240129TVBS 青年買不起房、租屋族怕恐怖房東 包租代管嗅市場商機

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全台300萬租屋族，占總人口的8分之1，高房價，讓很多人放棄買房，寧願租屋，這也讓包租代管業者看到紅利，投入租屋市場。但台灣仍有九成的租屋黑市，儘管政府祭出政策，想讓隱形房東浮上檯面，房東基於稅務考量，仍然不願白化。......↓

物業管理公司營運協理林宣諭：「以代租代管，我們就是會有收一個代管費就是管理費，當然如果出租的話還有一個仲介服務費。」

房東委託管理公司，打理要出租的房子。

物業管理公司營運協理林宣諭：「我們這邊就可以直接秀出我們最近可能精選的一些館別。」

另一方面，房客也能透過公開透明的平台，找到理想的居住環境。

記者王皓宇：「高房價和高消費的趨勢之下，租屋成為最能控制風險的居住選擇，不一定要買房的風氣逐漸形成，但是房東和房客之間存在鴻溝，包租代管業者就扮演橋樑角色。」

物業管理公司營運協理林宣諭：「以房東端來講，我們就有第一個就是包租代管，那第二個的話就是裝修改造，那第三個就是委託管理，房客這邊的話，其實我們就有跟外面的業界比較不一樣，是我們有分整年租跟月短租。」

台灣集合住宅屋齡老舊，成為住宅市場隱憂，高齡化、少子化，租屋市場將面臨挑戰，從風險規避及收益角度來看，包租物業管理公司能補市場缺口。

物業管理公司營運協理林宣諭：「對於房東來講，他其實可以去思考說，那他是不是在他的租金上，可以有怎麼樣的調整，或他的屋況上可以有什麼樣的新的變化，因為現在的租賃市場其實跟以前不太一樣，以前可能只是為了說，我現在可以快點出租租便宜就好了，但是現在的消費族群，其實他們都還蠻重視一些生活品質的，所以他們會希望說找到比較好的，有質感的或有裝潢過的一些小宅。」

台灣租屋市場規模小，相對於先進各國25%-40%的租屋市場比例，台灣租屋市場比例僅約8%到13%，但租屋剛需始終存在，租賃行為卻有7到9成是地下化的黑市狀態。

崔媽媽基金會執行長呂秉怡：「所以台灣的房東很怕跟政府打交道，所以不願意給房客去申請租金補貼，那租金扣抵所得稅的部分，如果你沒跟房東商量的話，房東也不願意讓房客去申報，那入戶籍房東也不願意讓房客入戶籍。」

全台約300萬租屋人口，占人口8分之1，政府為了落實居住正義打房，但沒有打到租屋市場，相關政策反而還出現租金轉嫁的副作用。

崔媽媽基金會執行長呂秉怡：「租屋市場基本上是供需的問題，房東無時無刻的想要把租金調高，那房客隨時也想租金能不能再更便宜，所以其實供需的抉擇之下，關鍵是就是說，如果是供不應求的話，租金就會被帶上去，那如果供過於求的話，房東想漲租金也不一定拉得上去。」

聯勝房屋專任委託部經理陳泰源：「第二個打房政策是選擇性信用管制，它就是針對成屋囉，那它主要是針對說第二戶以上呢，你買房子沒有寬限期，而且呢自備款從兩成變三成，那第三戶以上(貸款)就直接驟降到四成，換句話說你要拿六成的自備款，那這個其實就會大幅的提高，想要買第二間以上房子，來收租的這個置產族，那如果說以前原本是我可以貸八成，我只要拿兩成自備款，就可以拿來收租，跟現在我要拿三成以上，而且還沒有寬限期，拿來收租，我投入的那個成本，就是不一樣，那投入成本比較高，再加上因為現在真的確實，房價比較偏高的關係，那他如果要維持那個租金投報率，那他勢必在租金的部分，也要有所調漲。」

政府擴大實施300億租金補貼政策，加上實價登錄、包租代管公司化與合法化，同時也鼓勵房東，把房子拿來加入社宅包租代管。

聯勝房屋專任委託部經理陳泰源：「他如果是願意合法報稅，而且他是有加入這個所謂社會住宅，就是包租代管的話，對房東來說，他的優惠很多，譬如說他每一年要繳的房屋稅跟地價稅，他用的是優惠稅率，就是跟自用稅率是一樣的，那包含說他的免稅額，每一個月都有1萬5扣抵的免稅額，而且還有享60%扣抵的優惠稅率，那包含說他還有相關的住宅相關的險，每一年都還有實報實銷的修繕補助。」

祭出誘因，讓隱形房東願意浮上檯面，要健全租屋市場，還有賴政府長期的居住政策。

【房屋出售供給量增，租金卻同步上揚，合理嗎？青年買不起房、租屋族怕恐怖房東 包租代管嗅市場商機】

關於打房政策，主要有三：平均地權條例、選擇性信用管制、房地合一稅。而這些政策，對租屋市場的影響可能有哪些？

［平均地權條例］

「禁止預售屋換約轉售」、「預售屋解約需在30天內申報」都是針對尚未落成、還沒蓋、正在蓋的預售屋，跟租屋市場較無直接關聯。

至於「私法人購屋採許可制」、「檢舉炒作領獎金」，主要也是針對「買賣」，跟租屋同樣較無直接關聯。

［選擇性信用管制］

法人購置住宅最高貸款四成：針對「法人囤房」，提高「投資客透過公司購買多筆房產」的門檻；既然自備款增加，若要維持出租投報率，自然也得調高租金，否則不划算。

自然人購買第二戶成數降至七成且無寬限期、購買第三戶以上貸款上限四成：同樣影響「買第二房意願」，因此買房目的若是「出租」，也會為了投報率而調高租金。

同時會降低買第二間房以上的「投資」意願，按此邏輯推論，將會出現「成屋銷售供給量增加，租屋價格行情卻也上漲」的弔詭現象。

〔房地合一稅2.0〕

持有超過5年以上，才能從獲利稅率最高45%降至20%。加上若是「出租不報稅」且「沒被國稅局抓到」的話，設籍滿6年的「假自住」不中斷，之後賣房還可享有400萬免稅、獲利部分只課10%的優惠稅率。

因此1：這會讓投資客房東在出租時，希望租久一點，至少6年內，房客承租期間相對穩定。

因此2：「租屋黑市」無法改善，因為屋主是投資客，時間到了自然想賣房獲利了結，所以會讓房東阻止房客申請租屋補貼。

〔若房東把房子拿出來參與社會住宅，有什麼利多？〕

政府大撒幣：A房屋稅、B地價稅享同等自住優惠稅率，C每月租金享有1.5萬元的免稅額且D超出部分還能享有60%優惠稅率折扣、E公證費補助、F每年最高1萬元的實報實銷修繕補助、G各類產險補助（火險、地震險、凶宅／跌價險）等等。

〔根據統計全台大約有300萬租屋族，為何租屋會有市場？〕

1.買不起。

2.就業或讀書，階段性暫居某區域，租的比較機動性，買還得考量脫手性。

3.買得起房子的人也未必想買，畢竟此刻房市處於相對高點，租屋還比較划算、負擔輕。

TVBS新聞→https://news.tvbs.com.tw/life/2382183

TVBS原影→https://youtu.be/C8xAn_J33To

記者 王皓宇 / 攝影 陳儒桓 報導