房東拿自用住宅私下出租為工作室恐連補帶罰稅金

250202東森 房東拿自用住宅私下出租為工作室恐連補帶罰稅金

記者蔡咏恩：打開租屋網搜尋工作室，會出現不少民宅的房間來出租，但房東是以自用住宅還是商業用途來出租其實差很多，就有房仲提醒，房東不要以為私下租給租客作為工作室使用就不會被查到，小心國稅局找上門。......↓

房仲提出案例，房東跟租客約定工作室，租金便宜一點，不能租補跟入戶籍，沒想到租客一打廣告公布地址等於罪證確鑿。

為何房東要冒險以自用住宅出租作工作室，以一間老舊公寓評定現值20至30萬元來看，自用住宅稅金一年大約兩三千塊，但做為營業用，瞬間翻倍變為1萬元左右，甚至受影響的還有房屋稅、地價稅、土地增值稅等至少7種稅。而對租客來說跟房東以住家名義租作工作室也更節省成本。

沒誠實登記風險多，除了會被國稅局要求連補帶罰，房屋保險也可能失效，租客沒事先說明用途用住宅租賃契約簽約卻做商業使用也會違約。

房仲陳泰源：租客務必查詢土地使用分區還有建物的法定用途等相關規範，到底可不可以合法作為工作室。

房仲提醒，不管房東、租客都該按規定乖乖申報繳稅金，僥倖挑戰灰色地帶，小心偷雞不著蝕把米。

【房東拿自用住宅私下出租為工作室恐連補帶罰稅金】

房東將「自用住宅」「出租」給房客作為「非住家、工作室」使用且「無報稅」、甚至需要營業登記卻沒有，這樣的情況，存在哪些風險呢？

第一、如果屋主所購買的房子，當初是透過「新青安」貸款的話；一旦被發現，就會被銀行沒收優惠貸款條件，甚至會遭政府開罰。

第二、房東若未申報租金收入，可能被國稅局查獲逃漏稅，連補帶罰。

第三、租客若從事未經許可的營業行為，發生事故時（例如火災、漏水）且能證明該事故與租客使用不當房子有關，房東可能因管理不善而負連帶賠償責任。

第四、若房東有房屋保險（通常有貸款的房子，銀行會強迫申貸人購買火險與地震險），但「實際用途」與「法定用途」不符（住家 vs. 商業用途），一旦發生理賠需求，保險公司可能拒絕。

第五、如果房屋的土地使用分區屬「住宅區」或建物謄本之法定用途顯示為「住家用」，但卻做「工作室」使用，加上有的《大樓管理委員會》也可能明文禁止，因此若被發現或造成擾鄰，可能會被檢舉或被要求恢復原狀。

說到底，建議還是，

A.先確認建築使用規範，確認該房屋是否可以合法作為工作室使用，同時，

B.在租約裡，明定房屋用途及相關限制，

C.並依法申報租金所得。

綜上ABC，才是最萬無一失的作法。（PS：感謝chatgpt幫我多元思考。）

記者-蔡咏恩、吳財賢 採訪報導