金龍海嘯是「打炒房」 陳泰源：房市未來10年走跌

241107引新聞 金龍海嘯是「打炒房」 陳泰源：房市未來10年走跌

有一些政客喜歡喊「居住正義」，並藉由發動民粹爭取選票，來獲得政治上的利益；近年的民眾黨、柯文哲、黃國昌喜歡玩這套說詞；但新國會開張，一窩蜂推出政治性的報復法案，「居住正義」更在柯氏夫婦尋覓「億元豪宅」曝光後，成為笑柄。......↓

是誰抬高了房價？金龍海嘯打炒房

中央銀行總裁楊金龍在9月中下旬推出「打房政策」，被認為是史上最嚴厲的措施，營建股均重挫，一個月後的今日還看不到曙光，然而這波「金龍海嘯」，到底目的為何？房仲達人陳泰源就預測：台灣房市會向下修正，未來10年都會呈現疲軟。

如果說，「居住正義」最為人詬病的是「高房價」，則楊金龍似乎劃錯重點，他把高房價的問題鎖定在「投機客、投資客」，與事實有落差；重點是，誰抬高了台灣的房價？這是問題的真正核心，是建商、投機客，還是鋼材、水泥等原物料上漲，抑或有通膨因素？

事實上，政府幾次祭出打房措施，諸如「房地合一稅」、自備款提高、貸款成數下降、縮減寬限期等，目標多是對準「購屋族」，其中不乏投機與投資客，但比例有多少？房價的長期是上漲趨勢，若無法壓低與抑制房價，年輕人買房越來越不可能，「金龍政策」能壓低房價嗎？

銀行鬧錢荒才出重手？新青安幫建商清餘屋？

陳泰源接受《艾瑞克引新聞》專訪時直指，台灣政治人物多半政治獻金是來自建商，有的民意代表本身就是建商，這都讓政府與國會在制定相關政策時投鼠忌器；陳泰源表示，央行第7波打房政策，就是要打投資客與投機客，因為多數銀行鬧錢荒，為了讓首購族能較順利貸到款，只好祭出許多限制令。

陳泰源指出，執政黨卓榮泰內閣，目前正仿效新加坡的做法，希望人人有房子，因此提供首購族「新青安」的優惠，但對於要購買第2套以上者，就要予以抑制；換句話說，「金龍海嘯」不是要打房價，而是要「打炒房」。

「因為房價不能打，若打房價，則已經利用新青安買房的族群，發現自己的房子折價、被套牢，變成韭菜，恐造成民怨」；陳泰源說，前內政部長林右昌推出「新青安政策」，是希望實現人人名下有房屋，另一方面幫建商「清餘屋」，而新青安帶動買氣，同時拉高房價，是必然的，政府從來就沒有想過要打房價。

居住正義包括租屋，台灣可向日本取經？

曾獲時代力量提名2024不分區立委的陳泰源說，因為時代力量是國內唯一不接受建商政治獻金的政黨，所以才願意接受徵召；他指出，所謂「居住正義」，不一定是人人名下有房，也可以是人人有屋住，包括租屋。

陳泰源舉例說，許多日本人可以一輩子租屋，而不用買屋，他們在租屋方面得到法律極多的保障，比如優先續約、房東不得任意調漲房租等，可以安身立命；相對的，台灣的租屋狀況則很紊亂，市場價格不透明，惡房東或惡房客時有所聞，衍生的糾紛不少，政府與立委是時候把焦點轉到「租屋」了。

不過，立法院還在政治鬥爭，沒有明顯針對「居住正義」提出的法案；陳泰源說，對於弱勢族群、中低收入戶、或者買不起房者，政府應提供社會住宅供他們租賃，

陳泰源直指，買得起、也想買房者，房子就成為投資商品，漲價了不會有相對剝奪感，跌價了政府也不需出手救房市，「這也是我比較理想中的居住正義」。

【金龍海嘯打炒房？未來房價連跌10年？】

感謝Eric志仁哥&總主筆彥謀哥的專訪，提前給的訪綱和草擬好的回答在以下文章；但這跟實際上錄影講的內容，肯定有所不同，歡迎點選留言區的新聞連結收看完整訪問哦～

Q1.央行大動作打炒房，震撼市場，總裁楊金龍在立院報告時強調，第7波信用管制絕不會「高高舉起、輕輕放下」的看法？

A.因為銀行房貸鬧錢荒，連首購族、自住客都受到影響，當然無法「輕輕放下」。

B.所以，「要給投資客、炒房客一個教訓」只是一個「討好居住正義選民」的表面說法，實際上只是為了調控房貸錢荒。

C.擔心「大家拚命買房」的預期心理，恐將催化房市泡沫，也只是一種「表面說法」；事實上，6月中楊金龍就曾說過，國銀壓力測試，設定條件即使在升息3%、房價掉40%的情境下，國銀也是全數能承受，因此絕對不會有所謂「房地產泡沫崩跌進而引發系統性金融風暴」的情況發生，可以說是6月中的楊金龍打臉10月底的楊金龍。

Q2.新青安政策對房地產的利弊？

利：

a.可入手總價提高，從800提升到1000萬，貸滿8成的話等於可以買到1250萬元的房子。

b.年期最長40年+c.利率補貼+d.寬限期五年，等於「前5年，買（所繳的房貸）比租划算」。

e.實現「人人名下有房」的「表面理想」，實則是「幫建商高價清餘屋」的底層動機／毒藥；根據行政院內政部國土管理署的資料，112年全台房屋自有率已高達84.5%，更別說今年113年肯定突破八成五！

弊：

a.雙北以外的低總價產品、蛋白、蛋殼區域全面暴漲！主流房型、生活機能尚可之區域，「總價千萬元以內」恐稀缺難尋、不再有。

b.一堆人高估自己還款能力的人踮著腳尖硬買房。「房貸負擔率」全國平均46.2%！北市70.69%！新北59.27%！一旦利息補貼沒了（2026年7月31日止）便開始壓力有感，再等寬限期一過（2028年7月31日起）開始感受到「租比買划算」（申請新青安累計近6萬戶，近半使用寬限期，四分之一也就是1.5萬戶使用寬期到5年），等於是，在有新青安幫忙的情況下，現在就得過著省吃儉用的屋奴生活，生活經不起一點意外，然後一旦升息、寬限期一過，就等著連環爆。

c.許多人抱持「5年後房地產會增值屆時再賣就好」的心態，可以預期屆時會有一波相當漫長的「去化供給量時代」。

因為，

預售屋：928檔期推案量直逼兆元，央行打房後縮水5成。

新成屋：還有一波波接踵而來的交屋潮，3年核發51萬戶建照！未來5年內將迎來「20年來最大交屋潮」。光是今年底前的交屋族量體就高達7.6萬戶，以台中市的1.47萬戶為最大宗，而桃園、新北則也都破萬戶陪榜，將成前三大受災縣市。

中古屋：第3季中古屋市場待售存量突破10萬戶，創下歷史同期次高，而且不排除第4季還可能繼續增加。

Q3.當「限貸令」變成「減降令」對房地產的影響？

光是貸款成數減降，就足以造成房地產「連跌十年」的條件！以豪宅客來說，買房是投資、是置產，金錢只是數字，不是問題，但你看看……↓

以台北市為例：

101／2012年，總價破8000萬元，限貸6成；

110／2021年，總價破7000萬元，限貸4成；

尤其是限貸4成的時間點，縱然遇上全球超低利率、熱錢亂竄也沒用，讓豪宅續跌、前後連跌超過10年，不買就是賺。

再以豪宅為例：

根據業者統計，第7波打炒房推出前，10間豪宅交易有超過6筆現金買、不貸款，而且，單價幾乎與低總價、高單價的小宅相去不遠甚至相當。

如今，2024年9月，總價7000萬元不變，從4成再降1成變至3成，我反而認為是「利空出盡」。因為對有錢人來說，豪宅是滿手現金要有可以放錢的投資工具，所以不屑貸款。

當然，低總價（新青安）與蛋黃區（銀行敢放貸）相對有撐，其他已經顧不著那麼多了。

Q4.房價是否鬆動？高雄建商「破產倒閉」3戶億元豪宅打折也賣不掉，房地產是否開始變天？

我認為是的，直到第7波解禁前，依照過去房地產的歷史經驗，豪宅光是限貸就連跌10年；再看目前房市，資金卡關（銀行法上限三成規定）、利率提高（民間銀行自主升息、以價制量）、供給暴增（每年約10萬戶的大交屋潮、新青安寬限期結束後的斷尾拋售潮）、需求驟減（少子化、躺平族等繼承），怎麼看都是利空齊聚、烏雲密布，而第7波選擇性信用管制，就是「那一道閃電」，現在已在「下雨中」。

Q5.47.5%民眾認為現在不是賣房時機，年輕人是否該買房？

A.國泰金控做的「國民經濟信心調查」，在第7波打炒房政策祭出之前，已經超過7成民眾認為「現在不是買房好時機」。

B.內政部不動產資訊平台資料，2024年第1季，全台房價所得比已突破10年大關達10.35，北市是16.08、新北13.36、台中12.33，其他都則落在大約9字頭。跟世界銀行認定的正常數值應落在6以下已超出許多，顯見台灣房價不合理到離譜地步。

C.因為財團與建商掌控著政客與媒體，才導致我們始終圍繞在「該不該『買』房？這時機可以進場嗎？甚麼時候可以『買』？」其實，總是聚焦在「買」這件事情上，這思維並不健康。

以鄰國日本為例，日本國人從不認為「人生一定要買房不可」，因為他們有非常成熟穩定的租屋制度。我也認為我們應該仿效日本「借地借家法」，讓「租屋也能安身立命」；如此一來，房價漲跌再也不關我們的事了。

Q6.居住正義是否只是一句口號？

是啊？不然台灣政客們有種推行日本施行超過30年穩定制度「借地借家法」給我看看啊？在沒有遇到惡房客的前提下，房東沒有極其重大理由不得任意收回房子，房客享有優先續租權可以租到天荒地老，房東必須有憑有據才能漲房租。

但政府絕對不會去做的，因為他們就是不希望台灣的租屋制度健全，畢竟政客們的主要政治獻金來自財團與建商，造成他們營造的「居住正義」概念是「人人『名下』有房」，才會推「新青安」鼓勵人人背房貸；無奈「新青安」沒有附帶「嚴格財力證明」審核機制，導致一堆人將來本利攤還時的房貸金額，恐怕跟月收入差不多甚至超過，這是非常可怕的事。

總之，我認為的居住正義是「人人有房住」，

也就是：「弱勢族群」由政府安排收容，「中低收入戶」可用便宜租金承租社會住宅，「買不起或不想買」的可以租得超級安心，「買得起、想買房的」便任由市場自由機制，暴漲時不會有相對剝奪感、暴跌時政府也不需要出手相救。

這，就是我認為的「居住正義」。

引新聞→https://innews.com.tw/197035/

引YT→https://youtu.be/6US1KxzImpc

總主筆李彥謀／專訪