【2023年02月份閱讀筆記：《一次看穿都更X合建契約陷阱》第207頁～第214頁】
1.「不動產開發信託」是近年所興起之有利於合建的制度，地主及建方分別將合建開發所需的土地與資金信託予銀行，由銀行擔任土地名義上的所有權人，以避免開發過程中產生的繼承及地主債務問題，並且控管建方所需的資金，按照工程進度撥款，大幅降低土地合建開發的風險。
2.不過，「不動產開發信託」應該要具備上述的要素，實務上有些建商在整合初期要求地主信託土地，但實際上信託契約只是單純的「不動產信託」，也就是僅將地主土地信託登記給銀行，使銀行成為名義上的所有權人，此種信託的功能只有避免整合過程中產生繼承及地主債權人執行的問題，往往僅是建商避免地主「反悔」的手段，讓地主不易「退場」而已。
因此地主應該簽訂信託契約前，確認信託契約中受託人重要的權利義務為何，而不要誤以為簽署的一定是「不動產開發信託」契約 。
3.受託的單位最好是銀行、金融機構或金融機構指定的建築經理公司，有些合約只寫「建築經理公司」，很有可能就只是上述的「不動產信託」。
4.受託機構通常是為了配合建築融資，所以一般是由建方指定。
5.曾有案例是，土地整合的八字都還沒一撇，地主就太早辦理信託，以致後來建商在整合簽署都更同意書上連法定「多數比例」的門檻都沒到達，遲遲未能報核都更事業計畫，卻又不願意放棄；而地主想尋求其他建商整合，但土地已不在自己名下，造成進退不得的窘境。
因此台北市政府頒布的參與都更注意事項「都更停看聽」，就建議於都更案達到一定的成熟度（例如事業計畫報核或權變計畫報核後）再簽訂信託契約。
6.銀行的信託契約一般要所有的地主都簽署相同的合約，因此即使合約賦予地主於簽約前可審閱信託契約，但除非是明顯可見的問題（例如信託契約中未具續建機制），個別地主如果想修改信託契約條款文字，實際上不容易。
地主如果審閱後不同意簽署信託契約，則要視其不同意的理由，來判斷有無構成違反合建契約或誠信原則的問題。
7.陷阱條文：二、為確保雙方之權益，雙方同意將「甲方土地之產權及本契約之權利義務」，共同信託予依法得辦理信託業務之金融機構或建築經理公司監管執行。
重點：恐非「不動產開發信託」。此即為不動產開發信託的要旨。用語要注意！
8.建議條文：二、信託契約應符合以下內容：
（一）信託標的應包含甲方土地及乙方資金，並設置信託專戶，約定專款專用。
（二）信託契約應包含「未完工程續建機制」。
（三）本案不以甲方土地辦理融資貸款或設定抵押（甲方原有房地抵押貸款之轉貸不在此限）。
9.信託契約中具體、細節的內容可於日後簽訂信託契約中再行訂明，但合建契約仍宜先就信託的要旨約定清楚，以免未來建方提供的信託契約中並未納入合理保障地主的條文，地主也才有明確的依據可拒絕簽署信託契約。
10.現今已有愈來愈多的金融機構願意提供「未完工程續建機制」，期功能是在建方發生財務問題無法繼續興建時，由受託機構或其指定單位繼續未完工程的興建。
不過，一般而言還是要經過銀行的評估，如果經銀行評估不可行時，則仍有可能不為續建而啟動清理處分機制。
因此「續建完工」僅是受託機構承諾願意「盡可能協助處理」，並非「保證」一定會協助續建至完工。
曾有地主要求合建契約中須約定信託契約應有「續建完工保證」，建方同意加上「保證」二字後卻做不到因而衍生爭議，地主不肯簽署信託契約，建方也無可奈何。
11.如果地主以現金出資方式負擔共同負擔費用，也就是不用更新後房地來折價抵付，即是俗稱「委建」，此種情形就可以用甲方的土地辦理融資貸款及設定抵押（俗稱的「土融」）。
12.第九條：甲方應配合及履行之事項。
建議條文：一、甲方應於簽訂本契約書時，提供下列文件：
（一）擬定都市更新事業計畫同意書；
（二）變更都市更新事業計畫同意書；
（三）選配原則同意書（附件）；
（四）代刻印章授權書（附件）；
（五）權利變換意願調查表；
（六）更新後分配位置申請書；
（七）土地使用權同意書；
（八）拆屋同意書；
（九）身分證正反面影本。
13.報核都更事業計畫必須先取得一定比例的同意書，地主在不清楚未來分配及合件條件下，通常不敢貿然簽署同意，這也是「都更合建契約」的功用，在地主簽署同意書的同時，就已經約定清楚雙方的權利義務。
建方與地主契約求的就是這紙「同意書」，因此地主於簽約時提供「擬定都市更新事業計畫同意書」，讓建方未來得以報核行政程序，應屬當然之理。
不過並不建議地主提供未記載日期的同意書，以免未來因故解約，同意書未收回而經使用，難以判別是何時填寫的同意書。
14.「變更都更事業計畫同意書」是於事業計畫核定後，因故須提出變更申請時，而須再次檢附符合「法定比例」的同意書。
變更原因可能多樣，幅度亦不一，未必對地主權益產生不利的影響；建方為避免地主事後出於不理性的刁難，常要求地主於簽約時就預先提供「變更都更事業計畫同意書」，以應不時之需。如須整合的地主較多，不強求特定戶別或原非屬一樓的地主不妨接受。
15.「選配原則同意書」應依契約約定記載，亦不宜空白授權。
16.應注意合約附件「代刻印章授權書」所記載的授權範圍，是否與合約條文所載（第九條第三項）相符。不過如果是「以權變方式實施」搭配「不動產開發信託」，相關建照申請事務幾乎不需地主用印，因此實際上也未必需要授權代刻印章。
17.「更新後分配位置申請書」是否提供，視簽約時間而定。若尚未進行選屋程序，則等到選屋程序時再提供。
18.在「以權變實施」得情形，「土地使用權同意書」、「拆屋同意書」依法並不是必要文件。
19.陷阱條文：
四、乙方公開銷售本大樓及興建期間，甲方不得影響乙方之銷售行為，否則視同甲方違約。甲方應自本大樓「辦理保存登記及交屋完成一年後」，始得自行銷售其分得之房屋。
重點：限制銷售的期間恐過長。注意限制銷售的期間時點。
20.建議條文：
四、甲方不得於乙方「通知交屋前」公開銷售其實際選配房屋即汽車停車位，但經與乙方另行書面協議並委由乙方代為銷售者，不在此限。代為銷售費用，由雙方另行協議。
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