因為容積移轉的費用「全部」由建商支出所以地主不能分？

【241105因為容積移轉的費用「全部」由建商支出所以地主不能分？】

關於「容積移轉」（又稱作容積移入），指的是一宗土地的容積，移轉至其他可建築土地裡，並供建築使用。而這類土地，通常為保存價值之建築所定著之土地（不能拆除的古蹟之土地）、作為公共開放空間使用之可建築土地（不能蓋房的建地）、公共設施保留地、無法合併建築之小建築基地（畸零地）。括弧內的說明為不專業大白話，其餘請自行上「全國法規資料庫」搜尋。......↓

至於建商花錢購買其它土地與申請容積移轉之費用是多少又該如何計算？這一塊知識，無需浪費你的腦容量去理解，你只要記住，會稀釋你的土地之容積種類有三：1.基準容積、2.獎勵容積、3.容積移轉。

而上述1跟2，建商都無需另外支出購地成本，因為用來申請容積的就是你的土地，所以就市面上還算正派的建商而言，通常約定「比例」分，也就是假設「基準容積」地主分配70%、建商分配30%，那麼「獎勵容積」的也同樣是七三分。

至於「大黑心」建商，則是直接和你談「固定坪數（約定好一個總坪數）／非比例」分回，這部分，另篇詳談。而「小黑心」建商，則會話術你：「不論基準或獎勵兩種容積項目，對建商而言是單純支出營建成本（蓋房費用），這跟『建商得自費購地』申請的『容積移轉』不同，因此地主當然『完全不能參與分配』。」……真的是這樣嗎？當然不行啊！

舉例：同樣10坪土地，100建坪等於1建坪分配0.1地坪，1000建坪等於1建坪分配0.01地坪，地主的土地怎麼可以被免費稀釋。

【坊間常見契約條文 與 陷阱解說】

〔範例A：假如建築法規許可且經乙方計算符合開發之經濟效益時，甲方同意配合乙方辦理申請容積移轉程序。〕

之所以如此平鋪直敘，往往是因為建商跟地主已約定好「固定總建坪數分回」。但是，這條文對建商而言是有風險的。

一是僅寫地主要配合建商申請，卻無明載地主不能分配。

二是「容積移轉」等於「總樓地板面積」會增加，因此必須「變更設計」；換言之也是同時講給地主知道的，那就是，縱然合約已經簽了固定總建坪數分回，也能依據「土地會被稀釋」進而主張「情事變更」將容積移轉所「增加的建坪」給獨立切割談。當然，沒有所謂必勝的關係，地主屆時也必須將訴訟相關有形與無形的成本一併納入考量了。

〔範例B：乙方於本更新單元採行內政部綠建築評估系統通過綠建築分級，因而取得之容積獎勵部分及其所增加之停車位及建築物登記面積，甲乙雙方同意由乙方全部取得。〕

這是「大黑心等級」條文，建商自己都說了，綠建築屬於「獎勵容積」非「容積移轉」，等於土地成本完全由地主方承擔；而綠建築雖然會「增加營建成本」卻也「同時增加」獎勵容積。

Google關鍵字「台北市預售屋房屋均單價」即可查到2024年為單建坪120萬元，若扣掉超級豪宅頂規營建成本單坪30萬元計算，等於每增加1建坪，就增加90萬元的利潤，倘若地主完全不能分配，使得建商「免費稀釋地主土地」又「獨拿建坪淨利」，一來一回，這不叫暴利什麼才叫暴利？

〔範例C：甲方同意由乙方另行出資申請本合建案基地配合政府政策實施增額容積及容積移轉，經有關主管機關核准後而增加之可見樓地板面積（含汽車位）及其應持分土地面積，由乙方取得分配之。〕

〔範例D：甲方同意由乙方或乙方指定人辦理公有土地之合併與價購及本案基地開發所需購置之土地及容積移轉費用，由乙方支付，甲方同意該部分全數歸乙方所有，乙方無需與甲方依比例分配房屋。〕

〔範例E：本基地移入容積之全部成本由乙方負擔。甲方清楚明白辦理容積移入增加樓地板面積將稀釋甲方持分土地，甲乙雙方同意本基地依主管機關核准移入容積之房屋面積，全數由乙方分得，甲方不參與分配。〕

看到沒？「因為容積移轉是建商花錢買的所以地主不能分」這黑心話術有多普遍。只要加上「建商另行出資」、「費用由乙方支付」，就很容易把不懂的地主給呼嚨過去。

尤其範例E的「移入容積之『全部成本』由乙方負擔」又同時註明「甲方『清楚明白』辦理容積移入增加樓地板面積將稀釋甲方持分土地」，卻不提及地主的土地被稀釋也是「有成本的」，這條可謂心機最重之範例。

【建議條文】

〔範例F.乙方因容積移轉可興建之房屋產權面積（含主建物、附屬建物及公共設施持分），乙方按甲方持有土地可移入容積百分之十回饋甲方，採水平方式分配，甲方由地面層往上分取，應分配價值按地主方可分配二樓以上住宅樓層之每坪平均單價計算；乙方由屋頂層往下分取甲方持有土地可移入容積百分之九十。〕

有這樣條文的建商，我難得給予及格，但為何僅及格而已呢？

因為，建商購買的容積，是從它處「比較沒價值」建地所取得的；白話文就是，你建商為了申請容積移轉而「低價購買」的公共設施保留地、畸零地、道路用地等等「不能蓋房的建地」，將容積移入「已核准通過、價值必定變得較高」的建案，所以怎麼可以只分10%給地主？

所以我主張：

基準容積與獎勵容積，假設，地主與建商是七三分，那麼容積移轉就反過來變成三七分，這才公平。但憑良心說，願意這樣分配的建商恐怕極少，畢竟長年以來利用資訊不對稱謀取暴利久了的建商們胃口都養大了，太公平它們也不適應。