2023年02月份閱讀筆記：《一次看穿都更X合建契約陷阱》第237頁～第251頁

【2023年02月份閱讀筆記：《一次看穿都更X合建契約陷阱》第237頁～第251頁】

1.第十六條：更新大樓驗收交屋。

陷阱條文：

一、乙方應於領取更新大樓使用執照後六個月內，將甲方應得之房屋以書面通知甲方辦理交屋手續，甲方應於乙方通知日起「十日內」與乙方「完成交屋」，同時繳清應負擔之費用，逾期視為已完成交屋，即日起乙方不負保管責任。

二、本案更新大樓共同使用部分之相關公共設施，乙方應於通知甲方交屋日起九十日內全部完成，但「甲方不得以公共工程未完成為由，拒絕交屋及繳清應負擔之費用」。

2.重點：天數恐怕太少。欠缺驗收的程序規則。公設還沒完成就要交屋，不甚合理。注意有關公設的約定。注意驗收的程序規定。

3.建議條文：......↓

一、乙方應於領取更新大樓使用執照六個月內完成自來水、電力、電訊、天然氣之配管及埋設等「契約、事業計畫所示之公共設施」，並以書面通知甲方於三十日內辦理驗收交屋程序。

二、甲方驗收如認為有未依主管機關核准之「建照圖說」或雙方契約約定施工情事，「得定相當期限要求乙方改善後再行驗收，乙方若未能於期限內完成改善或無法改善者，甲方得就該部分要求照價賠償或減少價金」。

4.實務上許多合約對於「甲方」的交屋驗收程序，會約定僅限於甲方分得的「專有部分」，至於「共有部分」（公設）的驗收點交，則交由管理委員會，甲方不得以該部分未完成而拒絕交屋；甚至約定先完成甲方專有部分的點交，公設部分再寬限數個月內完成。

當然，公設的驗收點交是管委會的權限，但如果公設還沒完成就可以算是完成房屋的點交，參照行政院消保會頒布的「預售屋買賣定型化契約應記載事項」規範，如此的約定似非合理。

5.有合約特別約定「甲方得拒絕乙方交屋」的事由為：「因房屋結構、牆壁損毀、缺水、缺電等重大瑕疵致無法居住時，甲方得拒絕交屋，俟乙方修復完成後再行通知甲方辦理驗收交屋」，是否就對甲方有利？

參照「預售屋買賣定型化契約應記載事項」，並沒有要達到「致無法居住」的程度，甲方始得拒絕交屋，而是「縱經修繕仍無法達到應有使用功能」即可。

6.第十八條：保固責任。

建議條文：

一、自交屋作業完成日起（甲方未依約辦理交屋時，則自乙方通知甲方交屋期限屆滿之翌日）起，就結構部分（如梁柱、樓梯、擋土牆、雜項工作物等）負責保固十五年，「屋頂、外牆、地下室等防水工程負責保固五年」，固定建材及設備部分（如門窗、粉刷、地磚等）負責保固一年，但因天災地變等非人力所能抗拒之災害或人為不當使用所造成之損害，不在此限；交屋時乙方應出具「房屋保固服務紀錄卡」予甲方作為憑證。

二、前項期限經過後，甲方仍得依民法及其他法律主張權利。

7重點：有些合約會特別約定「防水保固」。宜特別約定清楚「保固」與「瑕疵擔保」的關係。

8.一般合建契約大多會約定建方於完工交屋後應負房屋保固責任，常見會區分成房屋「結構體」與「非結構體」部分，而分別給予一定期間的保固。

由於施工實務上若是在許多細節沒有特別注意，就會造成房屋於完工使用幾年後，即可能出現滲漏水。

滲漏水的缺失雖小，卻不容易找到源頭完全改善，正如有句俗諺說：「醫生怕治咳，土水師怕抓漏 。」所以有些合約還會特別約定「漏水」的保固期間，希望建方能在防漏工程上更加謹慎。

9.所謂「保固」，就是只要房屋有瑕疵，除了天災地變或自己不當使用所造成之外，都可以不需支付任何費用而請求建方無償修復，地主也不用舉證建方對於瑕疵的發生是具有「可歸責」的。

這與民法上所定的「瑕疵擔保責任」有些類似，但如果沒有特別約定「保固條款」的性質，兩者該如何區分？

到底「保固條款」是特約免除、限制或加重了民法「瑕疵擔保責任」（亦即「排除」民法不一致的規定）？

還是在民法「瑕疵擔保責任」之外另成立特約條款（與民法不一致的規定「併存」，最高法院84年台上字第95號判決稱此為「賠償責任之特約」）？

依照最高法院104年台上字第550號判決：「應視個案情形，探求當事人之真意，並依誠信原則，斟酌交易習慣，綜合契約整體內容判斷之。」

簡單說，判斷並不容易，對地主而言，最好是合約約定的「保固條款」有適用，而民法所定「瑕疵擔保責任」也不會被排除適用。

因此為免爭議，可參考「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」的規定，在「保固條款」後另立一項規定：「前項期限經過後，甲方仍得依民法及其他法律主張權利」，如有兩者就會有「併存」的法律效果。

10.第十九條：稅費負擔。

建議條文：

一、本案申報開工日前甲方現有房地之地價稅、房屋稅、工程受益費及水電費，悉由甲方自行繳清，其於申報開工日前已產生但未繳納者亦同。

二、甲方土地於甲方依約將土地持分移轉於乙方或乙方指定之人時，其移轉所發生之土地增值稅由甲方負擔（得依都市更新條例權變實施規定免徵或減徵）。

11.地價稅、房屋稅等負擔，曾見部分合約約定：「於甲方房地搬遷點交予乙方前」由甲方負擔，其後由雙方分得土地持分比例各自負擔；因時間點較早，對甲方較有利。

12.民間合建通常約定由地主負擔自己部分土地持分移轉予建商所生的土地增值稅，而依照都更條例規定實施權變，此部分實際上可免徵土增稅。

不過縱使採取「假權變、真合建」的情形，仍會約定土增稅由何方負擔，以防萬一（且地主不足選配部分未達最小分配單元時，仍會有土增稅的產生）。

然而常見合約如此約定：「甲方依權變計畫以更新後土地及房屋折價抵付其應負擔共同負擔費用部分，依法免徵土增稅及契稅。」一旦遭認定為協議合建行為而要求補稅，應由何方負擔？就會發生爭議。

13.建議條文：（注意費用的項目以及是由何方負擔。）

十、依公寓大廈管理條例規定，起造人於申請使照時應繳交「公共基金」，不論起造人為何人，「雙方」應按分得房屋比例提繳。

十一、「自來水、電力及瓦斯之內、外管線之接通及配管費用」，由「乙方」負擔。另「瓦斯裝裱費用及保證金」，則由「甲方」負擔。

十三、「房地互易處理」：基於稅法規定，合建土地及建物等值互換之原則，雙方互易房地之互換價格，於甲方將土地移轉予乙方同時，由乙方開立甲方所分得建物總值之發票予甲方，甲方開立同額土地款收據予乙方，乙方所開立予甲方發票，「其稅額由甲方負擔」。

14.依公寓大廈管理條例應繳納之公共基金，部分合約會約定由乙方負擔。

本條第十三項是關於「營業稅」的約定，詳細內容請參考本書第二章、單元十五。

15.有關自來水、電力及瓦斯之內、外管線的接通及配管費用，可參考內政部103年8月5日函釋，並於合約中明文約定。

內政部103年8月5日內授中辦地字第1036651638號函：「預售屋賣方通知買方驗收時，自來水、電力均應達接通狀態，且賣方不得向買方另收自來水、電力之內、外管線費用。有天然瓦斯地區之預售屋買賣，除契約另有約定，並於相關銷售文件上特別標示不予配設天然瓦斯配管外，賣方均應於房地出售範圍內，達成瓦斯配管（內設管設施）之可接通狀態，不得向買方另收內線瓦斯管線費。

至於銜接公用事業外線管（房地出售範圍外）之瓦斯管線費，因非屬預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第13點規定範疇，宜由買賣雙方本契約自由原則議定之。」

16.第二十條：違約處理。

陷阱條文：一、「因可歸責於乙方之事由致本案完工日遲於第O條交屋期限之約定，或乙方無故停工達30日或累積停工達60日」，甲方應書面催告乙方限期完成，乙方並應按日給付未完工程法定工程造價千分之一的懲罰性違約金，甲方依權變計畫所載之更新前權利價值比例分取之。

重點：只有乙方「逾期完工」及「停工」的處罰。注意很多合約未規範乙方違反「其它約定」的處罰。

17.建議條文：一、乙方違約罰則

（一）因可歸責於乙方之事由致本案完工日遲於本契約書第O條約定期限，或乙方無故連續停工達30個日曆天或累積停工達60個日曆天，甲方得以書面催告乙方限期於15日內補正，逾期未補正，自催告期滿次日起，每逾期一日，乙方應按日依未完工程部分之法定工程造價千分之一給付懲罰性違約金，甲方依權變計畫所載之更新前權利價值比例分取之。

「（二）除前款規定之外，因可歸責於乙方之事由致乙方未依約履行本約所定其它乙方之義務時，甲方得以書面催告乙方限期於15日內補正，逾期未補正，自催告期滿次日起，每逾期一日，乙方應按日給付新台幣OOO元整予甲方作為懲罰性違約金，並應對甲方因此所受之損失，負賠償責任。」

18.乙方除停工或逾期完工外，還有可能違反其它合約條款，然而許多合約卻未訂有如第（二）款「違反其它事項」的違約罰則，並非合理公平。可參考本書第二章、單元十六。

19.「違約金」的種類可分為「懲罰性」及「賠償額預定性」兩種。

前者，債權人除得請求支付違約金外，尚得請求損害賠償。後者，由於違約金本身就是「損害賠償總額」的預定，因此債權人不得證明實際所受損害額多於違約金額，再額外請求損害賠償。建議在合約中明文約定清楚，以免徒生爭議。

20.注意違約金約定數額是否合理，如約定過高，違約方得依民法第252條：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」向法官請求酌減違約金。