【2023年02月份閱讀筆記：《一次看穿都更X合建契約陷阱》第147頁～第159頁】
1.合建契約中，最好事先約明公設比，以免發生坪數遭灌水。也應約定產權登記時如有誤差應如何處理，例如找補的基準與上限，以及區別主建物、附屬建物及公設的找補金額等。
2.營業稅的負擔方式或分擔比例也須事前約定，營業稅為建商合建的成本，要地主負擔不是不合理，問題在於到底有無算進建商的成本，並反映在雙方的合建比例當中。
如果沒有在合約中講清楚，就很難明瞭與區分，司法實務對於誰該負擔也有不同見解。
3.注意建商罰則中的免責事項。
也就是建商可「免責」事由的約定。案例中的約定並不明確，可能會遭建商解釋為包含「其他未參與本案之地主所衍生產權糾紛」的情事。
4.信託契約有關未來完工後地主應分配房地的產權登記，最好約定直接由信託機構移轉給地主，別再透過建商轉手，以免產權登記發生問題。
5.無退場機制成萬年合約。
北市中正區楊先生，一年多前和建商簽了合建契約，簽約時建商告訴他約五年內會完成都更事業計畫核定，合約並約明五年內若沒完成，地主可以解除契約。
轉眼間四年過去了，案子沒消沒息，據說是靠大馬路的店面整合不順，楊先生想或許換一家比較有希望，於是準備解約。
6.楊先生找到當年簽的條文，仔細看才發現根本無法讓他「退場」。
合約寫的是：「雙方同意本案都更範圍內90%以上所有權人完成簽定本契約及都更事業計畫同意書，並自都更計畫送件申請日起算五年內需完成都更事業計畫核定，否則甲方得解除契約。」
也就是說，如果建商一直整合不到法定報核門檻的所有權人簽署同意書，或者建商一直沒有將事業計畫送件申請報核，「五年」根本不會起算，楊先生無從解約退場。
7.只有建商有解除契約的權利。
類似情況也發生在大同區的都更案。建商當初說好在民國100年底可以申請都更事業計畫及權變計畫報核，到了102年卻連個影子都沒有。
李先生拿出合約看才發現：「若有下列情形時，乙方得解除本契約......二、民國100年12月31日前，乙方未能向北市都更主管機關申請都更事業計畫及權變計畫報核時。」
換言之，只有建商（乙方）可以解除契約，地主（甲方）無解約權。
8.超出契約效力年限且工程進度落後才能解約。
另個靠近北車的都更基地，汪地主與建商簽約，要求建商應在簽約日起三年內完成都更事業計畫的核定程序，並在約中載明。
建商報核後，因為在廢巷上遇到困難，因此遲遲未能進入審議會審議。三年一到，汪先生即發函建商解除契約，不過，都更基地內的其他地主，與建商簽的合約沒有「退場機制」條款。
9.不久，汪先生收到建商來函，辯稱汪的解約不合法，因雙方合約的退場條款是約定：「雙方同意自簽定本契約起三年，如本案都更事業計畫未能完成核定，及於本契約簽定日起十年，本案工程興建進度未達50%樓地板面積時，則任一方得無條件終止本契約。」
建商據此主張合約是約定兩個條件都要符合，才能夠終止契約。汪不服氣，反駁建商解約的條件是「二擇一」，不可能是「二者兼備」，否則何必約定前者？因為如果是後者也要具備，其實只約定後者就能涵蓋前者了，雙方僵持不下。
10.注意解約條件及誰有權解約。
所謂退場，就是在符合一定條件或情事下，可以「解除」或「終止」契約。通常因簽約後發生某種阻礙，履行上遲無進度，因此要賦予簽約者可以選擇退場的權利，以解消雙方的法律關係，否則就會成為「萬年合約」。
11.退場的條件或情形，地主一定要看清楚，若模稜兩可或語意不明，則可能根本無法退場。而且要搞清楚誰可以發動，注意是否只有一方可主張退場。
但也不宜約定太嚴苛，一般都更整合至少三五年，都更計畫的行政程序，自報核日起至核定日止，也通常需要一至三年，因此如果地主約定的退場期間太短暫，也不合理。
12.注意退場後如何處理公法的法律關係。
都更契約與傳統合建有個很不一樣的地方，就是雙方在退場之際，除了雙方間的「私法」契約關係要「斬斷」，另可能還與公部門存在著「公法」的法律關係要解決。
例如都更事業計畫遲未完成核定，地主想退，並不是解除雙方合約就沒事；地主前次簽署的事業計畫同意書，並不會因為與建商「私法」關係解除而失效，因此一個有效的退場機制，可參考本書所附合約範本第21條第3項的條文約定。
13.「負擔」、「墊付」兩字之差，房子被拆，建商不賠！
老夏在中正區精華地段的公有土地有間房子，住了四十多年，建商在公有地旁有一小塊私有地，想利用都更條例「共有土地應一律參加都更」的規定，將其劃入自己的都更基地範圍。
民國95年，建商找老夏談都更，說老夏在公有地上的舊違建可申請容積獎勵，都更後可分到一間快30坪的房子，雙方因此簽署了都更協議書。
14.不久，政府也想在這推「公辦都更」，想打造「台北華爾街」，更列入「四大金磚計畫」之一。
於是公有地管理機關，開始向土地的占用戶追討土地及不當得利，分別對房屋的所有人及占有人，提起拆屋還地及返還不當得利訴訟，老夏一家七口都成了被告之一。
15.期間，建商不願自己都更的如意算盤被政府的「公辦都更」計畫打碎，不斷鼓吹居民：「不要與政府和解、不要返還土地給政府，因為若是交由建商來辦都更，屋主還可分回一間房屋，但與政府和解，就什麼都沒有。」
建商特別在合約中加上一條：「若甲方（屋主）與公有地管理機關，未能和解而進入訴訟，乙方（建商）同意訴訟時之相關費用皆由甲方墊付。經訴訟判決確定甲方敗訴，則甲方應負擔不當得利及相關訴訟費用皆由乙方負擔。」老夏於是放心地任由公有地管理機關提告，也沒有聘請律師出庭答辯。
16.其後，公有地管理機關勝訴確定，建商仍沒放棄都更計畫，為了讓老夏放心，又簽訂一張補充協議，約定：
「甲方與公有地管理機關之民事訴訟，已經法院判決敗訴確定，甲方尚對公有地管理機關負擔260萬元之不當得利給付義務及至返還土地止按日給付1400元，乙方同意繼續為甲方墊付款項。」因建商再三承諾，老夏才放心繼續抗爭。
17.民國102年，司法機關開始強制拆除房屋，政府一再宣示推動「公辦都更」的決心，建商見大勢已去，便消失無蹤、避不見面。
老夏房子不但被拆，又被追討本金連同至拆除返還為止共625萬元的不當得利，老夏一家七口不堪存摺帳戶、薪資都被查封，於是趕緊向親友籌錢墊付，也對建商的失信與不聞不問十分生氣，於是去法院對建商提告！
18.雙方對簿公堂，建商辯稱合約中的「皆由乙方負擔」其意是「墊付」，合約中已明文約定「墊付」，其後補充協議亦明言「乙方同意繼續為甲方『墊付』款項」，可資佐證，因此老夏既已支付該筆款項，就沒有建商還要「墊付」的問題。
最後法院判決老夏敗訴，理由為：參照教育部重編國語辭典修訂本網頁之字詞解釋，墊付一詞是指「代為暫付款項」之意，並附有例句「我忘了帶錢，請先幫我墊付」可查，實有受他人墊付者應負最終清償責任之意。
19.本案如果當初合約文字只寫到「負擔」，沒有出現「墊付」，結果會完全不一樣。
老百姓對於法律用語不一定能夠完全明瞭，但用錯法律文字，會使整個效果大不同，最好還是先給專業的律師審閱過，以免誤觸法律文字陷阱。
20.土地上存有舊違章建築物，都更法令確實有給予一定的容積獎勵，讓實施者得以提供安置或補償措施予占用戶，使都更事業更加圓滿，兼顧人權保障。
「民辦都更」一般會爭取此獎勵，讓現占用戶能夠順利搬遷他處，但「公辦都更」卻往往因公務員害怕擔負「圖利」罪名，而不敢依法申請容獎並與占用戶協調，反而直接到法院提告拆屋還地及返還不當得利。占用戶因為不是土地所有權人，所以勝訴機率極低，如何面對處理，不可不慎！
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