230422漢聲 專訪《這個房仲太狠了！》作者：陳泰源
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非常感謝基銘哥數度專訪我、幫我打書，
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關於新書內容包括：買、賣、租屋，給消費者的知識補充、如何提升服務品質增加業務力之給菜鳥房仲的建議、
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更重要是以受害者的身分，分享 #黑心建商大家地產卓家雄 的坑殺地主陷阱全揭露。尤其這部分算是背負著「使命感」來寫的，我爸媽目前仍在跟黑心建商打官司。只能說，建商與地主之間是資訊極不對稱的兩方，政府竟然沒有推動「定型化契約」與「應記載及不可記載事項」，身為地主的我們，只能提升專業知識以求自保；何況，人一生中，可能還有幾次買賣房的機會，但和建商打交道，恐怕一輩子就這麼一次，完全沒有練兵、重來的可能。
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談到「房仲話術」，要強調的是並非黑心話術，而是一體兩面、缺點也可以是優點的換句話說，在新書裡我列舉了總共15個案例，例如：河景第一排有風嘯聲、四樓是賜你平安、電熱無瓦斯熱水不夠熱但安全、夾層有壓迫感卻享有魔術空間、住在墓地旁卻福地福人居又超便宜、買對就不怕買貴、要買物有所值，別買物超所值……歡迎網友提供第16、17、18、19的說法案例。
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有些人出書，以吹噓、行銷自己為主，但我寫的都是親身經歷的實戰經驗，要澄清的是，書裡不完全是講同業的壞話，因為內容有提及我與客戶之間的互動，因此也有想賣天價的屋主、總是出芭樂的買家、難搞房東、租霸惡房客；總之，這本算是運用同理心書寫，呼籲各個角色該注意改善的點，才能一起圓滿成交。
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房東最怕遇到的情況之一就是租客輕生讓房子變凶宅，書裡有教大家如何事先預防、嚇阻租客自殺，發生了又該如何「求償必成功」？上法院訴訟，依據的又是什麼法條？
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也分享，現在我幫房東招租房子，都會要求房客提供「租得起半年」的財力證明，確定有儲蓄習慣、甚至有緊急預備金、不是月光族才給租。
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除了重大瑕疵，例如海砂、輻射、凶宅，可以構成解約條件之外，其它諸如漏水、壁癌等等，幾乎只能要求價金賠償，甚至有很多買家在意的點，未必寫在屋況說明書中，你不問，房仲也不會主動講，例如：房子的隔壁是凶宅。
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屋況瑕疵，記得要在5年內「發現」並且在「發現後的6個月內」通知。超過追訴期限，通常求償機率極低，除非是重大瑕疵；也要記得，是發現，不是發生。例如，買了之後才地震導致龜裂漏水。那就跟前屋主一點關係也沒有了。
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有些黑心投資客會故意在買賣契約裡面寫「現況交屋」甚至更進一步寫「賣方不負瑕疵擔保責任」給買家簽名，難道買了之後發生瑕疵，就真的不能求償了嗎？答案是可以的，具體該怎麼做？書裡也有教。簡言之，雙方面都要寫，賣方「排除」瑕疵擔保「責任」，買方「放棄」瑕疵擔保「請求權」。
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租賃部分，房仲只是前頭的媒合，承租期間其實都不關房仲的事，那是代管業者的業務範圍，而每月要支付月租金的10%給代管業者，所以請好好珍惜「租賃期間仍免費服務」的房仲。例如我，為了服務口碑，願意免費服務。
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建議房仲不要瞧不起租案，不要怕麻煩、嫌服務費少，畢竟那是屋主「多出來」的房子，才會拿來出租，遲早會「處理掉」；尤其現在房市反轉向下，買得起房子的人都縮手跑去租屋，因此租賃市場超火熱！如果不希望一直吃老本，沒有糧草渡寒冬，畢竟現在「房仲倒閉潮」已經來囉～
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現在空屋越來越多，又少子化，爸媽各一間房，獨生子女未來繼承兩間房還要再賣掉一間房，台灣房地產的已經差到不靠資金派對就堆疊不起來了，現在絕對是租比買划算。
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說到黑心建商坑殺陷阱，我相信地檢署的檢察官絕對沒有被收買，畢竟為了避免冤獄的發生，必須「無罪推論」，民事訴訟部分我們地主是贏的，而且法官在判決書內文還寫到建商「違反誠信原則」。
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很多網路酸民都說「仲介也會被騙？」事實上，不動產的領域非常廣，你怎麼會以為房仲精通代書、估價師、結構技師、建築師、營造廠、建設公司的專業呢？會以為房仲什麼都該懂的人，腦袋才有問題吧？
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關於信託，多數人都誤以為信託是種保障，誤以為只要信託了，假使建商說話不算話，信託銀行就會主持公道；事實上，信託是建商坑殺地主的手段，因為一旦信託了以後，土地所有權人就變成信託銀行，你就不是屋主了！於是銀行就會聯合「大客戶建商」一起背著地主、代理地主「授權同意」建商去申請危老容積獎勵；換句話說，如果尚未信託，主控權就還在地主手上，所以一定要記得，先選屋，才能信託。
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黑心話術1→因為你的條件比較優，所以要跟你簽保密條款，一旦曝光、他人知道就失其效力，所以連信託銀行也不可以知道，因此不能把保密協議放進信託契約裡。……於是，銀行就會只認有放進信託的、條件比較不好的契約。
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黑心話術2→這是民國103年的合建契約，危老條例是106年上路，因此無「法」適用，新法不朔及既往。……於是，建商就背地裡、拿著地主的代刻便章偷偷申請危老容獎、免費稀釋地主的土地。
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陷阱之「代刻印章授權書」：條文若有「一切相關、不得限縮、不可異議」等字樣，就要小心了建商無限上綱解釋權力範圍、用印無極限。
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建案進度通知書：建案申請過程中一定會有許多文件往返，小心，屬名給地主的文件，通訊地址與電話統統改成建商的，讓地主完全不知道建案進度如何。
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黑心話術3→設計圖與建照的坪數會有落差，因此請地主先搬家，等把房子給拆掉了以後，那時建照也下來了，再請地主來選屋。……於是，房子拆了以後、地主回不了頭了，再來「一份契約，各自表述」。
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記得，建商不按照契約走，完全不會有刑事背信、偽造文書等坐牢的風險，只有民事的債務不履行的價金求償，而且還得由地主先繳交裁判費、主動提告、發起曠日廢時的訴訟、飽受精神折磨，這也是為何黑心建商都喜歡亂搞一通！
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怎樣不按照契約走呢？以我們家 #松蔦青語 為例，契約寫明，改建後的店面要恢復原舊面寬，結果縮水，還把隔壁店面的樓梯霸佔我家的店面，導致前寬後窄；另外，契約寫規畫平面車位，結果建商竟蓋成機械車位。
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關於菜鳥房仲翻身心法，如何透過經營個人品牌成功被動吸引客戶上門，首先你必須認同，我們要致力「降低資訊不對稱」，如果客戶比房仲還專業，就不會有互相猜忌的空間，拚的只剩「有溫度的服務」，也能展現「正直與誠實」人格，讓客戶更信任我們，所以，我的業績或許不會是最好，但我絕對是零糾紛的超級業務！
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只要是獨家，我就做。我們要挑客戶，也不該挑客戶。不挑客戶指的是，案子很小，但客戶信任你，想專任委託於你，就該接；應該挑客戶，譬如刁鑽、愛找麻煩、說話不算話的客戶，就該趨吉避凶。
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總之，不要老想著「一次性成交」，先隱瞞、先硬成交再說，如此一來，每次成交之後就歸零，客戶無法累積、口碑無法傳播，你就無法越做越輕鬆。
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雖說書名叫做《#這個房仲太狠了！》但書裡面也有替房仲同業發聲！
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我認為現行房仲體制有很多不合理需要改善的，尤其就是因為全世界只有台灣存在著「一般約制度」，屋主可以同時委託多家房仲賣房，才會衍生「踩線」畸形文化；在國外，若是為了開發去詆毀同業，遭到檢舉除了會被罰錢、嚴重者甚至被吊銷執照，可是反觀在台灣，反開發竟然變成「教育訓練」！？
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屋主委託十家房仲，最後只被一家成交，成交的那一家，甚至還用削價競爭、作賤自己、被客戶看輕的方式，搞得自己成交了也沒多開心；另外九家付出的帶看心力、廣告行銷成本，也全部付諸流水、無法回收，相當不公平。
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所以，如果你也認同我的理念，請用新台幣支持我的書，讓我們一起把專任約的理念給宣揚出去吧！
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YT節目原影→https://youtu.be/boGfFtlf_Yo
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主持人／李基銘；受訪來賓／東龍不動產專任委託部經理、房仲作家陳泰源
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我是陳泰源！