241019經濟日報 限貸令後房價跌不跌？驚傳上百房仲集體睡公園？換屋族這下慘了
標題很聳動，內容很文青，至於專不專業，讓各位評分吧！
以下文字稿是主持人採訪我之前給的訪綱之我預先做好的功課，但這跟實際受訪時講的還是有些不同，尤其是看到某些網友對我的表現給予肯定留言，讓我備感溫暖。（還有，本集錄影日期是9月26日，直到10月19日才播出，因此後來宣布「無辜族群之豁免」純屬時間錯置，尚請見諒）
央行第三季理監事會祭出第七波信用管制，名下有房者第1戶購屋貸款不得有寬限期，第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成，並擴大實施地區至全國，央行此舉被稱為是「央行史上最重房市管制措施」，行政院長卓榮泰更說，是打炒房不是打房。到底這樣的管制措施那些族群會受到衝擊，真能讓首購族安心買房嗎？
｛Q：央行打房打到哪些族群？｝
1.投機炒房客。
2.持有超過1間以上的多屋族。
3.多屋族的「首貸族」，比較無辜的是偏鄉有祖產得來都市討生活的，還有繼承房產，特別是繼承部分權利持分，搞不好還暫時無法處分名下房產的人。
4.先買後賣的換屋族，雖然可以簽立切結書，但房貸資金鬧錢荒，審核肯定更嚴格，恐怕被迫先賣後買。
｛Q：房仲先成另類受災戶？｝
1.當然，量先價行，在期待房價下跌之前，勢必要經歷過一波房仲倒店潮，這是肯定的。
2.過去4年來，銷售房子，房仲們打順風球，只要話術「房地產只漲不跌、再不買就買不起」就能賣房，甚至一堆房仲專門培養「投資客群」，因為投資客買賣的次數頻繁，而房仲吃的是交易量，自然一拍即合。
可如今，央行的第7波打炒房，讓市場上僅剩首購、新青安族群獨撐房市，成交量勢必大減。
｛Q：第一戶不再有寬限期且從六都擴及全國，第二戶從六成降到五成真打到投資客？｝
肯定的，畢竟對投資客而言，能做AB約來全額貸、甚至超貸最好；如今，房地產沒了「財務槓桿」的操作空間，大幅杜絕了投機炒作的空間。
不過，如果「投資客」與「這輩子沒有奢望買房，只想當人頭戶領人頭費、自備款由投資客出資合作」的話，在新青安申貸戶裡還是占有一點比例，但現在財政部也要求申請新青安的買房者得簽立「自用切結書」且事後會隨機抽樣稽查，所以這個漏洞，也算是補起來了。
｛Q：跟風買台積電行情未來不再？｝
1.跟風台積電設廠而產生買房動機的民眾，如果沒有自住需求，甚至根本人不住附近，就是廣義的投資客，屬於這波打炒房的對象之一。
2.不論台積電行情是否仍在，就當作還在好了，房地產也已不是「投資首選」，因為錢進不動產的門檻提高了；以1000萬元來說，多1成自備款就是多100萬元，這100萬元多好用？可投資的其它低門檻工具又不是沒有，外幣、基金、股票。
3.何況現在台灣房地產幾乎已進入「實質負投報」，房租扣掉房貸的利息，加上屋況維持等家具家電費、管理費、房屋稅、地價稅等持有稅，根本不夠cover，何況還有房貸的本金要還。
｛Q：「新青安寬限期」未來會受影響？｝
不會，因為政府的態度很明顯，
1.內政部長劉世芳與行政院長卓榮泰皆曾表示：不能否定新青安的立意良善。意思就是不能承認過去的政策是錯誤且失敗的，畢竟前朝也是民進黨。
2.最近行政院長卓榮泰在央行第7波選擇性信用管制後隨即再表示：不是打房價，是打炒房。
這就表示，政府不能承認，因為總統選舉考量而推出的新青安政策是不應該的，才由央行來替財政部擦屁股。可以看得出來，這次就是打炒房，「不能」打房價，否則，
1.與新青安政策立意相違背。（鼓勵人人名下皆有房）
2.如果真要打房價，央行就會使出升息手段了，但就是偏偏不升息。
｛Q：央行頻說日本房地產泡沫、美國次貸風暴恐在台發生，這招真的有效？｝
若指央行總裁打「恐嚇牌」勸人別買房，以紓解房貸資金鬧錢荒，這目的，當然有效；若指日本房地產泡沫、次貸風暴恐怕真的會發生，則聽聽就好。
因為6月的楊金龍已經測試壓力過，即使在升息3％、房價掉40％的情境下，國銀也是全數能承受的；換句話說，6月的楊金龍可以打臉9月的楊金龍。
｛Q：此次已是第七波信用管制，為何先前6次房市越打漲越熱，越打越兇？｝
影響房市主要的兩大因素：資金、利率。
利率：
1.央行為了保有「貢獻國庫近1成稅收」的獲利，長年刻意維持低利率政策所致，簡言之，借錢成本低，自然助長炒房歪風，資金豐沛，信用管制沒路用，房價當然愈打愈兇。
2.前6次，歷經武漢肺炎引發全球大降息導致熱錢亂竄，後來房市太瘋狂，美國又從2022年03月開始暴力升息→全球為了抑制失控的通膨啟動升息循環，偏偏台灣央行為了自身獲利而死不升息，房價自然續漲。
建商影響政媒：
政治→公然反對危老都更制定「定型化契約」等於變相幫助黑心建商坑殺地主的時任內政部長林右昌，為了「總統選舉考量」並幫建商「高價清庫存」，指示財政部推出史無前例「享有5年寬限期」的「新青安」。再度使得資金大量湧入不動產、高度集中房市。
媒體→透過輿論帶風向，洗腦年輕人「房地產只漲不跌、再不買就買不起」掀起群羊效應。
｛Q：央行加重打房對後續房市造成量縮，但價格未來會跌嗎？｝
主觀認為會；客觀來看則不一定。
主觀認為會跌的理由是：
1.房價確實過高，早已實質負投報，且在第7波打炒房推出之前，國泰金控最近推出《國民經濟信心》已顯示「高達7成民眾認為現在不是買房好時機」；
2.同時財政部的資料也顯示新青安的核貸戶數與金額創過去5個月來的低點。顯見，需求面減少，該上車的，都差不多上車了；不該上車的，也都上車了。
3.然而，928檔期，建商卻創史上最大推案量，金額逼近兆元，供給量暴增；
4.接下來又陸續有好幾波大量預售屋剛落成的交屋潮，供給量暴增也來勢洶洶。
客觀來看不一定的理由是：
要看剛性需求的新青安族群，是否會發現「怎麼都沒投資客了？」而嚇到縮手觀望跟著不買房，還是「都沒人買，那就是進場撿便宜（或接刀）好時機」。
不過，還是得看產品總價分水嶺，總價破3000萬元以上的產品，必跌，因為買得起3000萬元以上的人，八成是非首購的多屋族；換句話說，買得起3000萬元以上房子的人，幾乎名下本來就有房，不太可能是首購族。所以都會被這次第7波打炒房措施波及到，因此，總價愈高，跌愈慘。只剩低總價產品獨秀房市。
｛Q：自住小資族想買房，現在有哪些必須留意？｝
1.房貸控制在月收入三分之一以下，避免生活變生存。
2.看到的房子千載難逢。畢竟供給量愈來愈多可以預見，所以挑房子的標準要提高，最好方方面面接近滿分再出手。
3.以租待買，讓時間幫你殺價。
以豪宅為例：101／2012年，總價破8000萬元，限貸6成；110／2021年，總價破7000萬元，限貸4成；光這樣的限貸令，低利率+熱錢也沒用，豪宅已連跌10年，不買就是賺。
所以，現階段不買房，租房最划算。
經濟日報→https://youtu.be/MF-1kPvmXZM
主持人-楊凱竣
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我是陳泰源！