江文宗建築師太離譜鑑定9：鑑定人神邏輯？因為獎勵容積是「後來才有的」所以地主分配比例應整體調降10%？

【鑑定人神邏輯？因為獎勵容積是「後來才有的」所以地主分配比例應整體調降10%？】

江文宗建築師在鑑定報告書中表示，建商與地主談合建，只要是後來「爭取」到的容積獎勵，考量需額外付出龐大營建成本，分配比例會調降10%。如果地主跟建商原本的契約是六四分，之後就會改成五五分。

看到這一段，讀者是否與我有同樣感受……是不是覺得這個報告內容好像黑心建商的口吻？拿到更多獎勵容積，地主反而要調降分配比例？既然建商申請獎勵容積要付出那麼多成本，那不如不要那麼辛苦申請，不僅可以省下所謂的龐大營建成本，地主可以分回的土地面積也不會被稀釋，皆大歡喜不是嗎？

膽敢寫出這樣的論述，是賭法官不食人間煙火、不懂實務交易習慣？還是把全台地主們當白痴，都會同意江文宗這樣的分法？

【獨享建坪銷售利潤，土地又免費稀釋，一來一往，建商單坪獲利破百萬元】

本案《松蔦青語》容積獎勵共28%，其中18%也就是近六成五的貢獻，是因為「地主的房子」符合危老及「申請到就有」的時程獎勵。我就問：建商到底「爭取」了什麼？

至於另外10%的耐震與綠建築設計，是建商為了「提升房價／獲利」而爭取的沒錯，但這成本會「轉嫁」給消費者，又憑啥反過來要求地主調降分配比例？

以本案來說，營建成本單坪近17萬元，房均價約81萬元，賣掉之後相減下來還有單坪64萬元的「利潤」；而單坪市值約500萬元的土地，危老之後總樓地板面積增加，每建坪需分配0.09坪也就是45萬元的土地成本。

如今，地主的「土地成本」被建商「免費稀釋」，「賣房利潤」也「全歸黑心建商所有」；一來一往，等於建商一坪大賺109萬元。（賣房利潤64萬元+用騙的以省去購地成本45萬元=109萬元）

注意，土地成本45萬元除以房屋銷售利潤總額64萬元，占比／貢獻高達70%；江文宗卻說，地主的分配比例65%還要再調降10%為55%才合理，到底良心何在？

【容積無論基準或獎勵，統一比例才是業界交易習慣】

我近年有幫各個都更案的地主審約，憑良心說，實務上，合建契約的分配都是將「基準容積與獎勵容積」作「統一比例」。

既沒有所謂「基準容積地主可以分比較多，獎勵容積地主就該分比較少」，更不可能有「獎勵容積是後來才有，所以地主得調降分配比例」的案例，至少一定會和地主就獎勵容積再作協商，否則將來必定產生糾紛；更不會欺瞞地主沒有獎勵容積，但私下卻偷偷申請欲獨吞，畢竟正派經營的建商是藉由蓋房子賺錢，不會打從一開始就惡意欺瞞，事後再藉由曠日廢時的訴訟官司逼迫地主讓步，牟取暴利。

地主應分比較少的，唯有建商自費購買、但仍會稀釋地主土地的「容積移轉」。當然，坊間有些黑心建商仍會話術「容移是建商花錢買的所以不能分」來騙不懂的地主，要當心。

總而言之，江文宗不惜賠上自己的信譽與專業，還讓臺北市建築師公會的公信力一起陪葬，竟寫得出這種鬼論述。我相信，社會自有公評，壞人必有報應，司法終會還我父母公道。

【丟不丟臉啊？之鑑定報告書原文】

通常業界一般實務作法，合建案原契約若採6:4分配（即地主分配60%、建商分配40%），後另爭取到容積獎勵時，考量建商需額外付出龐大營建成本，分配比例會調整為5:5分配。設若原合建契約，係以6.5:3.5分配，後另爭取到容積獎勵時，分配比例會調整為5.5:4.5。