合建分屋：水平分，立體分，到底該怎麼分？

【241119合建分屋：水平分，立體分，到底該怎麼分？】

地主與建商之間，在老屋改建新大樓後的樓層與戶數之分配方式，撇除都更權變是依據「權值」自由選換屋；市面上的合建，有兩種通常分法：立體分與水平分。

舉例，

某建案，一樓店面除外，二樓以上住宅，規劃一層9戶，也就是每一層樓皆有A1戶、A2戶、A3戶、A4戶、A5戶、A6戶、A7戶、A8戶、A9戶共九戶；換言之，二至三樓共兩層樓所以18戶、二至四樓共三層樓所以27戶……以此類推。

若採立體分：

假設，你原本的土地剛好坐落／對應在A1戶的位置，那麼就是從二樓A1戶、三樓A1戶、四樓A1戶、五樓A1戶……一路立體分上去；這種分法，極有可能讓地主一路分到價值較高的頂樓，如果土地坪數夠多的話。

所以，建商通常不願這種分法，因為它們的想法的是，透天厝或老舊公寓地主的原舊建物，頂多一至五層樓，憑什麼可以分到高樓層？其實，那是是它們不願正視「不論樓層高低，每1建坪都必須分配到地坪」這種公平思維。

若採水平分：

假設「你的土地」占「總基地」的「比例」是33.33%也就是約三分之一，依照風俗民情與慣例，一層九戶理應每層分三戶；再按照「原址原分」概念，如果你的土地對應的是A4+A5+A6，那麼就是，每一層樓的A4+A5+A6戶，由下往上，一路分配至「協議好的坪數」至「足戶」為止。當然，通常會有剩餘坪數，不可能分配到恰恰好，這時若想多選一戶或變換現金，則另依找補機制。

只是，這樣就分不到價值較好的高樓層了，所以市面上超過九成的建商，都是這樣的分法；坦白說，這種分法，我認為建商也不算凹得太過分，多數地主往往也可接受。

但注意！

「水平」二字其實有模糊解釋空間，黑心建商往往為了利益會惡意曲解。

【陷阱條文 之 揭露】

以合建糾紛案之「松蔦青語」為例，

以下是倒閉的原／前手建商「寶吉第」的契約條文：

新大樓樓層由雙方以「水平」方式分配之，甲方由新大樓壹樓店面（含）連續向上分配，乙方由頂樓（含）連續向下分配。

以下是寶吉第倒閉後，由「共同起造人」的「大家地產卓家雄」提供的新版契約條文，我父母看完之後覺得怪，所以沒簽：

甲乙雙方以「立體水平」分配，甲方從二樓由下往上分配，若有二人以上同時選定同戶時，則以抽籤決定並相互交換找補方式解決。

PS：

已經幫雙北市各區域地主們審約累積約20份經驗的我，敢斷定，「立體水平分」可以說是卓家雄自創的名詞。我相信他自己也無法解釋清楚，因為他最喜歡創造「一個條文，多種解釋」的空間。

因此建議，日後若有其他地主與卓家雄談合建時，除了問清楚之外，務必再附加「條文以有利地主方解釋為準」等文字自保......不對，天下建商一般黑，不論遇到哪個建商，建議都該附加這樣的條文。

【陷阱條文 之 解說】

以「大家地產卓家雄」為例，他在合建案「松蔦青語」與地主的糾紛之一，就是契約載明「水平分」，所以他主張：

「單一地主」我父母，應該「整層」由下往上分，而且是，一樓店面按照「比例」水平、二樓住家以上按照「整層」水平。（話都他在說）

沒有最扯的是，

卓家雄還主張，因為我父母是「最早」簽約的，所以我父母應「優先」分配「低樓層」。導致「其他地主」直接從中間樓層開始往上分配；

只有更扯的是，

「身為最大地主、土地占比基地超過一半的建商」卻一戶低樓層都不用／不想／不願分，主張從頂樓整層往下分配，然後又要分店面......。

我父母當然不同意這種曲解的分法，所以目前仍在訴訟中，最終判決結果如何，交給法官判斷，交給上天安排。

我只想藉由我父母的血淋淋教訓來告訴各位，

縱然你可以接受由下往上的分配方式，那契約條文也不該只有「水平」二字，必須加上「比例」二字，才能在，當你遇到沒有誠信的建商時，避免被曲解條文。（像是被民事一審法官認定違反誠信的大家地產卓家雄就是一例）

【不可能完美 之 目前比較好的建議條文】

新大樓之樓層以「比例水平」分配，甲方依據「土地持分占總基地之比例」與「原舊建物相對應之位置」由二樓起算連續向上分配至足戶為止，剩餘部分，另依找補機制執行。