2023年02月份閱讀筆記：《一次看穿都更X合建契約陷阱》第122頁～第133頁

【2023年02月份閱讀筆記：《一次看穿都更X合建契約陷阱》第122頁～第133頁】

1.北市文山區有位陳姓地主，數年前與建商簽訂合建契約，除了書面，陳地主因協助整合更新單元範圍內其他兩名地主有功，因此建商答應除了合約約定的條件，會再私底下給他500萬元，為避免其他地主知道，建商僅口頭承諾，並無簽下文件。......↓

2.當都更事業計畫整合同意到法定門檻經過報核之後，陳地主擔心建商反悔，便要求簽下「於計畫核定之後再付500萬元」的切結書。但建商否認有給陳地主這承諾，因此陳地主氣得不斷向都更主管機關陳情都更計畫的謬誤，企圖杯葛、干擾程序，主管機關北市府因此邀集雙方召開數場協調會議，都不歡而散。

3.其後，建商欲尋求土地及建築融資（建商在都更單元內也有土地），不過融資銀行見陳地主的土地不小，為避免授信風險，要求建商務必請陳地主一併辦理土地信託，而台北市政府也因陳地主一再陳情，故要求建商取得陳地主的同意書。

4.建商無計可施，只好向法院提起訴訟，請求陳地主「依約」出具同意書及簽署信託契約書，但陳地主答辯主張建商無依據。

其次，合約中關於信託契約的約定，是明文約定信託契約內容「需經甲方（地主）事前審閱後簽定」，經審閱後陳地主認為信託內容有諸多不宜，故有權拒絕簽署。在地方法院判決前，雙方又經北市府數度協調，陳地主與建商考量都更案如果破局，雙方均有不小損失，因此互退一步達成和解。

5.任何承諾均應形諸書面文字，且最好委請律師協助審閱用語及文字規範是否明確、可行。本案建商當初究竟有無給地主額外承諾，事後已不可考。

合約簽署後雙方均應本於誠信履約，本案由於雙方合建契約內容對地主應配合之事項，規範不十分明確，因而衍生爭議。

6.銀行的信託契約一般是要所有地主都簽署相同合約，因此即使合約賦予地主簽約前可審閱信託契約，但除非是明顯可見的問題，個別地主如果想修改信託契約條款文字，實際上不容易。

地主如果審閱後不同意簽署信託契約因而訴訟，司法實務可能會視地主不同意的理由來判斷有無違反誠信原則，據以認定是否構成違反雙方合約的情事。

7.民國101年3月28日發生「文林苑」都更強拆爭議，這事件使政府不敢再輕易執行都更條例第36條所定「強拆」公權力。

8.另件廣為人知的不同意戶抗爭案件，是位在捷運永春站附近的都更案（我猜是森業永春），早在97核定的計畫，同意戶均已在核定後陸續遷出，但仍有不同意戶不願搬遷，以致無法動工。

實施者建商為避免爭議持續，將不同意戶劃出為「整建區段」，並在104年1月完成核定發布實施變更後的計畫。但「重建區段」內仍有零星不同意戶分散在不同的公寓內，實施者雖於105年3月依法向北市府申請代為拆除，但市府僅指示實施者「依法處理」，其後實施者於7月突襲拆除重建區段內唯一的不同意戶，延宕16年的「永春」都更案終於在105年9月動土。

9.北市汀洲路上有件都更案，80戶都更戶幾乎搬遷拆除剩下最後一戶，卻因該名不同意戶宣稱住家地處「龍腦」而不願拆遷，台北市長柯文哲還曾親自拜訪，卻仍無法說服，最後經實施者於104年9月依都更條例第36條「代拆」自行執行強制拆除。

10.北市大同區有位岑先生，因擔心自家都更基地未來可能也出現所謂「釘子戶」，因此當初簽訂合約時，與建商特別在合約中「現有房地的騰空點交」約定一項：「本案全部房屋所有權人均同意拆除時，由乙方書面通知甲方，甲方應於該書面送達後兩個月內將土地及建物騰空點交予乙方。」

果然後來基地內發生不同意戶拒絕搬遷，建商開始執行拆遷基地內的建物，拆到最後，僅剩下不同意戶及岑先生的房子。

11.無論是建商拆或政府代拆，皆須耗費相當長時間，若不同意戶還住在屋內，若非由政府依法強制代拆，而由建商執行，可能衍生很大的違法爭議。

日前發生的「長安西路」都更「偷拆」乙案，即為著名例子。也因此，許多同意戶對於「現有房地騰空點交」一事，也是戰戰兢兢，擔心一旦搬出去就搬不回來了。

12.依據「都更權變實施辦法」規定：「權變範圍內應行拆除遷移之土地改良物，實施者應於權變核定發布日起十日內，通知所有權人、管理人或使用人預定公告拆遷日。前項權變計畫公告期滿至預定公告拆遷日，不得少於兩個月。」

換言之，如果合約內對於「現有房地騰空點交」不作特別約定，參照現有法令規定，仍然也有可依憑的條文。

13.不少地主因擔心都更基地內有「釘子戶」，因此和建商約定「最後搬遷條款」。

就是建商必須取得全部所有權人同意，或者基地內全部地上物的拆遷確定不成問題時，建商才能通知地主騰空點交現有房地。多數建商其實都希望整合到100%同意才開始執行，因此多半也會同意此類特約條款。

14.不過有時難免會出現有地主拒不搬遷的情形，所以部分建商可能還是希望能在執行上保留一點彈性。畢竟地主一旦騰空點交現有房地，建商依約就要按月支付房租給地主，大概也不太會在沒把握的情況下就通知地主搬遷。

15.少數建商基於執行策略考量，可能會希望地主提早搬遷，但若在整合土地還不是十分成熟的時間點，仍可能發生狀況，例如在地主整合方面發現意料之外的困難、過程中適逢法令或政策變更等。

地主如果太早搬遷的話，也意味著提早承擔風險，因此合約如果僅約定「於建商通知日起一定時限內，地主就必須進行搬遷」的話，對地主而言比較沒有保障。

16.鄰地協調後，預計建造樓層增加。

某知名建商到新北市新店某社區辦都更，原本告知住戶要蓋約16樓高的鋼筋混凝土大樓，後來建商依都更法令規定辦理「鄰地協調」時，鄰地所有權人也想參加都更，由於鄰地和原社區基地差不多大，建築基地變成兩倍，預計蓋16樓變成25層樓高，鋼筋混凝土結構也因此改成鋼骨構造。

17.社區住戶對於計畫一下子從16樓變成25樓很不能接受，認為戶數增加讓原本較單純的社區變得複雜，而且很多住戶不想住那麼高。

建商則強調基地面積增加，大家室內分得的坪數可因獎勵增加而多個幾坪，而且有更多空間可以配置公設，營造高品質的居住環境。

18.合約允許建商調整基地大小，樓層等皆依建商為準。

不過原社區住戶並不買單，想向建商解除契約並撤銷已簽署的同意書；然而住戶拿出合約一看，上面卻記載著：「本都更合建案基地共包括......等22筆土地。如因開發之需增加、減少或分割上開地號土地，則其增加、剩餘或分割後之地號土地亦可列入可開發基地範圍。本都更合建案基地以上述為開發範圍，惟甲方應同意乙方得依鄰地開發意願，合併或增減本基地開發範圍。」

合約約明可讓建商任意調整基地範圍。

19.雖然如此，住戶還是指著契約上所載「預計興建16樓、地下3層之鋼筋混凝土大樓」主張建商違約，但建商則說契約記載的是「16層（含）以上、地下3層（含）以上」，且後面還有寫「建材與設備、實際設計樓層依都更事業計畫及建照執照核准為準」，所以並無違約。

住戶執意解約並發函撤銷同意書，建商則認為住戶解約不合法，並以住戶任意撤銷同意書，嚴重影響都更案的報核，將依約請求損害賠償。

20.合約宜約定變更基地範圍的處理方式。

各地方政府在處理自行劃定都更單元申請的案件時，為避免影響鄰地更新權益，倘鄰地建築達一定年限或土地面積未達一定規模者，通常會要求辦理「鄰地協調程序」，此時基地範圍就有增減的可能。

一旦調整基地範圍，原先基地的規劃可能都必須改變，倘若改變幅度過大，就可能影響地主權益，因此有需要在簽約時就明文約定，事後若要變更基地範圍，該如何處理。

21.一般而言，建商也不希望任意增減基地面積，但有時計畫趕不上變化，為求契約合理公平，並避免地主不理性反對，如需整合的地主較多，不強求特定戶別或原非屬一樓的地主，建議可採較寬鬆且合理的約定處理方式（參見本書第三章單元一）。