江文宗建築師太離譜鑑定10：詐取地主土地55%＋賣房合理利潤25%＝黑心建商獲取不義暴利80%

【詐取地主土地55%＋賣房合理利潤25%＝黑心建商獲取不義暴利80%】

江文宗建築師寫的這份鑑定報告書裡，基本上就是誇飾建商的付出，再賠上「自身專業信用」與「建築師公會之公信力」及「鑑定報告書的權威性」來塑造他所謂的「業界常態」，結果可能造成「沒當過建商的法官」被混淆，進而影響判決的公平正義。......↓

【沒有地主的房子與土地，建商再努力也等於零】

江文宗在鑑定報告書中指出，本案核准獎勵容積包括：符合危老的8%、耐震設計4%、綠建築6%、時程獎勵10%。欲取得上述之代價，乃基於建商努力奔走整合所付出之貢獻，及需大幅增加建造施工成本才有的。

然而，事實是：

總共28%的獎勵容積中，其中危老條例8%與時程獎勵10%，這18%佔28%近六成五的貢獻，是「地主的」房子符合條件且「申請就有」的時程獎勵。請問，這跟「建商的努力」何干？

另外10%，是耐震設計4%與銀級綠建築6%，這部分，要說是建商的努力我不否認，但這樣的描述並不夠完整，精確的說法是，有了耐震與綠建築，雖增加營建成本，但可「轉嫁消費者」並「獲得10%獎勵容積」光這樣就已獲利不少。

根據本案信託銀行瑞興之信託資產報告所載，本案最終營建總成本為3億8288萬4550元，單坪換算16.33萬元，實價登錄均單價81.84萬元，每增加1坪獎勵容積，就能多賺65.51萬元的利潤。而且這還不包括每1建坪稀釋0.09坪市值約45萬元之地主的土地貢獻呢！

尤其像本案，利用條文陷阱省下購地成本、不願按比例分配給地主，又背地偷偷申請獎勵容積全數獨吞以謀取暴利的建商，是不是貪得無厭？

還有，本案主要為三個地主，其中一個地主還是建商《大家地產》卓家雄他自己，我父母於103年就簽約，是基於善良誠信所以第一個簽約！最後再整合隔壁那位窮到只剩房子、沒錢打官司、被建商坑也只能認了的，七八十歲的年邁地主。

我就問：江文宗，這樣的黑心建商，是有多辛苦？

【建商只要能將地主的土地騙取免費稀釋，就能獲利80%？】

江文宗在鑑定報告書裡說，若將取得之獎勵容積全部依補充協議約定之比例進行分配，形同所需增加建造施工成本全部由起造人單方負擔，亦完全抹煞建商努力奔走整合之貢獻度，則尚難謂符合契約公平精神，並非業界常態。

顯然，江文宗認知的「業界常態」應是「黑心建商們的集體思維」，然後政府、藍、綠、白民代又被建商的政治獻金利益與勢力把持而不把關，難怪地主們要當釘子戶以自保。

讓我來破解吧！

「建造施工成本全部由起造人單方面負擔」這句話本身沒錯，但建商1坪營造成本僅16.33萬元（20%）卻能賣81.84萬元（100%），每1坪都能獲利65.51萬元（80%）；此外，每1建坪得分配0.09坪市值45萬元的土地成本（55%），佔八成利潤65.51萬元的近七成（69%）！看懂了嗎？

所以這「依比例進行分配，形同所需增加建造施工成本全部由起造人單方負擔」的文字遊戲，到底是怎樣的不專業或不懷好意？才會寫得如此偏頗又似是而非？

【思想扭曲者，面對違反誠信卻不批判，不配談公允】

江文宗提及的那些費用，難道不該由建商出嗎？不然地主找建商「委建」就好，何必「合建」？好笑的是，建商自己口袋淺導致必須貸款才能蓋房所產生的「利息」，關地主X事？

然後「所有成本」換算1坪才16.33萬元，又極低估地主的土地價值、忽略地主幫建商減輕1坪500萬元的購地負擔、還主張應調降地主的「總體分配比例10%」，豈不是讓黑心建商能藉此謀取暴利？

難道，這份鑑定報告，就是建商「背後的努力」？這才符合江文宗認知的「公允」？這還有沒有天理？

說到誠信原則，我再講一遍，建商可是從上到下全體人員欺瞞我們，背著地主偷偷申請獎勵容積！（106年11月30日詢問建商危老獎勵之事，建商經理謊稱：「能符合的條件幾乎沒有」、「目前只能設計到50高度公尺，所以有其他獎勵，也是無法」）（108年10月24日詢問建商自由時報所載「通過危老重建》饒河街3億透天店面 容獎近3成」的新聞之事，建商窗口謊稱：「這不是我們的基地ㄟ」，我們感到疑惑又追問：「地號不是嗎」，建商繼續睜著眼睛說瞎話謊稱：「不是ㄟ」），江文宗怎麼不對此批判建商沒有誠信呢？難道這就是你所習以為常的「業界常態」，所以覺得無所謂？

【丟不丟臉啊？之鑑定報告書原文】

本案核准獎勵容積包括獎勵辦法第4條：符合危老條例第3條第1項第2款之獎勵容積8%、獎勵辦法第6條：建築物耐震設計之獎勵容積4%、獎勵辦法第7條：取得候選銀級等級綠建築證書之獎勵容積6%。、危老條例第6條第2巷第1款：時程獎勵之獎勵容積10%。惟查，欲取得上述獎勵容積之代價，乃植基於建商努力奔走整合所付出之貢獻，及需大幅增加建造施工成本有以致之，若將取得之獎勵容積全部另依補充協議約定之分配比例進行分配，形同所需增加建造施工成本全部由起造人單方負擔，亦完全抹煞建商努力奔走整合之貢獻度，則尚難謂符合契約公平精神，並非業界常態。實務上應將必要支出之地上物拆除費用、拆遷安置費、鄰房鑑定費、設計監造費、特殊結構委外審查費、耐震初步評估費、增加之建造施工成本及申請容積獎勵需繳納保證金之利息、貸款(融資)利息等費用併入建商總成本，再與地主土地價值比較估算雙方貢獻度價值後，重新檢討並調整原合建契約書及補充協議約定之分配比例進行分配，始符公允及誠信原則。