2023年02月份閱讀筆記：《一次看穿都更X合建契約陷阱》第252頁～第261頁

【2023年02月份閱讀筆記：《一次看穿都更X合建契約陷阱》第252頁～第261頁】

1.二、甲方違約罰則。

注意「延遲利息」與「違約金」的區別。

建議條文：......↓

（一）甲方如逾期達五日未繳清依本約應繳納之款項或已繳之票據無法兌現時，甲方應加付按逾期款部分「每日萬分之五單利」計算之「延遲利息」，於補繳款項時一併繳付乙方。

如逾期二個月仍未繳納，經乙方以書面催繳，經送達七日內仍未繳者，甲方同意依本項第（二）款之違約金規定處理。

（二）除前款規定之外，因可歸責於甲方之事由致甲方未依約履行本約所定其他甲方之義務時，乙方得以書面催告甲方限期於十五日內補正，逾期未補正，自催告期滿次日起，每逾期一日，甲方應按日計付新台幣OOO元整予乙方作為懲罰性違約金。甲方之遲延造成乙方或其他參與更新大樓之人權益受損時，應負賠償責任。

2.合約所約定對於雙方的違約處罰，原則上應對等、公平且適當，漫天開價的違約金失去規範意義（勢必遭法院酌減），亦不宜僅約定一方違約時有罰則、另一方違約時無罰則。

3.「延遲利息」是依據民法第233條：「延遲之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依「法定利率」計算之延遲利息。但「約定利率」較高者，仍從其約定利率。」；

「違約金」則是依據民法第250條：「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。」

因此，如果延遲之「債務」若非以「支付金錢」為標的者，例如「延遲完工」，是以「完成一定工作」為「債務」之標的，那就是給付「違約金」的問題，不過許多合約卻是約定成給付「延遲利息」。

4.就「延遲利息」，民法第205條規定：「約定利率，超過週年20%者，債權人對於超過部分之利息，無請求權。」；

就「違約金」，民法第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」

5.第二十一條：解除或終止契約。

建議條文：

一、甲方違約之解除或終止契約。

甲方違反本契約「致妨礙乙方依本契約行使權利及工程進行」，經乙方定期十五日以上催告履行或補正二次以上而甲方仍未改善時，乙方得解除或終止本契約；本契約因上述原因而解除或終止時，甲方除應加倍返還已收取之保證金（包括乙方交付信託專戶之保證金）作為懲罰性違約金外，並應賠償乙方所受之一切實際損失，甲方違約行為造成其他參與更新大樓之人權益受損時，亦應負賠償責任。

二、乙方違約之解除或終止契約

乙方違反本契約「致本案無法進行」，或「開工後無故連續停工達九十個日曆天時」，經甲方定期十五日以上催告履行或補正二次以上而乙方仍未改善時，甲方得解除或終止本契約；本契約因上述原因而解除或終止時，甲方除得沒收乙方已支付之保證金（包括乙方交付信託專戶之保證金）作為懲罰性違約金外，乙方並應返還向甲方收取尚未使用之一切書類文件及賠償甲方所受之一切實際損失。除由受託機構啟動續建機制協助處理者外，甲方並得沒收所有工程及收回土地。

重點：解約事由通常約定較為嚴格。

6.地主及建商雙方既經歷一段相當長時間的協商，在謹慎考量後簽定合建契約，就是期待最終雙方均能夠順利圓滿完成合約履行，因此合約自然不宜太過輕易就容許一方可以解除，所以就「解除或終止契約」的事由，一般合約通常會訂定得較「一般違約」時的處理更為嚴格，建議宜與「違約處罰」分條規範，限於存有「重大違約」事由時，始得契約。

例如本條第一、二項的約定除了一方違反合約約定外，尚須有「妨礙乙方依本契約行使權利及工程進行」、「致本案無法進行時」，經他方踐行一定的程序，始得解除或終止契約。

7.解約後應如何賠償對方或善後，宜事先約定清楚。

8.依民法第258條：「解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。」實務上通常是以存證信函或律師函表明解除（或終止）契約之意旨並送達對方，而完成「解除（或終止）契約」的法律行為。應注意不要發生第二章、單元二十的錯誤！

9.「解除」契約是讓契約「溯及」失效，回復到未簽約前的狀態，雙方互負回復原狀的義務。

然而有時雙方的契約已經履行至一定程度，而難以讓契約溯及失效、回復原狀（例如合建工程已經開始興建，而無法返還原本的房地），這時就僅得「終止」契約，讓契約「向後」失其效力，雙方依契約約定進行善後與損失填補。

10.為避免損害數額舉證困難，雙方得於本條約定賠償一定數額的「賠償額預定性」違約金。

11.陷阱條文：

三、若於民國O年O月O日之前，乙方未能「與本案基地內地主簽訂合建契約達事業計畫法定報核比例門檻」時，「乙方」得解除本契約。

「退場事由」不易證明。只有單方可選擇「退場」。解約後沒有後續處理。俗稱的「退場機制」條款。都更合建契約的解除，尚須處理可能存在的都更行政程序法律關係。

12.建議條文：

三、「不可歸責於甲乙雙方之解除或終止契約」

（一）有下列情事之一者，任一方得以書面通知他方解除或終止本契約：

A.截至民國O年O月O日止，本案尚未報核都市更新事業計畫時。

B.截至民國O年O月O日止，本案尚未能取得都更事業計畫及權變計畫之核定時。

C.本案都更容獎值經主管機關核定後，未達基準容積之O%時。

D.本契約因地震、火災、戰爭、政府法令政策變更或其他建築法規限制致乙方不能領得建照；或於工程進行中，因不可抗力或其他非可歸責於雙方之事由，致本契約無法履行時。

（二）本契約因前列各款原因而解除或終止時，雙方互不負違約責任，「乙方應於解除日起算三十日內將已收取但尚未使用之一切書類文件返還予甲方，甲方應同時無息返還乙方已支付之全部代墊款項及保證金。乙方如已報核都更事業計畫時，應向主管機關申請撤案」。

13.本條項約定「不可歸責於雙方」之解除或終止契約，就是當整合地主超過一定期間，或者發生合約所定無法或難以繼續履約的「風險」時，可容許任一方解約，也就是俗稱的「退場機制」。

由於合約是在雙方耗費相當的時間及勞費所簽定，「退場」事由自不宜過於輕易就能達成，應給予他方適當可行的履約期間，以免不切實際。

14.應注意「退場」是否僅有「單方」（只限某一方）可以的陷阱條文。可參見第二章、單元十八。

15.「退場」的事由約定，宜有一定客觀標準可資檢驗（例如事業計畫的「報核」或「核定」），如果模稜兩可或語意不明，或者難以驗證（例如「與一定比例的地主簽訂合建契約」，若不進入訴訟恐難檢證）時，就可能會有爭議。

16.本書「退場事由」所例示的第二種情形（即截至某年月日止，尚未能取得計畫核定時），因為有時計畫的核定期程並非實施者所能掌控，且乙方可能於整合及審議期間也已支出不少成本，對乙方影響甚鉅，建議審慎約定期限，或者也可不予約定。

17.常見合約條文用「本約自動解除」、「合約自動作廢」等文字表達「解約」之意，但其在法律上稱為「解除條件」，與「解除契約」的意義實際上並不相同。

「解除條件」意指合約約定條件一旦成就（例如至某年月日未報核事業計畫），不待契約當事人行使解除權，合約就立即失效，此種約定會使合約效力較不安定，宜慎重為之。

18.「都市更新合約」與「一般預售屋買賣合約」或「單純的合建契約」不同，於解約後，除「私約」法律關係的解消，尚有「公法」的法律關係問題需要處理，否則就不是真正的「退場」（公法關係還存在著）。

19.因此應明文約定解約後的後續處置，諸如「已收取但尚未使用之一切書類文件返還甲方」（例如計畫尚未報核時，應返還同意書）；而如果已報核事業計畫時，則應向主管機關申請撤案，以解消「公法」上的法律關係。

20.不過有時為免影響都更範圍內其他地主的權益，得視實際情況約定「視為甲乙雙方合意撤銷都市更新事業計畫同意書」（以符合都更條例第22條第3項規定）、「將甲方土地劃出都更新單元範圍」等效果，以取代「申請撤案」。