【2023年02月份閱讀筆記：《一次看穿都更X合建契約陷阱》第34頁～第57頁】
2.民國104年2月2日起，登記謄本分作三類。
第一類謄本：只有登記人／本人才可申請；
第二類謄本：任何人都可以，若擔心戶籍地址被有心人士利用，可向地政事務所申請地址隱匿；
第三類謄本：參與都更需要的，可由本人或以實施者名義申請。
3.建蔽率：建築面積占基地面積之比率。想像長了翅膀飛在天空，往下看建築物占了這塊基地多少面積比例？還剩多少空地？建蔽率規定，建築時必須留設一定面積的空地種植花樹、設置人行步道或廣場等，不能用建築物將整塊地完全覆蓋。
4.容積率：指基地內建築物之容積、總樓地板面積與基地面積之比。「概念」上可稱為「一坪土地可以蓋幾坪的『室內』面積（或主建物面積）」。一塊建築建地可蓋多少室內面積，例如：北市住三容積率為225%，就表示一坪土地可以蓋2.25坪室內面積，不管新家最後蓋成十樓或二十樓，重建後的新房加總出來的室內面積都是225%，不會因為蓋得高，容積率就增加。至於樓電梯、陽臺等則有另外的規定。
5.容積獎勵：說穿了就是讓可以蓋的房屋室內面積變多，分到的面積比原來的更多。假設原有容積率是225%，如果因為都更爭取到30%容積獎勵，這塊地就會增加67.5%的容積，容積率便從原本的225%提升為292.5%，原本一坪土地只能蓋2.25坪的室內面積，便可蓋2.925坪的室內面積，多了0.675坪。
6.免計容積的空間：走入一棟大樓的一樓大廳、經過的走道、樓梯、電梯等地方（我的理解是公設）。另外再加上家裡的室內面積，建築法規上統稱為「樓地板面積」。
7.而梯廳、陽臺、樓電梯等空間的面積大小，依規定也有一定比例的限制，不是想蓋多大就可以蓋多大，以下簡稱X面積。萬一X面積超過一定比例，原本的室內面積就會減少。舉例，假設依容積率可蓋1000坪室內面積，另外在一定比例下可蓋300坪X面積；當X多蓋100坪，室內就少100坪，剩下900坪，而X面積增加，也意味著公設比可能增加。
8.反過來說，可不可以把300坪的X面積變成室內面積呢？答案是「依法」規定不行，就算可以，沒有電梯、樓梯，要怎麼走進家裡呢？（但還是有陽臺外推、機房回饋、獨立外玄關等二工問題存在）
9.1平方公尺等於0.3025坪；1坪等於3.3058平方公尺。1平方公尺大約是室內門的一半再大一點；一坪（182cm X 182cm）大概比雙人棉被再小一點點，或是兩疊榻榻米的大小。
10.能不能減少每一層的面積，再將這些面積往上堆疊，也就是原本可能是1000坪的10層樓變成1000坪的20層樓呢？答案是：不一定。一塊地能蓋房子的高度，受各種法令限制，不是想蓋多高都能隨心所欲。
11.比如說：一比三點六（1:3.6）面前道路陰影面積、高度比、深度比、落物曲線比、行高限制等。而台北市都更對於建築高度雖有特別規定可放寬，讓都更重建有機會蓋高一點點。這些就交給專業的建築師吧！
12.房子的產權面積（登記面積）是由專有面積加上共有面積所組成。
13.專有面積：依公寓大廈管理條例，指具有使用上之獨立性，且區分所有之標的者，也就是室內面積（主建物）及陽臺。
14.自107年1月1日以後，雨遮和屋簷就不能以附屬建物辦理登記了。（地籍測量實施規則第273條。）而沒有天花板的空間（不叫公設），比如說中庭花園、露台，是無法做為產權登記的。
15.共有面積：
共同出入、休憩交誼，如走廊、樓梯、門廳、通道、昇降機間。
空調通風設施區域，如地下室機房、屋頂機房、冷氣機房、電梯機房。
法定防空避難室、法定停車空間（含車道及必要空間）。
給水排水區域，水箱、蓄水池、水塔。
配電場所，如變電室、配電室、受電室。
管理委員會使用空間。
其它。
這些都是組成新大樓不可缺少的部分。
16.「建築面積」與「產權登記面積」。蓋房子之前，要先經過土地測量，檢視土地的範圍、大小是否正確，再找建築師規劃設計。等設計圖畫好之後，這一套符合建築法規的設計書圖，還必須經過建築主管機關審查，審查通過後，施工廠商才可以依照這一套設計書圖開始建造。這個過程中的「建築面積」認定，都是依「建築法規」為依據，而建築法規認定的面積算法多是以「牆中心線」為計算依據。
17.等房子蓋好，要開始做房屋產權登記時，這時的主管機關從「建築機關」變成了「地政機關」。地政機關認定的產權登記面積不是依建築法規，而是回到「地政法令」，是以「牆外緣線」為面積計算依據。
18.因為建築面積是以「牆中心線」來計算，產權登記面積是依「牆外緣線」來計算，所以雖然是同樣的空間，但通常「產權登記面積」會比「建築面積」要大一點點，兩者有差異。所以在與實施者討論面積時，最好先確認雙方講的是產權登記面積，還是建築面積，以免發生不必要的誤會。
19.「權利變換」和「估價」。更新單元內的權利人或實施者，有土地的出土地、有房子出房子、有權利出權利、有錢出錢......一起參加都更重建，重建完成後，每個人依自己更新前提供的土地、房子、權利、資金等價值，換算成特定比例，也就是類似「股份」的概念，以此來計算每個參與者可分配重建完成的房地價值，以及該支付的成本費用，這就是權利變換。
20.更新前的比例主要依據土地建物的臨路條件、周圍設施（公園、宮廟......）、土地形狀、面積等因素來判定，而更新後的房地價值則是依當時市場行情預估。舉例：假設更新後的房地價值是5億，成本費用為2億，若住戶甲擁有10%股份，就可分到5000萬的房地，同時要支付2000萬的成本費用（含實施者資金投資利潤）；甲若不想支付這2000萬元，則可用5000萬的房地來抵付，分配3000萬，就不用再從口袋掏錢出來。
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