「平面車位」不是你想的那樣！到底我的土地能換取多少車位數量及價值才合理？

241113「平面車位」不是你想的那樣！到底我的土地能換取多少車位數量及價值才合理？ 

地主跟建商談老屋改建時，除了在意建坪（房屋坪數）可分多少，也該注意車位理應分配的數量。

對建商來說，若能走「都更」不走「危老」當然最好，畢竟可申請的獎勵容積趴數較高，且基地面積超過1000平方公尺的都更案，規劃「坡道平面」車位可說是毫無懸念；但若只能走小基地的危老改建，就必須注意契約裡「平面車位」這文字陷阱。

然，不論都更或危老，你的土地坪究竟可換得多少「車位價值或數量」才是合理的？其計算公式為何？帶你全盤了解。......↓

【陷阱條文與逐條解析】

範例A：雙方同意甲方得就現行建管相關法令設置之法定汽車位分配車位（倘本基地有自設車位，自設車位之分配權利全歸乙方），甲方分得本基地興建大樓後汽車位共1部。車位由乙方訂價，應依選屋原則辦理，甲方選取車位時係依本基地全部車位平均單價乘上甲方可分配之車位數量，作為甲方選車位價值及找補依據。

注意關鍵字1→「倘本基地有自設車位，自設車位之分配權利全歸乙方」。

為你揭穿：

「增／自設車位」所在位置屬公設範圍，權利理應歸公，因此該建商是企圖用文字敘述誤導你以為是「它（建商）自設的，（好像）與你無關」的車位；一旦簽了名，日後起造時若有合適的獨立公共空間，建商將依據它與眾地主們簽署的契約條文主張「約定專用」，算是一種利用資訊不對稱的得利手法。所以，這條應改成「自設車位所有權屬全體社區住戶，並交由管委會統一管理使用」。

注意關鍵字2→「車位價格由乙方訂價」。

為你解釋：

這部分無需擔心，畢竟對建商而言，蓋好的建案之房屋及車位全數賣掉以變現才是首要，囤房囤車位真的沒必要，所以一定會訂出一個符合市場行情的價格。

注意關鍵字3→「本基地全部車位平均單價乘上甲方可分配之車位數量，作為甲方選車位價值及找補依據」。

為你翻譯：

假設某建案總共只有3個車位，B1車位300萬、B2車位250萬、B3車位200萬。那麼「全部車位平均單價」就是300+250+200再除以3等於250萬元，再乘上「你可分配的數量」就是你可以「選車位的總價值」。

舉例：

假設你只能分配1個車位，那麼你的車位價值就是250萬元，如果你想選B1就得貼50萬元給建商；若選B2則不用找補；若選B3則建商倒貼50萬元等於你有1個B3車位外加50萬元現金可花。

〔範例B：地下室法定汽車停車位（不含因綠建築獎勵所增加之車位及增設車位），甲方及本單元其他地主與乙方依立體分配各分得百分之五十。甲方及本單元其他地主按土地持分比例依平均價值找補之。〕

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注意關鍵字4→「不含因綠建築獎勵所增加之車位及增設車位」。

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為你揭穿：

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關於「綠建築獎勵」所增加之車位（與建坪），因為同樣會稀釋地主的土地，所以本來就該按照「基準容積率的分配比例」來分（包括房屋坪數）；所以，既然條文約定雙方各分得50%，那麼綠建築獎勵當然也該對半拆。

〔範例C：車位分配按甲方將來可分得房屋權狀登記面積，每40坪分得一部平面車位價值。〕

〔範例D：完工交屋時，甲方可分得O個平面汽車停車位權利價值（以全部平面車位均價計算，其位置編號待選屋完成後確認）。〕

注意關鍵字5→「平面車位」

為你揭穿：

範例C+D的契約條文，來自基地面積小於1000平方公尺之無法申請都更的危老合建案，這時千萬注意！務必將「平面」車位」要求改成「坡道平面」車位，因為這就是黑心建商的詭計！

危老合建糾紛案《松蔦青語》之地主我父母，就是血淋淋的真實故事，黑心建商的目的，就是要讓你以為「縱然是小基地，也必定承諾會規劃坡道平面車位」來騙你簽約。

最後來個木已成舟，既不怕你告，還讓法官陷入到底是要用「坡道平面」還是「升降平面」的市價來計算賠償金額，若法官恐龍，用「升降平面」的價值判賠給地主，官司就等於白打；因為，不論是升降平面、坡道機械、倉儲式車位，價值根本一樣。

注意關鍵字6→「每OO坪分得一部平面車位價值」

到底你所分配的車位數量或價值多少才是合理的？這必須事先掌握幾項資訊並套入公式計算，才能知道。

這個公式是：

「法定車位總數量」先除以「總樓地板面積／全棟總銷售坪」再乘以「地主的土地產生的全部建物權狀面積／你的土地對該案貢獻總共多少建坪」。

上述「」內的正確數字，可「要求」建商委託的建築師「必須」提供。

接著，看你跟建商在房屋部分談的是七三分或六四拆，再乘以0.7或0.6的結果，就是你理應分配的車位數量；也由於未必是整數，可能是1.5個車位或2.8個車位，最後再乘以「全部車位之均單價」，就是你應分得的「車位權利價值」。

【不可能完美之目前比較好的建議條文】

範例E：雙方同意將裝卸車位、無障礙車位及部分汽車停車位（如充電車位或臨停車位）作為公設使用，其數量應依都市更新審議委員會及建造執照核定為準。甲方應依乙方通知時間出席選屋會議並依相關選配原則進行，並按其所分得之停車位總價值進行選位手續。

一、地下室停車位，按本基地中「甲方所提供基地之可建築使用土地面積之基準及獎勵容積」占「本基地面積之總基準及總獎勵容積比例」乘以「建管機關核准建照之法定車位數」（不含容積移轉增加之法定車位數及公設車位）計算出「甲方提供土地可興建之總車位數」，以「立體分配」方式計算出各層車位數，甲方地主分取百分之70%，乙方建商分取百分之30%。

二、乙方因「容積移轉」所增加之法定停車位數，以「立體分配」方式計算出各層車位數，「甲方地主按其所提供土地面積之基準容積」占「本基地面積之總基準容積」比例分取30%，乙方建商分取70%。

（以上%數只是舉例，視每個地區的房地價而有所不同。）

三、汽車車位按地下層之汽車車位平均價值核算總價。

四、分配不足整車位部分，雙方同意以現金或即期票據互為找補，找補依本約找補機制辦理。