2023年02月份閱讀筆記：《一次看穿都更X合建契約陷阱》封面～第34頁

【2023年02月份閱讀筆記：《一次看穿都更X合建契約陷阱》封面～第34頁】

1.很多人買日常用品，花了很多工夫閱讀使用說明書、研究產品功能，但面對動輒百千萬價值、一輩子可能只有一次換屋機會的房產，卻在相關知識都不太懂、合約內容連看都沒看的情況下，就簽了一紙攸關自己鉅額權益的合約，更別說請教專家，然而一旦發生問題，後悔就來不及了。......↓

2.「法律只保護懂法律的人。」筆者審閱過數百份以上的都更合建契約，常常心驚，如未經專業律師審核修改，後果不堪設想！有的則是已經簽好而發生問題的，常聽當事人感嘆，後悔當初為何未曾找律師審約！

3.筆者多年來呼籲政府仿照預售屋及成屋買賣，制訂「定型化契約範本」，但官方總是推諉政府不宜干涉私人間的協議，亦或採信部分建商所言：「協議內容可能千百種，無法加以規範」等似是而非的說法。然，筆者看過上百份合約，仍可歸納出八、九成共通的邏輯，剩下的，則可再配合不同的開發條件、需求，自行演繹即可，實不必「因噎廢食」。

4.都市更新條例的定義，都更是為了「促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益」，同時依循一定程序，「在都市計畫範圍內，實施重建、整建或維護措施」。由此可知，都更是為了改善生活環境而訂定的一套制度，並不只是舊建物改建這麼單純。但我們在意的到底是「可以分到多少面積、權益有沒有受損」還是「周邊環境有沒有因為更新而增加公共利益」？

5.都更條例中，「更新單元：係指更新地區內可單獨實施都更事業之分區。」換句話說，「更新單元」就是申請實施都更重建或整建維護的土地範圍。

6.至於我們的土地是不是更新單元，可先向政府機關了解土地是否坐落在公劃的更新地區內，且同時被政府直接指定為更新單元；若無，就得由民間，也就是我們自己申請劃定更新單元。假如今天有建商來找我們合作都更，原則上我們的土地就有成為更新單元的機會。

7.要成為都更單元，依規定必須要符合都更劃定的「規模」（面積要超過一定大小、臨路的狀況等）；若在非更新地區，還得檢討「指標」（單元內建物的屋齡、構造等）。若有建商來談，表示建商應該已做過評估分析，我們就不用特地煩惱這些劃定更新單元的問題。

8.有些地區已被政府劃定為「更新地區」，但尚未指定為更新單元；如果我們的房子，坐落其中，而且想要被劃定為更新單元時，這時檢討規模即可，不須再檢討指標。如果一直等不到建商來敲門，也不想花時間研究法規，建議可直接到地方政府的都市更新主管單位洽詢了解。

9.實施者：係指實施都更事業之機關、機構或團體。機關指政府；機構指「股份」有限公司，若只是有限公司，則無法擔任都更重建的實施者，因為都更屬於建築專業，因此多是建設股份有限公司；團體指都更會，私辦都更的實施者以機構或團體為主，又以機構最常見。

10.公辦都更：並不一定是由政府機關擔任實施者。政府機關也可經公開評選程序（例如招標），委託機構（建商）實施都更事業。

11.實施者：都更過程需與各權利人溝通協調、依法辦理相關會議、撰寫計畫書、後期興建房屋的技術與資金，一般人大多沒有這樣的專業與資金，實施者便負責處理這些事。實施者並非慈善單位，會視案件的複雜程度設定一個可接受的風險與報酬標準。若左鄰右舍有能力處理，或許我們可以「自力更新」，也就是自組「都市更新會」來擔任實施者，自己辦都更。

12.都更處理方式有三：重建、整建、維護。

重建，指拆除更新地區內原有建築物，重新建築，住戶安置，改進區內公設，並得變更土地使用性質或使用密度。

整建，指改建、修建更新地區內建築物或充實其設備，並改進區內公設。

維護，指加強更新地區內土地使用及建築管理，改進區內公設以保持良好狀況。

現況中，許多房子可能屋齡已三、四十年，所以大部分的案子都是以重建的處理方式辦理都更。

13.已經蓋成大樓的建物，其土地如果沒有額外的加值效益，被開發都更的機會就相對低。如果自家建築非常有特色或歷史意義，可以選擇整建或維護。

14.都更流程：一般土地要開發建築，只要經過土地內的人同意即可；但如果想要擁有都更的權利，就必須經過都更流程的整合。

15.事業計畫：建築與財務計畫的完成版。

16.權利變換計畫：都更範圍內，各權利人間的權利價值分配。（可與事業計畫併同報核）

17.台北市又把「劃定更新單元」這件事獨立出來，於是台北市的都更必須先通過更新單元的核准，才能進行下一階段作業。其它縣市規定劃定更新單元均併同在事業計畫中一起審議。而依法，事業計畫與權利變換計畫又可併同審核。所以是否都更一定要一步步照著流程走？這就要視個案狀況而定了。

18.一般狀況下，都更最精簡的流程是「劃定更新單元」與「事業計畫」寫在同一本計畫書裡，同時寫好「權利變換計畫書」後，兩本計畫書一起送審。但如果審議有問題，之前花費的作業時間與工夫可能就要重來一次了。

19.同意書與同意比例：現行都更採多數決，同意書是政府機關認可的法定文件。

依規定，只要更新單元內的「所有權人」或「土地建物面積超過一定比例」同意，就可以申請該階段流程的審議。比如說，如果取得基地內大於75%的同意書（之後可能會修法提高門檻，目前google到的是五分之三人數或三分之二土地面積），就可提送「事業計畫」去審議。

20.目前都更有兩階段同意書：（一）事業概要同意書。（二）事業計畫同意書。而台北市因為將劃定更新單元獨立完成一個程序，所以會多一份「劃定意願書」。

21.同時要注意的是：（一）權利變換沒有同意書。（二）公辦都更沒有同意書。權利變換階段要簽署的文件是「權利變換意願調查表」、「更新後分配位置申請書」、「更新後合併分配協議書」等文件。

如果對實施者計算出來的「權利數值」有意見，可以尋求專業人士協助，並在公聽會、聽證會、審議會等場合中，向實施者及主管機關提出想法。

22.記得！為了保障自己的權益，都更過程中的會議都應該撥空參加，千萬不要默不吭聲，忽視自己的權利。