新青安+炭費+電價 居住成本增致由租轉買=房市漲定？

240422中視 新青安+炭費+電價 居住成本增致由租轉買=房市漲定？

根據中央大學台灣經濟發展研究中心調查顯示，消費者購屋信心指數到今年三月前，已經連續43個月呈現樂觀趨勢，而近期央行宣告升息半碼以及電價平均調漲11%，專家認為在居住成本持續攀升的情況下，未來房價與租金依舊是易漲難跌。......↓

台經院副研究員錢思敏：房市最主要還是因為升息關係，房東開始要漲房租了，如果幅度太高，就會有一波想去從租轉買的狀況。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐：目前的租屋市場狀況，一種是屬於電費本身內含在租金當中的，這時房東就可能必須微調，如果是採分租概念，其實會採用獨立電表要求你自己去繳，但不管怎樣還是因為電費漲、未來整體的居住成本增加……。

貼心提醒、詳細介紹屋況，從業二十多年的資深房仲賴語璇為首購族夏小姐挑選最合適的物件，這已經是今天帶看的第三間房了。

離開故鄉花蓮北漂打拼十多年，夏小姐租遍大台北地區，眼見租金與物價節節攀升，讓她深感「租不如買」。於是加速存頭期款，目標是在今年買下人生第一間房。

簡約質感小豪宅，成為首購族轉租為買的搶手物件，也是不少單身貴族的心頭好，為了協助青年購屋，財政部於2010年開辦的青年貸款優惠專案，今年補助升級，貸款額度從800萬元增加到1000萬元，寬限期展延到5年，貸款年限延長到40年，利息補貼變1.5碼，還不受這次央行升息半碼的影響，對首購族來說，壓力輕鬆不少。

聯勝房屋專任委託部經理陳泰源 表示：這次升息照理說房貸金額會增加，但如果你申請的是新青安的話，一樣是全民的納稅錢來補貼，所以你等於是沒有被漲到，包含說你有5年的寬限期，這5年的時間你完全只要繳利息都不用繳本金反而比租還划算。

房仲出身，出過三本書的陳泰源，觀察近年來房市變化，他發現本來有些萎靡的交易量，在新青安上路後反而帶動了買氣。

聯勝房屋專任委託部經理陳泰源 表示：原本其實在去年2023年的上半年，那時房市氛圍是非常詭譎的，甚至很多人是看空看壞的，尤其因為畢竟從2022年3月開始全球就開始啟動升息循環，那大部分國外的房價都是一個明顯向下修正的狀況，可是只有台灣就因為2023的上半年大家原本很看空，下半年開始政府推出了新青安之後卻意外地往上暴衝。

新青安的威力究竟有多強？根據財政部統計，2023年7月底，新青安的撥貸戶數為1300多戶，貸款總金額為1兆4400多億元，8月1日新青安正式上路後逐月攀升，8月底時將近2600戶，9月底4700多戶，到了10月底已經有5188戶，增加了將近1000億元的撥貸金額。

陳泰源表示，在房價基期高的雙北市可能是微漲或漲不動的狀況或是低總價的物件買氣暢旺，而出了雙北的中南部跟東部，房價幾乎可說是「暴漲」。

聯勝房屋專任委託部經理陳泰源 表示：為什麼很多人會批評新青安，是因為它就是一個明顯「政府根本就沒有打房」的證明、政府反而是在救房市。如果短期看當然覺得政府好棒棒、幫年輕減輕購屋負擔、讓大家都買得起，問題是你借的錢終究要還，我就問，如果5年寬限期之後開始本利攤還了，會不會有一波繳不起房貸的人開始拋售潮，那個時候會不會供過於求？

今年因電價上漲帶來的通膨預期以及台股站上兩萬點，房貸優惠政策等各項有利因素推波助瀾下，專家認為房市極有可能再迎來一波漲幅。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐：房價要漲，通常就是直接的持有成本增加，包括土地成本，包括區域建設利多，再加上其它相關成本，不管是建築成本或者是通膨因素它都會逐漸反映在房價上面。當然碳費的增加也是直接成本的一環。

聯合國環境規劃署統計，營建業在全球碳排占比高達37%，是目前溫室氣體排放量最大的產業，甚至高於工業及運輸業，原因是水泥、鋼鐵、鋁等建材在生產與使用過程中會產生大量碳足跡，而台灣在2025年即將開徵碳費，各界憂心已經居高不下的房價恐將更上一層樓。

業界預估，課徵碳費影響建材成本漲幅10%到15%，將會推升房價至少3%到5%，但內政部評估，以一般鋼筋混凝土建築來看，碳費對營建成本影響其實不到1%，不至於造成房價上漲。

建設公司董座賴運興指出，建材大概佔營建成本40%左右，從鋼筋混凝土的用量來看，營造成本將被推升最少15%。

逐項拆解計算，林正雄期待業者與政府能取得共識，盡快研擬碳費衝擊下的因應之道，讓產官民三贏。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐：可能會間接影響的是上下游帶動的產業的產品價格甚至是人力相關的成本，所以是不是只有1%或者是它有沒有高到15%，目前因為還沒有一定的公式所以確實很難精準講出這樣的數字。不過對於未來整體的成本結構確實會有影響。

造價的實際漲幅目前尚未明朗，專家建議消費者要更加謹慎，評估市場情勢。

【新青安+炭費+電價 居住成本增致由租轉買=房市漲定？】

看到這樣的標題，加上近來房市交易火熱，那些期待或認為房價會下跌的，是否感到失望或憂心忡忡？不曉得耶……大家有聽說過「擦鞋童理論」嗎？現在是否有類似景況？還記得幾天前統一集團羅智先表示「目前整體宏觀經濟讓人看不懂、很弔詭。」你也是這樣想的嗎？

不管房價未來走勢如何，就算短期仍續漲，又假設我目前有足夠自備款可買房的話，我還是堅持暫不買。因為我堅信，沒有只漲不跌的投資產品。

其實，影響房價漲跌的因素非常多，且有主力大因素和間接小因素，何況凡事一體兩面。

比方說，升息讓房貸增加以及電費漲，導致居住成本加重，你可以說房東會轉嫁給租客，但你也可以說，租客可能選擇退租，改租更遠、更舊或更小，反而讓房東不敢漲價。對吧？

至於碳費，我想這部分跟供給、需求、資金、利率、政策調控等五大因素相比，可說是影響相對小很多，比較是帶風向、短期的心理恐嚇層面居多。

然後，請不要再說政府打房不力了，自從新青安推出40年期跟5年寬限之後，我再也不相信政府真心要打房了。

以下，是我這次針對記者提前給我的題目，我事先擬好的受訪稿……↓

【中央大學台灣經濟發展研究中心，發布3月的CCI消費者信心指數，顯示消費者購屋信心連43個月「樂觀」。不過近期央行升息半碼又逢4月電價平均調漲11%，您預料房市將出現哪些狀況？（例如：房價、租金易漲難跌、抗通膨置產潮、租轉買首購潮...等）】

a.央行之所以升息半碼，目的就是為了因應四月份的電價調漲導致可能產生不理性的通膨效應，所以這兩個因素是「正負抵消」。所以，不能因為電價平均上漲11%就認為房價或租金行情會跟著調漲11%。

b.由於央行升息半碼，房貸族的壓力會增加，若是買房出租的投資客，可能會將房貸壓力轉嫁由房客承擔，因此房租可能有上漲疑慮。

c.只是，在電費調整、萬物跟著齊漲，可是薪水不漲，等於生活負擔變相加重，也就是實質購買力降低。因此，在租屋市場方面，房東其實就算不漲也等於漲，甚至還可能因為擔心房客租不起而退租，在空屋率較高的蛋白區為了挽留房客，寧可自行吸收多出來的房貸利息。

綜上，有房貸壓力的房東與經濟弱勢的租客，雙輸。

【房價上漲通常是哪些原因造成？（例如：通膨、漲電價、台股2萬點...等）觀察近六年，電價漲三次，房價漲兩次，電價影響房價的因素比例大概有多少？】

a.房價上漲因素，主要為4+1：供給、需求、資金、利率、政策調控。

b.以記者提供的數據來說，2018年4月台電調漲3%，隔年房價上漲5%，其實並沒有絕對相關聯，主要還是因為當時景氣正處於築底緩步復甦階段沒錯。

c.以記者提供的數據來說，2022年7月電費調漲8.4%，當時央行開始連五季升息，加上平均地權條例等政策風聲，房市出現抑制，讓2023年「大台北地區」房價幾乎凍漲；可是雙北以外的中南部與東部地區，卻因「房價基期低」持續上漲，畢竟，水往低處流，總價與單價皆低，自然成為資金的流向。所以也可看出，電價與房價之間的關聯性，沒有太直接。

【電價上漲對房租的影響為何？（可舉數據，例如：主計總處公布2月房租指數為105.37、年增率約2.21％，連續7個月突破2％的紀錄，甚至創下27年以來的新高...等）哪些區域已經有租金高於房貸中位數的狀況？（可舉您經手的實際狀況與實價登錄）】

以台南房價1200萬元來計算，房貸八成960萬元，40年期，每月房貸，本金+利息=29375元。但租金行情僅2萬元出頭，便宜將近1萬元，租屋仍算相對輕鬆。更別說台南某些房產總價破2000萬元，但租金行情仍然只能租2萬出頭。因此，在台南，總價愈高，租愈划算，因為在地人民所得沒有增加，租金行情無法等比例調升，房價愈高，投報率愈低，租屋愈划算。

【開徵碳費對房價的刺激為何？例如：各類營建成本上升多少...等】

1.只要google便知，環境部強調，無論是「營造業」或「不動產業」都不是碳費初期規劃的徵收對象，再者費率仍待審議。事實上，台灣環境規劃協會理事長趙家緯2023年8月時就表示，在IPCC最新氣候報告《AR6》第11章中調查，其實對房價最終影響根本不到1%。因此，相關業者宣稱徵收碳費將造成房價大漲15%至35%，既「非事實」也有「藉此哄抬房價」的疑慮。

2.至於電費，蓋房子所使用的機具肯定都會需要電，由於營建成本通常占整體房價的20%，假設電價均漲4%，也就等於預售價格可能因此上漲0.8%。

3.所以，碳稅對房價最終影響不到1%，電費導致最終整體房價均漲0.8%=接近2%、也就是2%不到。

中視60分鐘完整報導→https://youtu.be/E6D9TiUsICM

擷取房市篇→https://youtu.be/hcf2c3YMDnI

記者-朱允嘉、張召朋 採訪報導