【2023年02月份閱讀筆記：《一次看穿都更X合建契約陷阱》第215頁～第223頁】
2.應注意地主銷售的期間。
有的合約約定「建照核發後一年內」，相當於建案的預售期間，不過一般而言，建商可能會保留一定比例的房屋待新成屋時銷售，因此不少合約會約定「領得使照前」、「領取使照後之半年內」或「通知交屋前」。限制期間愈短當然對地主愈有利，但仍宜兼顧建商的銷售規畫。
3.陷阱條文：五、雙方依本契約須找補差額價金或其它稅費及款項者，甲方應「自乙方通知之日起十五日內」，以現金或即期支票與乙方辦理找補事宜。
重點：沒有約定清楚繳款時間。注意繳款的時間點。
4.建議條文：五、雙方依本契約須找補差額價金或其它稅費及款項者，除本契約書另有約定外，乙方於「核發使用執照後、辦理更新大樓產權登記前」，將雙方應找補之差額價金及其它稅費及款項通知甲方，甲方應自乙方通知之日起十五日內，以現金或即期支票與乙方辦理找補事宜。
5.曾有合約僅約定「......前」經通知限期繳款，而未約定「......之後」，以致解釋起來在「......前」，建方均可通知地主繳款，並不合理。
6.地主需繳交的金額若不大，有時是約定「交屋時」結清應繳之差額價金及稅費。
7.第十條：甲方產權保證。
建議條文：
一、甲方保證所提供之不動產產權清楚，絕無三七五租約、提供土地使用同意書或類似同意書予第三人或與第三人簽訂合作開發等類似契約或有任何其它糾紛、障礙足生妨礙於本契約之履行。
二、甲方於簽訂本契約書後，如有新定租約、新設定負擔者，應事先通知乙方；如有所有權移轉者，甲方應使該繼受人簽署同意書，同意繼受本契約甲方之權利義務，並將繼受人已同意之事實以書面通知乙方。
三、本契約書簽訂前，甲方提供土地或地上物已存在之地上權、違章建築由甲方自行負責協議排除，如不能排除，依都市更新條例第三十九條規定辦理。
四、本契約書簽訂時，甲方不動產有既存租約者，應通知承租人配合依本契約書第O條，約定期限辦理房屋騰空點交。
五、甲方所提供之不動產如已有設定抵押權時，甲方應於辦理信託登記前辦妥抵押權塗銷登記，甲方無法全部清償或塗銷者，同意配合本案向信託銀行轉貸，相關轉貸所生規費及手續費等稅費由甲方負擔之。
8.所謂「產權保證」，就是地主要擔保自己原有房地的產權，是清楚而不是有糾葛、有紛爭的，且未來點交給建方興建時，其權利應是無瑕疵的。
9.基於本條第一項的約定，地主簽署本約後，就不得再簽署同意他人實施都更事業的同意書，或者與他人簽訂合建契約或類似的開發協議書。
10.雙方簽訂合約後，不代表馬上要興建新房子，因此地主仍可以出租房地予他人或融資貸款，但為使建方能評估風險，宜先通知建方（但不必取得同意）。
地主若於簽訂合建契約後，仍有將房地轉賣或移轉他人的需要，由於雙方的合建契約不會因轉賣後就當然移轉予買方，且第二十二條第三項也有約定任一方非經他方同意不得任意轉讓合約，因此地主必須先使受讓人願意繼受合約，且通知建方及取得其同意，以免建方因此蒙受合建整合上的障礙及損失。
11.地主的土地上存有地上物且非自用時，宜提前一定時程處理既存租約、地上物等，以免違約。
如地主自忖無法自行排除，應和建方協議排除方式或約定交由建方排除，避免未來承擔產權移交發生問題時的責任。
12.由於「轉貸」往往是為了配合建方指定的信託銀行所需，因此如果新的銀行要求的貸款利息較高時，地主有時會要求建方負擔自轉貸日起至交屋日止彼此間的利息差額。
13.第十一條：現有房屋騰空點交作業。
陷阱條文：一、甲方應於「乙方通知日」起十日內將其提供參與本案之現有房屋騰空點交予乙方，甲方如有留置物品，則視為廢棄物，乙方可直接派員清理、拆除，甲方不得異議。
重點：乙方通知搬遷的時間點沒有任何限制！必須符合一定條件才可通知搬遷！
14.建議條文：一、「權變計畫核定公告期滿後」，甲方應於乙方通知日起三十日內將其提供參與本案之現有房屋騰空點交予乙方，甲方如有留置物品，則視為廢棄物，乙方可直接派員清理、拆除，甲方不得異議。拆除工程費用由乙方全額負擔。
15.現有房屋騰空點交可說是合建契約中地主最重要的義務，地主應注意的是履行騰空點交的「時點」。
有的合約沒有約明必須符合一定條件，僅僅約定於乙方通知日起一定期限內，甲方就須進行搬遷，如此可能會任由乙方恣意決定期日。
當然建商如果提早通知地主搬遷點交房屋，可能就需要提早支付地主在外租屋的房屋租金，因此不至於在太不合理的時間點通知地主搬遷。
16.有時仍可能發生一些預想之外的情況，例如整合土地發生困難、法令或政府政策變更等，地主若太早搬遷，也意味著提早承擔風險。
因此若合約未限定應符合一定成熟度的客觀條件（例如權變計畫核定或領得建照後）乙方才能通知搬遷的話，對甲方會比較沒有保障。
17.如果合約中沒約定搬遷期日，而且是以權變方式實施都更時，依照法令規定，權變範圍內應行拆遷的房屋，由實施者通知屋主限期三十日內自行拆遷，屆期不拆遷者，實施者得予代為或請求當地主管機關代為拆遷。
實施者並應於權變核定發布日起十日內，通知預定公告拆遷日，但權變計畫公告期滿至預定公告拆遷日，不得少於兩個月。
18.如果不是以都更的方式開發土地，而是單純的合建方式開發，搬遷的時間點可能會約定在「領得建照執照後」。（馬的，又被 #黑心建商大家地產卓家雄 給騙了！）
19.建商通知之後的地主搬遷時限，不宜短也不宜長，一方面要考慮搬遷所需的時間，也要考慮避免影響建方後續要走的建管流程。
20.「文林苑」事件後，有的地主會要求建商必須取得全部地上物所有權人的「拆除同意書」後，才能通知地主騰空點交房屋，以免有「釘子戶」的情況。
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我是陳泰源！