2023年02月份閱讀筆記：《一次看穿都更X合建契約陷阱》第186頁～第195頁

【2023年02月份閱讀筆記：《一次看穿都更X合建契約陷阱》第186頁～第195頁】

1.第四條：分配價值及差額價金找補。

重點：地主欲用「中低樓層」的均價選配「高樓層」，會產生不公平的情況。不易檢證！注意是哪幾層樓的均價。注意是哪一份價格表為準。

2.陷阱條文：

三、甲方選擇分配更新後大樓二樓以上時，依本約計算應分得之房屋面積，乘以更新後「二至十五樓以上建物之平均單價，即為甲方可選二樓以上」，房屋面積之總價值，扣除甲方實際所選該戶之價值，即為甲乙雙方應找補金額。

五、本條所稱之平均單價及甲方實際選戶及車位之價值，以乙方「於第一次公開銷售時所訂各戶房屋及車位之價格」為準。

3.建議條文：......↓

三、甲方非為原一樓建物所有權人者（含原一樓建物所有權人經補貼後選配二樓以上者），選擇分配更新後大樓二樓以上時，依本約計算應分得之房屋面積，乘以更新後二樓以上建物之「平均單價」，即為甲方可選二樓以上房屋面積之總價值，扣除甲方實際所選該戶之價值，即為甲乙雙方應找補金額。

五、本條所稱之平均單價及甲方實際選戶及車位之價值，以乙方於「權利變換選配程序」時所提供之更新後大樓設計平面圖即各戶房屋及車位價格表為準。

4.許多合約會限定以「二樓以上、中間樓層以下」的平均單價計算總價值，也有約定以面積換面積（例如一樓的選配或地主人數較少的案件。）

5.如果在標準層（非店面戶）之上沒有限制選屋的樓層，因為是以「面積」及「均價」換算「籌碼」，再以此「籌碼」選取「物品」（房屋分配單元），因此採取此種方式分配及選屋者，更新後建物之價值定得高或低其實沒有差別，因為仍是以「面積」決定。

即使建商有意壓低更新後建物的價值（一般採權變時常見的弊病），因而算出的「均價」偏低（地主的「籌碼」降低），但因「物價」也低，所以並無須擔心「籌碼」降低。

6.各樓層垂直的價格必有差異，有些建商會限制地主選配高樓層的房屋，而且高樓層的分配單元通常設計的坪數較大，一般小地主也不太有能力選配。

採權變時，建商可能刻意壓低更新後高樓層建物的價值，但如果雙方採「面積主義」分配，並以「二樓以上」的平均單價計算「籌碼」，就不必擔心此情況。

實際上倘若地主只能選配中低樓層，例如只能選「二至十五樓」，如果以「二至十五樓」的均價換算「籌碼」選「二至十五樓」，對地主的權益也沒有影響。

7.各樓層水平的分配單元價格，彼此間也有差異，如果合約約定的選屋原則沒有限定地主僅能選配某方位、棟別或臨路別等的房屋，若是以「選屋時」提供的價格表進行找補，地主通常也不必擔心某些分配單元的價格訂定會有發生異常的情況，因為地主可以自由選擇、自行「趨吉避凶」。

8.第五項的「價格表」，除以「選屋時所提供」的以外，也可約定以「主管機關核定者」為準。

一般常見約定以「公開銷售時」的價格（「底價」、「表價」...）為找補依據。

然而「公開銷售時」的價格可能有多個版本，是否「真」，不易確知，建議仍以「選屋時所提供」（找補數額與選屋時的「預期」相符）或「主管機關核定者」（公示且經審議）的價格為準。

9.第五條：甲方選配房屋及汽車停車位之原則。

比較的基準不明。沒有例外。注意比較的基準，如果是約定用房屋的「面積」或車位「數量」做為分配基準，就不要用「價值」來比較。

10.陷阱條文：甲方實際選配之「房屋及汽車，不得超過甲方應分配之正負OO%，超過時應取得乙方同意」，並另行協議找補方式。

11.建議條文：甲方實際選配房屋、汽車停車位之總「價值」，不得超過甲方應分配總價值之正負OO%，但因乙方建築規劃因素致甲方違反前述比例時，不得視為甲方違約。

12.建商與地主合建，當然希望未來興建完自己也能分到一部分，然後銷售獲利，絕不想只想當代工者。

尤其景氣好時，建商有相當的利潤是來自房地銷售，因此若地主都將房屋選完，就算願意負擔建築成本，亦非建商所願，所以合約一般都會約定地主可選房屋，但不得超過一定比例。

13.應注意約定選配限制比例的合理性。

實務上北市都更實施者通常將選配限制訂在10%，不過也有因地主陳情限制太嚴，而都更審議會要求實施者酌予提告比例至20%的案例。

營建署「都更作業手冊」中「更新後分配位置申請書」範本，則是記載「實際選配後找補不以超過一個分配單元為原則」，不過該文字不甚精確（因為「分配單元」實際上有大有小），建議可改成不超過「最小分配面積單元之價值」。

14.「但書」規定是在避免因為建方規劃適合地主選配的房屋不足，以致地主不得不超選（或少選）很多而設的例外規定。

15.有時建商也不一定會限制地主可選的比例上限，而是約定地主選配超過比例的面積，另依其它定價方式找補，例如「公開銷售時乙方所訂價之九五折」等。

因為建商分到房子也是要賣，地主多選就等同買預售屋的消費者，約定打九五折的意義就是可省掉建商委託代銷的費用。

不過為了確保地主將來付款無虞，建方常會要求地主在一定的時期比照預售屋買賣的方式，也就是按照工程進度給付自備款。

當然，在此也有「公開銷售時乙方所訂底價」究竟應如何確定的問題（參見本章、單元四、第五項之說明）。

16.「新北市都更契約注意事項」中所定「超額選配範例文字」：「如所有權人於應分配外多選房屋或汽車位，與其它所有權人之應分配所選配房屋或汽車位重複，應分配者優先選配，不以抽籤方式處理。」

這條文在實際操作上應要注意，例如地主應分配價值1450萬元，若選配價值800萬元的A屋後還有剩餘價值，想再選700萬元的B屋，實際上只超選50萬元，但若AB兩屋都有其他地主想選，難道甲都應該讓位給其他地主先選？

17.第六條：搬遷費補貼與租金補貼。就是「搬家費」的概念，給付的時間點是「搬家」時。

18.建議條文：一、搬遷費補貼：乙方同意補貼甲方遷出搬遷費新台幣O萬元整（含稅），「於騰空點交現有房屋時」，乙方應以即期支票支付予甲方。

19.搬遷費就是「搬家費」，金額不多，大致上就是委請搬家公司的費用或添購基本家具的支出，因此通常僅有數萬元。

20.除了本項的搬遷費和第二項的租金補貼之外，如果雙方約定還有其他金錢上的補貼，建議可列在本條。

21.頂樓加蓋建物屬於違建，原本依法應該要被拆除，不過一般為求整合順利，建方可能仍願意提供一些頂加的補貼（尤其是非屬「即報即拆」的「舊頂加」），但如果地主要求比照樓下合法建物一樣的條件分配房屋或補償，就明顯不合理了。