江文宗建築師太離譜鑑定8：「免計容積」占比突破法定上限高達38.68%？揭江文宗建築師「惡意推估」自毀聲譽！

【江文宗建築師不專業鑑定8：「免計容積」占比突破法定上限高達38.68%？揭江文宗建築師「惡意推估」自毀聲譽！】

從這份鑑定報告書有太多地方明顯資訊錯誤、不符常理之處來看，若不是不夠專業才會寫得出這樣離譜的內容，否則真的讓人不得不猜想，是不是其中有什麼利益，讓鑑定人江文宗「不惜冒著葬送自身信用」也要背棄建築專業撰擬這份漏洞百出又偏頗的鑑定報告？

就以本篇擷取的段落來說，一旦破解出真相後，你就會深信我所懷疑的。......↓

【用「錯誤公式」障眼法官，將「免計容積」離譜拉高38.68%】

在破解江文宗的錯誤之前，我們須先知道，危老獎容在建照及相關公文往返都再再顯示為1039.58平方公尺／314.47坪／28%，也就是說，危老容獎28%等於314.47坪是千真萬確。

在這個大前提下，我們看到江文宗在鑑定報告書裡指出，本建案使照總樓地板面積為7750.41平方公尺／2344.5坪（含獎勵容積28%），若未核准獎勵容積，則「推估」可興建總樓地板面積為6055平方公尺／1831.64坪（計算式：7750.41除以1.28=6055）。

假設，江文宗的計算式是對的，

「調整後的7750.41平方公尺／2344.5坪」扣掉推估的「調整前6055平方公尺／1831.64坪」等於差距達1695.41平方公尺／512.86坪。接著，我們將512.86坪扣掉危老獎勵314.47坪，剩於198.39坪。

我就問，「調整後」的「總樓地板面積2344.5坪」扣掉「危老獎勵314.47坪」等於2030.03坪，這與江文宗推估「調整前」的總樓地板面積為1831.64坪，之間差距「198.39坪」到底是什麼？

江文宗，你敢不敢以建築師的專業與榮譽來解釋清楚？

明明建照資料裡，有一份本案《松蔦青語》建築師林祺錦致給北市府都發局的簽證表，上面清楚載明：本案因（危老重建）容積獎勵進行設計調整。並於「總樓地板面積」的「調整前」為6577.46平方公尺／1989.68坪及「調整後」為7750.41平方公尺／2344.5坪，相減則得出1172.95平方公尺／354.82坪。

再次強調，危老獎勵28%確確實實為314.47坪，所以跟簽證表上的調整前後之間的差距354.82坪仍有40.35坪的差距，這40.35坪到底是什麼？

其實，這正確的40.35坪的差距，與江文宗做錯的「危老後再扣掉危老坪數」剩餘198.39坪，指的是同一個項目，那就是：雨遮、露臺、陽台、梯廳、機電設備、安全梯之梯間等「免計容積」。（順帶一提，根據地主的土地面積占整塊基地比例為34.69%，也就是說，這40.35坪的免計容積其中有14坪，是地主貢獻的。）

Google就知道，免計容積的法定上限是15%，所以，

「因危老獎勵所增加的40.35坪免計容積」除以「簽證表，調整前後之差距354.82坪」等於11.37%，實屬合理；但若用江文宗的算式，「危老獎勵調整後的免計容積198.39坪」除以「調整後總坪數扣掉『江文宗推估』調整前的總面積，也就是調整前後之差距為512.86坪」得出免計容積占比竟高達38.68%！

江文宗，你身為專業的建築師，怎可心存僥倖，在極具公信力的「鑑定報告書」裡用「除以1.28%」的方式來「推估」調整前的總樓地板面積是6055平方公尺／1831.64坪？明明有簽證表的真實數據卻不用，用意究竟為何？

【建商是精算師，在政策不變的前提下，固定坪數與比例分之間的差距極小才是合理】

江文宗在鑑定報告書裡表示，本案若未核准獎勵容積，則地主依補充協議固定分回450坪（635.41坪除以450坪=分配比例70.82%）已比65%計算可分回面積413坪多出37坪。

我就問：到底要多不專業，才會在鑑定報告書裡耍笨？在沒有獎勵政策的前提下，與地主談合建，建商會智障到將「固定坪數」與「比例分」之間的差距大到37坪之多？

讓我來破解你！

本案若未核准獎勵容積，地主依補充協議固定分回450坪，僅比65%比例分多出0.2%／1.36坪（算式→6577.46平方公尺／1989.68坪乘以0.3469=690.22坪，450坪除以地主的土地產生的總建坪690.22坪=65.2%）。換句話說，若無危老獎勵、調整前之地主的土地所產生的總建坪為690.22坪，65%等於448.64坪，與固定450坪分僅差距1.36坪。這才是正解！

江文宗捨棄明確的簽證表數據不用，卻以不精確的推估方式作出結論，若法院輕信你的鑑定報告，豈不是讓人以為「地主貪婪、已經分很多還要更多」，無論你是因為不專業、草率，或真的另有企圖，這樣的態度、作法，絕不可取！

【丟不丟臉啊？之鑑定報告書原文】

本建案核發建照載明，本案依都市危老條例申請重建，核准獎勵容積為1039.58平方公尺（314.47坪），該容積獎勵額度28%，工程施工中雖曾辦理變更設計，惟建築物規模、面積、建蔽率、總容積樓地板面積、……建築物高度均同原核准未變更，故使照面積與建造面積相同；本建案使照總樓地板面積為7750.41平方公尺／2344.5坪（含獎勵容積28%），若未核准獎勵容積，則推估可興建總樓地板面積為6055平方公尺／1831.64坪（計算式：7750.41除以1.28=6055），基此，若未核准獎勵容積時，被上訴人可分配面積若依地主65%:建商35%計算為413坪（計算式：6055乘以0.346908乘以65%乘以0.3025=413），顯見，本案若未核准獎勵容積，則被上訴人依補充協議固定分回450坪（635.41坪除以450坪=分配比例70.82%）已比65%計算可分回面積413坪多出37坪。依契約精神，危老獎勵容積實無令分配予地主之具體憑據。