限貸後遺症來了！屋主賣房慘遇「這現象」網勸：高風險快放生

240811好房網 限貸後遺症來了！屋主賣房慘遇「這現象」網勸：高風險快放生

新青安房貸帶動中古屋交易熱潮，不僅推升價量，後續引發的蝴蝶效應也正一一浮現，由於房貸申請大增，多家銀行還不到年底房貸額度就已接近滿水位，紛紛祭出限貸令，不僅讓購屋族陷入恐慌，賣房的屋主也連帶受帶影響。一名屋主近日就在PTT上發文詢問，其他賣方是否最近也有遇到買方在合約上要求註明「如果貸不到8成無條件解約」？......↓

多數網友對此現象都見怪不怪，紛紛表示：「銀行鑑價跟不上漲幅，很多人會押這一條」、「現在水位炸了更應該押這條」、「押這條才好啊，萬一貸不下來給你拖台錢還不如趕快找下一位」、「他可押你可不收，物件熱門的沒幾個會等，較少人出也可以慢慢等的比較會接受，以前比較多人會提是在冷盤」、「先前我們房仲幫忙擋掉，貸不到8成也能貸到7成吧，自己湊1成很難嗎？」

內行網友卻直言，此條款乍看之下對賣家沒有影響，實際上卻損失了與買家往來斡旋的時間成本，以及買家應賠償的違約金，若是遇到反悔不想買房的買家，有此條款更可以輕易讓貸款成數不足解約，「跟房東選房客一樣，二押一租都付不出來要談的，直接放生避掉風險。時間成本、處理風險很昂貴，沒道理自我放棄權利」。

房產專家陳泰源曾表示，貸不到八成的原因，可能包括購買人本身財力證明不足、非首購，也有可能是物件本身，如漏水、屋齡老舊、位處偏遠等因素。陳泰源強調，若雙方合意簽下這一條但書，賣方就要有心理準備，可能最終白忙一場。

他建議屋主，告訴買方兩個條件，以確保自己的權益。第一、縱使已經簽約了，但是在買家回覆貸款確定沒問題之前的這段期間，賣方仍可以賣房子、房仲依舊可以帶看；一旦有人出價比買家還高，賣家也可無條件解約，這樣才對等、公平。第二、如果無法貸八成的原因是房子本身條件，那無條件解約；但如果是購買人本身財力證明不足導致，還是得以違約論處。

買方也別以為加註此條款就能高枕無憂。法制局提醒，常見買賣契約有「貸款成數不足8成則無條件解約」的約款，但所稱「貸款」是否專指房屋貸款，而若不足，買方應否申請信用貸款、民間資融借款並不明確。再者，需徵詢幾金融機構也可能有爭議，過去曾發生物件已被3家銀行拒絕核貸8成，但賣方認為應徵詢全部銀行均拒絕核貸，始符解約條件，因而發生同一約款各自表述的情形。

為避免爭議，若買方有貸款成數不足的疑慮，建議將相關貸款條件，如申辦銀行、房屋貸款成數、利率、年限、是否需保證人及貸款不足的處理方式等，詳細載明於買賣契約內容，才能避免因貸款不足導致違約的風險。

【限貸後遺症來了！屋主賣房慘遇「這現象」網勸：高風險快放生】

關於在買賣契約書裡押「如果貸不到8成，買方可無條件解約」此條款，其實行之有年，之所以最近再度被討論，主因跟「銀行放貸不動產的資金滿水位」有關。

不過，這之間是否有誤會？

「買方如果貸不到8成可無條件解約」是基於「買方自身財力證明」可能不夠，或「物件本身條件差」導致；

而「銀行資金滿水位」，只有「提高利率」或「等排隊、核貸通知延長」甚至「乾脆一開始就表明不提供房貸服務」，並沒有因此「降成數」吧？

再來，

我認同報導裡擷取某網友表示「貸不到8成也能貸到7成吧，自己湊1成很難嗎？」的留言。

就拿我最近正在斡旋、沒意外，下週可能簽約的物件來說，一開始，買家也是在電話中跟我說「現在房貸利率已被拉高，又物件未必貸得到8成，而且我還要預留裝潢費」等等說法；

我則以退為進回應：您要不要乾脆放棄不買？我每次只要遇到踮著腳尖硬買房，資金算得太緊繃的客戶，我都會為客戶著想，奉勸別買，不然萬一發生真的發生籌不出差額自備款則有違約風險，日後扛房貸也很辛苦，影響生活品質變成屋奴，不如租屋。

果然，買家其實銀彈充足的態度，便不否認地現形了。

最後，

該名記者並沒有採訪我，而是拿我過去的受訪內容來取用，代表我當時分享的知識時至今日仍受用，甚感榮幸。

記得：基於「對等」原則，買家若提出「貸款若未達8成可無條件解約」的要求時，賣方也該提出「核貸下來以前，可無條件轉賣給出價更高者」，這樣才公平。（買家到底買不買得起、有沒有很想買這間，通常也會就此現形）

PS：法制局的說法，算是針對「反悔想脫身的買家」與「不想放過對方的賣家」於日後訴訟攻防上，各自會提出的主張（或歪理）可能有哪些，值得點選新聞網址閱讀長知識哦。

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好房網News記者王惠琳／綜合報導