稱作「以協議合建方式實施」或「以權利變換方式實施」。
5.合約及權變擇優辦理，真權變亦真合建。在建商與地主簽了合建契約後，「檯面上」仍有進行權變程序的需要，實際的權益分配則依「檯面下」的「私約」分配。
在有權變情況下約定的「私約」，目前司法實務也未曾因其可能與「公法」上的權變計畫牴觸而宣告無效，就是俗稱「假權變，真合建」。
如果合約約定分配條件是合約及權變兩者「擇優」的話，權變也未必皆假，因此有人稱「擇優」是可以使實務的作法成為「真權變、真合建」。
6.其實也未必要進行權變程序，如果100%同意都更，不考慮稅捐及公有地等問題，可以不進行權變程序，就是都更條例第25條規定以「協議合建」方式實施。
這種實施方式只有都更事業計畫程序，事業計畫核定以後，就可以申請建築執照，直接進入計畫執行，不進行權變。
因此選屋的時間點和方式，與權變不太一樣。
7.實務上曾看到一些整合都更的建商，因沒有深入了解都更的程序規定，仍沿用傳統合建契約，因此許多條文規範與未來實際要進行的程序、辦理的方式或時機等，會出現格格不入的情況，若在履行上發生爭議，在適用合約或解釋條文都可能衍生疑義及困難。
8.台北市信義區精華地段有棟大樓被921地震震成危樓，後來居民自組更新會、取得重建共識，並取得金融機構百分百融資，由銀行貸款並協助重建完成，成為都更重建的典範案例。其中有段不為人知的小故事。
9.原本對於擁有一樓店面的地主來說，實際上是百般不願意，因為即使震成危樓，店面也不是不能出租，而且價值不菲，樓上的地主也多是通情達理之人，能體諒一樓店面地主的心情，因此願意給一樓地主較優惠條件。
10.全體地主特別為一樓地主簽立了一個特約，就是自主更新的花費及重建後費用的結算，一樓地主僅需按照更新前房屋的「坪數」分擔，不必像法定權變依照一樓更新前的「價值」分擔。
而決定重建的當下，大家原是預期即使出售了因都更而新增加的房屋坪數，仍然不足支應重建費用，地主仍須貼錢負擔部分花費，因此一樓當然接受此方案。
11.孰料，重建工程動工後迄至完工期間的房地產價格大幅飛漲，更新會出售因都更而新增加的房屋坪數，所得竟大於重建支出，所有地主於房屋完工移交後，不僅不需背負重建費用的貸款，還可分到新增坪數出售扣除重建費的餘款。
這時如果依照當時的協議，一樓店面地主用「坪數」來計算「分配」比率，當然比用「價值」計算少得許多。不過，一樓店面地主接受了這樣的結果，歡喜迎接全新的房屋，難能可貴。
12.以更新前的「價值」計算更新後的分配與負擔。
都更的權變，依據都更相關法令，更新後的價值及更新成本的共同負擔，均是以地主更新前的「價值」來計算分配和負擔，除非地主與實施者另行簽訂私約。
13.地主自組更新會，原本是全體地主一律適用「法定」規則來辦理，以求公平、公開、不太能容許成立私約。本案算特殊，因全體地主均能共體時艱，相互折衝退讓，共同簽立一份協議，因此便有不適用法定權變規定的可能。
14.謹慎並守信，才能圓滿達成目標。約定就是約定，即使情事變更，上了法院對簿公堂，法官也是依照雙方白紙黑字的約定做成判決，不會輕易接受一方違約的理由，因此簽約前當然應該要審慎評估。房地合約動輒牽涉上百、上千萬元的金額，千萬不要隨便就簽下名字，合約一旦成立，就不容輕易反悔。
15.台北市士林某社區，建商在好幾年前就已進場整合，花費多年時間，終於整合到十之八九的地主都同意更新。建商準備在依法辦理「自辦公聽會」後，就向主管機關申請報核都更，其中有位柳姓地主也與建商簽有「都更合建契約」。
16.柳姓地主在更新單元範圍內有塊土地，因幫丈夫貸款作保，曾以該筆土地設定高額抵押給銀行，其後因丈夫沒有還錢，土地遭銀行聲請查封，柳地主希望透過法拍該土地，由女婿以較低的拍賣價金取回權利，藉以塗銷土地上的抵押登記。
後來，柳地主的女婿買到了，但沒想到後來法院發現這筆土地是其它建築物的「法定空地」，依法不得拍賣給第三人取得，因此撤銷拍定。
柳地主計策落空，該筆土地上仍存有高額抵押，未來就算更新成功，抵押權也會轉載到柳地主所分得的房地上，柳地主因而不想都更了。
17.鼓吹其他地主退出，致使無法都更。
柳地主開始挑撥住戶對建商的信任，不僅在建商「自辦公聽會」上宣稱建商在本案賺得太多，提到建商種種不是，而且還發傳單，號召地主「自組更新會」，宣稱自辦都更才不會「讓外人整碗捧去」，有許多地主信以為真，集體要撤銷都更同意書，結果建商取得的同意比例下降，達不到門檻，無法報核都更事業計畫，氣得對柳地主提告，主張要解約加倍退還保證金，並請求損害賠償。
18.法院審理後認為，雙方合約明文約定：「由甲方（柳地主）提供土地，乙方（建商）依據都更條例擔任實施者並依法申請建照執照，甲方並應依本合建契約及更新相關法令配合辦理。」因此雙方是約定由建商擔任實施者申辦都更為前提，柳地主依約並有「配合」之義務。
現今柳地主卻在簽約後公然散發鼓吹地主「自組更新會」的傳單，確實違反契約目的且情節重大之行為，依照合約，建商有權解約，並請求加倍返還兩倍計算之違約金。
19.然而，建商請求柳地主賠償其為本更新案已經投入的前期費用損失，雖提出相關單據為證，不過法院認為，雙方合約是約定「如因甲方違約而致乙方損害」，乙方使得請求損害賠償，由於建商不能證明其他地主撤銷同意是因柳地主的宣傳所致，亦即建商無法證明係「因」柳地主違約「而致」受損害，因此判決建商此部分的請求不成立。
20.因對方違約造成的損害不易確認，可約定賠償一定數額的違約金。站在公平的立場，合約簽署後，雙方應本於誠信履約，因此合約約定地主簽署合建契約後應配合及履行之事項（例如本書第三章、單元九所載合約範本第九條）。
21.欲主張因他方違約所受的損害賠償，必須要證明其數額及「因此所造成損害」的因果關係，司法實務認定上並不容易，尤其是「預期」利潤的損失（並非「已支出」費用）更是難上加難。因此一般合約常約定一旦違約即應給付一定數額之違約金，以免除損害賠償舉證的困難。
不過依民法第252條規定，法院仍得考量一切客觀情事、社會經濟狀況及當事人所受損的情形，依當事人一方之聲請酌減違約金至相當數額。
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