【2023年02月份閱讀筆記：《一次看穿都更X合建契約陷阱》第87頁～第97頁】
2.建商提供的合約很詳細，除了雙方分配條件，就「更新單元範圍」、「實施方式與建築規畫」、「信託管理」、「甲方應配合辦理之事務」、「甲方產權保證」、「保證金支付與返還」、「搬遷費補貼與租金補貼」、「現有房屋騰空點交作業」、「甲方選配房屋及汽車停車之原則」、「差額價金及稅費繳納」、「設計變更」、「工作施作」、「工程期限」、「更新大樓產權登記」、「更新大樓專有部分驗收房屋」、「更新大樓共用部分驗收房屋」、「公共管理」、「保固責任」、「稅費負擔」、「延遲責任」、「解除契約」、「水電瓦斯裝設」、「通知送達」、「管轄法院」等約定事項，都規範得清清楚楚。
3.然而，這個合約有個關鍵問題，就是在「其他約定事項」中，有一條項的記載是：
「本案核定權變計畫內容所載之甲方應分配價值，如高於或低於本約約定應分配價值時，雙方同意已核定權變計畫內容所載之價值為準，並依契約書第十一條約定辦理找補。」
當場地主律師就詢問建商：這豈不是「真權變」？
4.建商答稱是，律師詢問地主是否知情，地主表示不解其意。
建商則回說「新北市都更契約注意事項」也有明載「以權變方式實施，可約定以權變計畫核定內容為準」，本案就是要依都更條例規定的權變方式實施，一切依法辦理，地主的權利未來將有政府把關，對地主的權益保障應無虞。
5.律師回建商：這說法不是不能成立，但「新北市都更契約注意事項」也明載「若雙方另有協議者，甲方應分配價值得採權變核定內容或以雙方協議內容二者擇優辦理」，雙方既已就分配條件協商多時，合約（私契）所載的分配條件當然就不該只是「僅供參考」，否則雙方根本無須在合約中約定分配條件，因為反正最後都是依權變計畫核定為準。最後，建商同意將原條文改成「擇優」條款。
如果當初地主不明就裡簽下合約，那真的是簽了一紙根本「沒有」分配條件的合約。
6.實際上，都更「權利變換」的理想，本來就是要建構一個公平、公開的分配機制，因此採用「真權變」，也就是一切依照政府核定的權變計畫分配房地及車位，並不是不可。
由於國人在簽署都更同意書前，通常要明確知道自己未來能夠分配多少，才願意簽同意書，但目前法令所規定的權變估價機制也有詬病的地方，因此除了地主自主更新會主導都更外，現今大多由建商主導民辦都更，仍多是採取和地主事先約定一定分配條件，或者兼採得以權變核定內容或雙方約定內容擇優辦理的方式。
7.實務上已有愈來愈多由政府主導「公辦都更」的案件，實際上，公辦都更甄選投資廠商的方式，也多半是要求投標者承諾一個「共同負擔比例」，再視權變審查結果「擇優」辦理，與一般私地主要知道能換回多少坪數才願意簽同意書的想法完全一樣。
因此，我國要走向真正的「真權變」，似乎並不容易，但有趣的是，公有土地依都更條例第二十七條參與「民辦都更」時，卻只願採權利變換。
8.范老先生在北市松山區有間老屋，建商欲辦都更來到家裡整合土地，范老先生因年邁，只想在老房子裡安享天年，故不同意改建。不過范兒子卻想住新屋，於是和建商花了好大力氣說服范老參加都更，雙方簽定「協議合約書」。
9.協議合約書裡，內容雖不多，不過攸關范老可分配房屋、車位及找補規定，大致都寫在裡面，其中包括范老依照權變計畫所載可選的補償費、建材保證、誤差找補方式等。
10.超額選配後不想付找補金額。
原本依照權變計畫的記載，更新後范老可選配房屋及車位的價值為3700萬元，但他想選兩間，一間自住，一間給兒子，因此超額選配達4600萬，可是范老不想找補這900萬，建商當然不同意，雙方談了好幾個月，最後建商終於答應，合約上所記載范老依約應找補的金額為「零」元。
11.都更案終於核定通過，范老一家也依照建商的通知搬遷出去。有天，建商通知范老領取搬遷租金，當天因兒子外出上班，范老自己到建商那領取。建商一次交付半年租金，卻當場說要配合都更程序，又要范老另簽一份合約。范老看了一下，似乎和當初簽的合約沒啥太大不同，年紀大且不疑有他，沒細看就簽了。
12.受騙簽下第二份協議。回到家中，兒子看到范老簽的合約，發現找補金額竟變成900萬元，差點昏倒；隔天立刻衝到建商公司質問，建商卻不予置理。後來范老尋求律師協助代為發函向建商表示基於受詐欺而撤銷范老第二次簽的協議書。數度協商，建商終於願意返還范老第二次簽署的協議書正本。
13.定妥房屋、車位分配及相關配套，立約才周全。雙方只要約定合建條件，不論條文多寡、內容繁簡，就可成立「都更合建契約」，也就是「私約」。
實務上不乏地主與建商僅就房屋及車位分配，約定幾個最重要的條款，內容往往僅有一張A4紙，其餘都依政府核定發布的權變計畫辦理。
不過權變計畫對於雙方的私權規範究屬有限，建議地主簽立的「都更合建契約」，至少還是能夠包含本書第三章所列舉的基本條文較為周全。
14.本案政府核定的權變計畫內容，實際上沒有依照契約上所約定的分配條件登載（僅有其中一間房和一車位），通常是基於不便公開或其他原因，這時合約就該明定將來如何移轉及可確保分配的方式。
本案透過律師協助，約定建商應於一定的時期內變更權變計畫，讓地主多選配的分配單元及車位可以登載在權變計畫書中，將來辦理權變登記時則可確保分配無虞。
15.簽署文件前須詳細閱讀內容。常聽聞都更或合建案中有老人家遭騙簽同意書或合約的情形，簽訂合約前最好也尋求律師的專業協助。
合約通常一式兩份，但有時建商卻藉故不給或收回，本案幸好范老有拿回一份，得以發現受騙。如果是受詐欺簽立的合約，可依民法撤銷，甚至提告刑事詐欺罪。不過要注意，應於發現詐欺後之一年內提出。
16.台北市中山區某都更案，有家知名建商於民國97年來到這裡整合，99年三月報核都更「事業概要」，並在11月取得核定，接下來進行「事業計畫」的報核程序。
這個更新單元基地內有位蘇姓地主，建商希望蘇先生能出具同意書，讓他們能夠報核事業計畫，建商並告知蘇先生更新單元內已有很多地主同意，如果蘇先生不與建商簽訂合建契約，就要用「權利變換」的方式計算蘇先生房地的價值。
蘇先生素聞權變的估價不公平，擔心自己被用權變方式處理，於是答應和建商簽訂合約。
17.直接約定分配數量。
當時，建商告知蘇先生更新後預計興建十五層樓高的大樓，依照當時估算的獎勵值及雙方約定的合建分配比例如下：
1坪土地可分得產權坪3.4坪，蘇先生在更新單元內共有29.8坪土地計算，換算更新後營分配建物面積為101.32坪；汽車停車位則以蘇先生的土地占建築基地面積比例，乘以建築設計之車位數量，計算下來是3個車位。
18.雙方在100年1月簽約時就約定「房地分配」：「甲方（地主）可分配建物產權登記面積101.32坪，汽車停車位（平面）數量為3個。」
並約定：「本案依權變方式進行房地及車位選配，但甲方實際應獲分配之房屋、車位數量，仍以本約（私契）之約定為準。」
蘇先生的兒子建議請律師審閱合約，但蘇先生覺得律師審約費用太貴，自己看過覺得合約沒問題的，就直接與建商簽約。
19.計畫通過，原先分配結果反吃虧。
簽了合約之後，蘇先生就再也沒過問更新程序，期間市政府有寄一些要召開公聽會、聽證會的通知書，蘇先生皆不以為意。後來事業計畫經市府審議通過，市府寄來核定的公函，蘇先生也沒特別去看公函所附核定計畫書光碟內容。
一直到了權變階段，蘇先生收到了建商寄來的選屋通知，一看建築設計及可選的房屋，才發現更新後竟然從原本認知的15樓暴增到21層樓。
20.蘇先生趕忙拿出「事業計畫」光碟印出計畫書，對照原先的「事業概要」，容積獎勵值多出了約30%，房屋總產權登記坪數從原本3500坪增加到4800坪，車位從89個增加119輛。
如此換算，蘇先生更新後應分配建物面積應是1坪土地可分得產權4.6坪，應分配137.08坪，車位也該是4個。結果，蘇先生依照合約分配的結果，還不如權變估價計算權值的分配。
21.蘇先生氣得寫陳情信到都更處，但都更處卻回覆說那是雙方的私約爭議，應循司法解決，蘇先生悔不當初，如果當時有請律師協助審閱合約，或許今天就不會變成這樣的局面，也不需要上法院打官司。
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