2023年02月份閱讀筆記：《一次看穿都更X合建契約陷阱》第176頁～第185頁

【2023年02月份閱讀筆記：《一次看穿都更X合建契約陷阱》第176頁～第185頁】

1.陷阱條文：本案各項規劃設計、施工、建材及相關執照申請等所有建築相關事宜之擬定、變更，甲方同意授權乙方全權處理。為順利執行本契約，乙方得依實際所需向主管機關變更相關之計畫、規劃設計、執照等內容，如因此影響已分屋之面積及位置，雙方同意依主管機關核定變更內容調整之。......↓

2.建議條文：建築規劃內容如乙方於「簽約後」有所調整，乙方應主動告知甲方調整內容，且調整內容「如涉及甲方更新後選配房屋及汽車位價值」之調整，乙方應取得甲方同意。如其調整係「為配合主管機關審議要求」，甲乙雙方均須配合，但乙方應補償甲方因此所受之損失。

3.重點：可改成「報核後」。不是所有細節變動都要取得同意。如果是主管機關要求，建方可能也很無奈。

4.第二條第五項有規定建方應將規劃內容提供地主知悉。但計畫趕不上變化，規劃內容常須因應其他地主的整合、景氣動向及主管機關審核，而要適時調整，因此宜事先約定規劃內容變更，而與簽約時地主了解或確認內容有所不同，屆時該如何處理。

5.整合初期未必有較詳細的規劃圖說，建方提供的時間點可能在後，因此「簽約後」的文字可以改成其它時機。

6.地主有時會要求實施者提送主管機關審議的規劃設計內容，均應其同意，但大型建案若參與整合的土地眾多，可能反而因此延誤時程，尤其出現不理性不同意的狀況，因此建議比較寬鬆且可合理接受的文字：

「於簽訂本約後，乙方有變更建築規劃之內容時，應以不影響甲方權益為原則，如因主管機關審議而影響甲方權益時，應補償甲方因此所受之損失。」如需整合的地主多，不強求特定戶別或原非屬一樓的地主，不妨採用這樣的條文。

7.為求契約合理公平，實不應期待任何些微的調整均須取得地主同意，因此會限制須取得同意的原因及場合。

例如建方主動調整，而非為配合主管機關審議要求；僅涉及甲方更新後選配房屋及汽車位價值等。

8.雙方分配比例之建議條文。

重點：應注意「容積」所包含的項目。「裝卸停車位」屬新建大樓之公設。

一、房屋部分：依甲方提供土地之容積占本基地總容積（以上均含法定及都更獎勵容積）乘以本大樓建物所有權狀登記面積總和之OO%，為甲方應分得之房屋面積。

二、汽車停車位部分：依甲方提供土地之容積占本基地總面積（以上均含法定及都更獎勵容積）乘以本大樓建造執照核准之汽車停車位數總和（扣除裝卸停車位數）之OO%，為甲方應分得之車位數。

9.一般地主與建商簽訂的合建契約，通常採行的是「面積主義」，也就是先約定地主可分配的房屋面積，此「面積」可能是以「一坪土地」或「一坪建物」得換取的更新後可登記產權之建物坪數（含公設）；可能約明一定數值，或者僅列出計算式。

10.上述「面積」可能是約定直接以「面積」換「面積」，不過一般還是會訂有一定的樓層差價找補，以符公平。

現代大樓因樓層數較多，且配合權變選屋程序，通常會以面積做為基數，再以一定的「平均單價」換算地主可選屋的「選屋價值」（就是籌碼），接著再以建商提供的改建後各層戶的房價表，為選屋找補的依據。

地主「選屋價值」的計算方式通常如下：甲方提供土地所得分配之建物產權面積X更新後建物標準層（二樓以上樓層）之平均單價=甲方選屋價值。

一樓店面之計價則可能另以一定倍數計算。

11.約明一定數值的房屋分配約定，通常是：

「雙方同意甲方可分配之房屋產權登記面積（包括主建物、附屬建物及共用部分面積）：共計OO坪（不含車位登記面積）。可分配之地下層法定停車位共計O個。」

不過日後若容積獎勵或法規有所變動，則可分配的面積及數量仍維持不變，必須由損失的一方自行吸收風險（可能發生如第二章、單元六的情況）。

12.地主可分配的房屋面積即車為數量，通常用下列計算式算出：

可分配之房屋產權登記面積=持有之土地面積X法定容積X（1+獎勵容積）X（1+免計容積係數）X合建分配比例。

可分配之汽車停車位數量=（個人持有土地面積／本案土地總面積）X更新後停車位總個數X分配比例。

汽車停車位數量等號下方的兩個「面積」可代換為「容積」、「土地價值」或「房地價值」。

13.如果營建及更新成本由地主自行出資支付，民間俗稱「委建」，可將依建方分配面積比例計算的價額，約定由地主出資並以銀行貸款支付，此類合約應注意地主應支付的成本數額，以及辦理融資及撥付的方式。

14.建議條文，三、若本案將本更新基地範圍內或毗鄰之道路用地列入苯更新案，並以捐贈土地方式取得更新獎勵者，因該道路地捐贈所取得「都更容積獎勵，不列入前兩項之獎勵容積數額。」

15.建議條文，四、若乙方辦理容積移轉「移入容積」，所增加興建房屋產權面積（含主建物、附屬建物及共用部分）及汽車停車位，「於扣除乙方購買容積之費用（以建物坪數及車位價值抵付）後」，甲方分取OO%、乙方分取OO%，甲方須配合出具所需文件供乙方辦理（實際移入容積依主管機關審定通過之面積為準）。

16.重點：部分由他人貢獻而來的獎勵得不列入計算。購入成本實際上不易確知。

17.都更容獎來源分類可概分：

一、因更新單元本身條件依法本即得享有者、

二、因實施者投入成本所換得者、

三、因更新單元內某位所有權人貢獻所換得者，按其獎勵申請的項目不同，因此產出的坪數，所約定的地主分配比例可能也會不同。

18.因捐贈道路地所取得都更容獎數額，係由捐贈道路地的所有權人貢獻而來，原則上應由該所有權人分配（扣除營建成本）。

不過其他地主可能主張道路容獎增加，將稀釋土地持分，故亦要求分回一定成數，學者稱：「貢獻所造成之『負擔』」。「舊違章建築物」容獎的分配情形，也與此類似。

19.地主常要求建商「保證」一定可分配的「坪數」，由於房屋分配的計算式較為複雜，地主不易明瞭，因此在約定計算式之外而為一定坪數的約定，較能讓地主放心，也與整合的實情相符。

不過為求合約公平，「保證」坪數的約定宜採保守計算為妥，並約定容獎倘若被刪減至一定比例，建商得有退場機制。

20.容積移入稀釋地主分得土地持分面積，地主常要求分配部分因移入容積而可增加的產登面積。為免計算複雜，且其購入成本一方不易得知，因此常是直接約定地主分得其一定比例。