房地互易之營業稅，到底應該由誰繳？

250324房地互易之營業稅，到底應該由誰繳？

合建，就是甲方（地主）出土地，乙方（建商）出資金，雙方合作蓋房子。等房子蓋好了，甲方將部分土地賣給乙方並開立「收據」；同時，乙方也得將部分房子賣給甲方並開立「發票」。

這，就是所謂的「互易契約」，也就是互相交易的意思。

然，坊間的合建契約，十之八九都「特別載明」乙方賣給甲方的房子所產生的「營業稅」得由甲方負擔，看到契約這樣寫，難道你不曾覺得奇怪嗎？

【房地互易之營業稅由地主繳納之四大謬誤】

在還沒有「都市更新」這個概念出來以前的早期社會，風氣相對純樸，只要有與地主合建的建商，大多秉持誠實原則，依法繳納營業稅；直到都更火熱的近年，加上地主不懂這方面專業的資訊落差，以及不可同日而語的房價扣掉營建成本後的「利潤」實在多得誘人，導致建商們個個學壞，開始想方設法利用契約陷阱騙地主繳納，變成積非成是。

在此，提供以下論述，祝福你在跟建商談判時，能把「公平」討回來：......↓

第一、請在腦中建立一個觀念：不管是什麼稅，只要契約裡「特別載明」得由你繳納時，你的腦袋警報器就必須響起。因為，任何稅，只要「沒有約定」，就是由「納稅義務人」繳納；換句話說，除非「提供契約的那一方」故意要「非義務人」繳納，才會白紙黑字特別加註。也就是說，如果契約沒有寫「營業稅由地主繳納」，那麼，國稅局自然會找／要求建商繳，因為，繳納營業稅，不是你地主的「義務」。

第二、現行營業稅法，採行的規定是「內含制」；既然是內含，又豈有另計／外加的道理？

第三、地主賣部分土地給建商所產生「土地增值稅」已由「賣方」的地主繳納，怎麼同樣身為「賣方」的建商可以不繳「房屋營業稅」？如同本文標題，如果我改成「房地互易之土增稅，到底應該由誰繳？」時，你會不會覺得我在搞笑寫廢文？

第四、更何況，地主賣土地所開立的「收據」，可作為建商的「購地成本」之「支出憑證」；也就是說，建商拿「買地主土地的收據」來「節稅」已經得到好處了，竟然還想要利用契約陷阱條文，將營業稅強制轉嫁給地主，如此占地主的便宜，會不會太凹？

綜上所述，你告訴我，到底憑什麼，房地「互易」產生的營業稅，得由地主繳？

【坊間常見的契約陷阱條文】

版本一、甲乙雙方互易之房地，依稅法規定開立房地交易之發票或憑證，另依營業稅法規定，甲方應就其因合建交換所得之建物負擔營業稅。

版本二、甲方因參與本合建分得房屋衍生營業稅（乙方開立甲方收執之發票金額所應負之營業稅）或所得稅，均由甲方自行負擔。

版本三、房地互易處理：雙方依合建基地及新建房屋等值互換原則，甲方取得之房屋價款與乙方取得之土地持分之土地價款之總和相同，於本大樓產權登記完成後，甲方應開立土地款收據給乙方（稅賦由買受人即乙方負擔），乙方應開立房屋款發票給甲方（稅賦由買受人即甲方負擔）。甲乙雙方互易之房地，權利義務雙方同意互立憑證。其憑證之稅賦雙方同意依稅法規定之納稅義務人各自負擔。

PS：版本三的心機最重！什麼「甲方應開立土地款收據給乙方（稅賦由買受人即乙方負擔）」……，收據又不是發票，哪來的稅賦產生？難道建商願意幫地主繳土地增值稅嗎？根本就是文字障眼法。