【2023年02月份閱讀筆記：《一次看穿都更X合建契約陷阱》第196頁～第206頁】
1.都更法定權變計畫，依法應按各地方政府公共工程拆遷補償標準編列一筆「建物拆遷補償費」給地主，不過羊毛出在羊身上，這筆拆遷補償費的來源仍是來自地主的「共同負擔」，由未來更新後的房地價抵付。
2.為免「法定補償費」和「約定補貼」不同，衍生究竟以何為準的困擾，因此合約第23條第2項宜明文約定「合約與法定補貼不重複領取之原則」（參見第22條第2項）。
3.陷阱條文：二、租金補貼：乙方同意補貼自「全體地主」騰空點交房地予乙方完成之日起每月租金每坪OO元，「但租金補貼至多48個月」，逾期乙方不負租金補貼及支付義務，甲方亦不得對乙方為任何請求。
4.重點：僅簽約的「地主」較合理。補貼期間有上限。注意時點。注意租金的交付方式與時點。
5.建議條文：二、租金補貼：乙方同意補貼甲方更新期間（即「自甲方騰空點交現有房屋日起至完成甲方選配房屋及汽車車位交屋日止」）每月租金，甲方提供地上物位於一樓者每坪OO元（含稅）、甲方提供地上物位於一樓以外之其他樓層者每坪OO元（含稅），甲方每月租金金額詳附件，乙方「應按月於第五日前匯入甲方指定帳戶」，若首月與末月有不足一個月時，以實際日數計算。
6.更新期間，屋主在外租屋，一般會約定租金補貼，補貼期間通常約定自搬遷日起至完成交屋（或通知交屋）日止。
然而，法定權變計畫的租金補貼則有期間限制，因此若契約約定：「但租金補貼至多48個月，逾期乙方不負租金補貼及支付義務，甲方亦不得對乙方為任何請求。」雖然與權變計畫所載相符，但不符一般都更合建實務約定常態。
7.羊毛出在羊身上，建商補貼地主的租金，實為建方合建的成本之一，因此在協商合建比例時自然也是要算入成本來評估，所以地主如果要求高額的租金補貼，理論上合建分得的比例應該要降低。
不過租金補貼期間，則是建方承擔風險，實務上建方必須精準計算通知地主搬遷的時間點，如果拆遷地上物或興建過程受到阻礙，可能就要承受額外的租金補貼損失。
8.實務上曾看過有合約約定：「自全體地主騰空點交房地予乙方完成之日起」，也就是地主自己雖然先搬遷，但必須等到其他地主都搬遷後才能拿到租金補貼，雖然大幅降低建方的風險，但對個別地主方並不合理。
9.「完成交屋」與「通知交屋」是不同的時點，前者對地主較有利，後者對建方較有利。
10.第七條：保證金支付與返還。
建議條文：保證金總額：本案保證金為新台幣OO萬元整。
11.從前地主與建商合建，因為沒有「不動產開發信託」機制的控管，當時便有很多建商將「建築融資」或「預售房屋的資金」挪為它用。
尤其景氣好時，當然會想運用高財務槓桿獲取暴利，然一旦景氣反轉，即無法負擔龐大的資金壓力，以致財務周轉不靈而倒閉，因此地主在合建上就面臨很大的風險。
從而，地主與建商，通常會要求先行支付一筆高額保證金，以免未來萬一興建過程建商發生狀況，地主就可使用這筆金錢支應損失。不過相對而言，建方在合建初期即需提撥一筆鉅額資金，無形中增加了成本（高額的利息），也增加勒合建的門檻（高額的本金）。
12.其實，合建保證金不論再怎麼高，實際上也難以填補地主的損失，也很難繼續處理合建土地上的爛攤子，因此後來金融機構開創了「不動產開發信託」機制，讓融資銀行得以控管建方所需資金，並藉以保障銀行的債權。
此外，亦要求地主將土地信託給銀行，避免存在土地上的繼承及債權問題。
銀行並提供續建機制，若開始興建後建商倒閉，這樣的問題便不再是「燙手山芋」，大幅降低合建風險。
所以現在愈來愈多合建契約不再約定保證金，縱有約定，在有「不動產開發信託」機制的前提下，其金額也大符降低，實際上該等數額已不是用來擔保建築工程的完工，而是建方擔保其「有誠意」進來整合，不只是進來「談談看、試一試」而已。
13.陷阱條文：二、乙方開立新台幣OO萬元面額之「本票」作為擔保甲方完成本合建案之保證金。
重點：本票的功用沒有想像的大！
14.建議條文：二、保證金支付時點：
（一）第一期：本契約書簽訂日，乙方以即期支票支付甲方保證金新台幣OO萬元整。
（二）第二期：都市更新事業計畫及權變計畫核定發布日起算五日內，乙方將甲方保證金新台幣OO萬元整提撥於信託專戶。
（三）第三期：甲方房屋騰空點交予乙方後，乙方將甲方保證金餘額全數提撥於信託專戶。
15.實務上，合建保證金多以現金支付，不過將保證金提撥予信託專戶也頗為常見。
提撥專戶的好處是避免地主花掉，以致將來要返還時拿不出錢；壞處則是錢放在銀行，未來真有情況發生時，要動用不容易。
不過現在合建保證金通常僅「象徵」意義（擔保建方的「誠意」），因此兩種給付方式似乎均無不可。
16.合建保證金通常是分期給付，應注意分期支付及返還的時間點，一般支付時點通常是「簽約日」、「計畫生效日」（或「取得建照日」）及「搬遷日」，返還時點則是「結構體完成日」、「取得使照日」及「完成交屋日」（或通知交屋日）。
17.曾看過有些合約約定以交付「本票」作為擔保的方式，用來代替合建保證金的支付，然而「本票的時效依據票據法規定僅有三年」，一般都更合建所需期間卻多半不僅如此，而且通常得用「保證金」時已是建商財務出問題時，此時就算可直接拿本票去聲請強制執行，也已執行不到財產，所以不建議以本票充當合建保證金之用。
18.第八條：信託管理。
陷阱條文：一、本案「配合更新審議流程」以信託方式委由乙方指定之「建築經理公司」依信託契約內容執行信託管理。甲方應「於乙方通知後」，提供土地信託登記所需之文件予乙方，並與乙方指定受託機構簽訂信託契約。
19.重點：時間點不明確。不是金融機構。沒有約定清楚時間點。注意受託單位是否為金融機構。注意簽署的時間點。
20.建議條文：一、為使工程順利興建並完工交屋，本案以信託方式委由乙方指定受託之「金融機構」依信託契約內容執行信託管理。
「於事業計畫報核後」，乙方應訂定期限邀集參與本案之土地、地上物所有權人審閱信託契約，甲方應提供土地信託登記所需之文件予乙方，並與乙方指定受託機構簽訂信託契約，信託相關費用由乙方全額負擔。
留言
張貼留言
我是陳泰源！