【2023年02月份閱讀筆記：《一次看穿都更X合建契約陷阱》第58頁～第76頁】
1.都更重建費用。
2.以台北市為例，依「都更事業及權利變換計畫內有關費用提列總表」主要成本費用可分為：
工程費用（重置：營建、設計、鑑界鑽探、管理基金、水電瓦斯管線工程、鄰房鑑定。公設：地上物拆遷補償、工程開闢）、
權利變換費用（都更規劃、估價與測量等技師簽證、拆遷與安置及整地費）、
貸款利息、稅捐（印花稅、營業稅）、
管理費用（人事行政、營建工程、銷售、風險、信託管理費）、
容積移轉費用（辦理及容積取得成本）、
都市計畫變更負擔費用。......這些成本又可區分成許多不同的細項，政府也規範了它們的計算方式及基準，並受到都更審議委員會的把關。
3.天下沒有白吃的午餐，蓋房子是要花錢的，公辦都更也一樣。回想一下權利變換的概念，是從你「可分得」的權利價值中扣除「應負擔」的成本後，剩餘的才是你「實際應分得」的價值，這當中便已包含「付費」概念。
4.權利變換與一般合建。
權變是價值分配概念，一般合建是協議分配概念。權變的分配是把所有東西全部轉成「錢」來計算，也就是房地價值或成本費用。
而可以領到多少、應支付多少成本、實際可分得多少，都必須等到「事業計畫報告書」草擬後，才能有個輪廓：過程中依估價師估算的價值與權值比例做選配，等送審核定後，權變報告書所記載的的分配資料就是定案結果。
5.假設住戶甲實際應分得價值三千萬，若甲決定選配50坪單價50萬的房子外加150萬地車位，總值為2650萬，還可以「領取」350萬差額價金；若甲選配50坪單價60萬的房子，外加150萬車位，總值3150萬，必須再「支付」150萬的差額價金。而這些分配面積、位置、差額價金，都必須依權利變換審議結果為準。
6.至於一般合建的分配，不論是用面積或價值為依據，只要和實施者協議好，把雙方合意的分配內容寫在合約當中，便完成了。
7.一般合建三大類型。合建通常由地主提供土地，建設公司提供資金和專業技術，雙方共同合作興建房屋。方式分為三種：
（一）合建分屋：地主與建設公司協議條件，雙方各分得多少建物及土地面積、車位數，並可獨立處分自己的產權。
（二）合建分售：新房子完成後，土地仍屬地主擁有，而建商在土地上蓋的房屋則屬建商所有，出售給買方時，地主出售土地，建商出售房屋。
（三）合建分成：地主與建商雙方協議分配房地出售後的利潤比例。
8.因為權變的制度必須等到權變計畫書核定後，才能確定分配到的價值及位置，當無法確定可以分配到多少時，大多數人其實也不太願意將都更同意書簽給實施者，於是實務上，實施者談都更重建時，除了法定的權變分配模式外，多會搭配合建分屋的概念，也就是協議各可以分得多少權利，並簽署合建契約書以保障雙方的基本權益。
9.合建保證金、信託及稅負。
合建行為中，地主為確保建商能依約完成興建，同時增加簽合約時的誘因，多會要求建商提供合建保證金。保證金的數額有以土地公告現值來計算，也有以每坪土地多少錢來計算，哪種選擇則以雙方協議為主。
10.然而，比起合建保證金，信託機制更能保障地主及實施者雙方的權利。信託的概念是地主將土地、建商將資金信託於信託單位（多為銀行）專款專用，如此可避免建商將資金、預售收入等惡意挪用，也避免地主因為債權糾紛而使土地無法依約參與合建。
11.若地主擔心實施者可能會倒閉、停工，保全的作法是地主可於信託合約中加註「續建條款」，可避免建商倒閉、停工停擺之狀況。但就算有續建機制，也不一定有完工保證！
12.參與合建的地主或住戶均須注意過程中可能衍生的稅負問題，如：營業稅、所得稅、土地增值稅、房屋稅、地價稅、契稅、印花稅、房地合一稅等。
簽署合建契約書前，必須把各稅負的納稅義務人表示清楚，以免開心交屋後，又因稅負問題搞得一肚子氣。
13.協議合建的分配方式。
都更開發過程中，如果以協議合建的方式作為分配依據，多屬「合建分屋」的方式，因而衍生的問題是：雙方要如何協議分配的面積、比例及選配。
14.（一）土地坪效：坪效指一坪土地可蓋幾坪房子。比如一坪土地可蓋四坪房子（含公設），雙方協議合建比例為六四分，即住戶分得二點四坪，實施者分得一點六坪。
（二）建物面積：以住戶現況居住的面積來協議，如現況居住在室內二十坪的房子，住戶直接與實施者議定更新後新房子的室內仍為二十坪，但原則仍取決於土地坪效的產值。
15.合建比例：假設蓋一坪房子的成本是30萬，而這一坪房子在市場上可賣100萬，合建比例至少就是30%（30萬除以100萬），也就是建商至少要分回30%才能打平成本。
打平成本之外，假設建商的預期獲利是20%，也就是一坪賺6萬（30萬乘以20%），於是建商的合建比例便會變成36%「（30萬+6萬）除以100萬」，地主分64%。
16.分屋選配：
（一）水平分屋，雙方約定樓層分配。比如十層樓雙拼AB戶，住戶分配一到六樓，建商分配七到十樓。
（二）立體分屋，各樓層的面積雙方均有分配。比如十層樓雙拼AB戶，地主分配一到十樓A戶，建商分配一到十樓B戶。
（三）價值分屋，計算整棟房地價值後，雙方各自以分得之價值自由選屋。如十層樓雙拼AB戶住宅加車位總值十億，住戶分六億，建商分四億，故住戶可自由選擇合計總值六億的房屋戶別及車位。
（四）混合型分屋：可能是水平價值分、或立體價值分，或住戶與實施者協議一個雙方認同的方式來選配房屋。
17.以「標準層」價格為計算標準。
北市南港某都更案，有一棟兩層樓高的公寓，譚小姐的房子位於一樓，並與建商談好了合作都更的條件：
她（地主）的土地的法定容積及都更獎勵容積，均是地主分得57.5%、建商分得42.5%，合約並記載房屋面積價值之換算，是依建商第一次對外公開銷售時表列標準層之價格為計算標準。
18.此外，本案為爭取稅捐減免優惠，將以權變方式實施，不過合約明確約定：
「若權變應分配條件或價值與本合約應分配條件或價值不同時，以本合建契約分配結果為實際分配結果，雙方不得異議。」
19.房子快蓋好時，譚小姐收到建商寄來的「選配房屋找補金額計算表」。依合約計算可分配的房屋面積沒有多大問題，換算的標準層每坪單價58萬元，即是建商所稱第一次對外公開銷售時表列標準層的價格，譚小姐因選配更新後一樓和二樓，其中一樓的單價為105萬元、二樓則為52萬元，如此的選屋結果是譚小姐要找補很多錢。
換言之，譚小姐原本的可分配坪數如果要換更新後的一樓，必須多花費快一倍的籌碼，而她原本就住在一樓，卻要用將近一倍的代價來換（已扣除營建成本）。
20.合約未注意一樓層的效用價值。
樓上同樣是選兩間房子，但因為譚小姐選一樓，要找補的錢便比樓上多很多。看完「選配房屋找補金額計算表」，譚小姐氣得快昏倒，馬上聯絡建商。建商表示完全依照合約辦理，無任何問題。
譚小姐打電話到都更處陳情，並申請閱覽及影印權變計畫，一看計畫書才知道她更新前的「權利價值比例」，比樓上層高了不少，因此如果依照他更新後的應分配權利價值，同樣選配一樓和二樓，實際要找補的錢並不多。
然而在談合約的分配條件時，她沒有將一樓的樓層效用價值考慮進去，因此若用樓上標準層的單價換算可分配坪數的價值，再拿去選配高價的一樓，當然吃虧。但合約如此約定，還沒有「擇優」的空間，因此譚小姐就算尋求司法救濟恐也無法勝訴。
21.一樓房子可能有商業效益，因此價值會比樓上高，但土地持分與樓上相同，算出來的可建容積與樓上一樣，因此若無考慮一樓的價差，換算選屋價值就會與樓上住戶是相同的，若用同樣的選屋價值來選擇有價差的房屋，就會出現不合理情況。
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